Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Para alquilar una vivienda es necesario realizar un contrato de alquiler o contrato de arrendamiento donde se recogen todos los acuerdos, términos y condiciones entre el arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino).
Antes de empezar... ¿Qué es un contrato de alquiler o arrendamiento?
Un contrato de alquiler es un acuerdo legal entre dos partes, el arrendador y el arrendatario, en el que se establecen los términos y condiciones bajo los cuales el arrendatario (inquilino) puede utilizar una propiedad que pertenece al arrendador (propietario) a cambio del pago de una cantidad de dinero acordada.
El contrato de alquiler establece las obligaciones y responsabilidades de ambas partes durante el período de tiempo acordado, como la duración del contrato, el monto del alquiler, los términos de pago, las obligaciones de mantenimiento y reparación de la propiedad, o por ejemplo, las consecuencias del incumplimiento del contrato de alquiler.
Tipos de contrato de alquiler
A continuación, exploraremos las características distintivas de cada tipo de contrato de alquiler para ayudar a inquilinos y propietarios a tomar decisiones informadas.
Vivienda habitual
Es aquel contrato de alquiler en el que la vivienda constituye el domicilio habitual del inquilino.
Vivienda de temporada o temporal
El inquilino habitará la vivienda de forma temporal por un periodo superior a 31 días, pero sin que esta sea su vivienda habitual.
Por ejemplo al alquilar un piso a estudiantes o trabajadores que cambian de residencia de forma temporal por un proyecto en concreto.
Vivienda turística
Aquel en el que el alquiler tiene una duración inferior a 31 días.
Vivienda alquilada por habitaciones
En el alquiler por habitaciones el inquilino disfruta de forma exclusiva de una habitación de la vivienda y comparte las estancias como la cocina o el salón.
Alquiler de otros inmuebles que no son viviendas
Metemos en este grupo a trasteros, garajes, naves, oficinas y locales comerciales.
Contrato de alquiler con opción a compra
Es un tipo de contrato en el cual el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad al final del período de alquiler si así lo desea y si se cumplen ciertas condiciones establecidas en el contrato.
Si el inquilino no ejerce la opción de compra al final del contrato, la propiedad vuelve a ser propiedad del arrendador.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler?
Desde la entrada en vigor del RDL 7/2019, los contratos de alquiler de vivienda habitual han pasado de tener una duración mínima de 3 años a 5 años para propietarios que son personas físicas. Por otro lado, si el propietario, es una persona jurídica (empresa, asociación, fundación, etc.), la duración mínima será de 7 años.
A pesar de que el mínimo estipulado por ley son 5 años, lo común es firmar 1 año ampliable a 5. Vamos a poner de ejemplo que se llega a un acuerdo de alquiler de 1 año. Una vez pasa el año, el inquilino tiene derecho a prórrogas sucesivas anuales hasta completar el periodo de 5 años en total y el propietario NO puede negarse a ello.
En caso de que pasen los ya mencionados 5 años del contrato de alquiler y ni arrendador ni arrendatario se pronuncien al respecto, se produce lo llamado “”tácita reconducción arrendaticia“”, lo que significa que se prolongará el contrato durante 3 años más.
Si no se quiere realizar la prórroga tácita, el plazo para comunicarlo antes de que se active es de 4 meses para el propietario y 2 meses para el inquilino.
Todo esto aplica a alquileres de viviendas usuales para el inquilino, por el contrario, en alquileres con una duración temporal o alquiler de locales, oficinas o naves, existe mayor flexibilidad para acordar la duración del contrato. Inquilinos y propietarios pueden decidir el plazo.
Interrupción del contrato de alquiler por el propietario
Excepcionalmente, el propietario podrá recuperar la vivienda, antes de que se cumplan los 5 años, notificando al inquilino con al menos 2 meses de antelación que necesita la vivienda para vivir él, sus hijos, padres o cónyuge no separado legalmente.
El propietario o su familia tienen tres meses para ocupar la vivienda desde la entrega de llaves por parte del inquilino. Si no lo hace, la ley permite al inquilino reclamar de nuevo la propiedad, y el propietario debe de compensar los gastos en los que haya incurrido el inquilino como mudanza o nuevo alquiler.
Otras opciones en las que el propietario podrás recuperar la vivienda de forma anticipada son el caso de impagos, subarriendos no permitidos en el contrato o la realización de ciertas actividades ilícitas por parte del inquilino.
Interrupción del contrato de alquiler por el inquilino
Por otra parte, el inquilino puede realizar la rescisión del contrato de alquiler cuando haya pasado un plazo mínimo de 6 meses desde la formalización del contrato de arrendamiento, pero avisando con un mínimo de 1 mes de antelación.
Venta de la vivienda con inquilino
Respecto a la pregunta “¿Se puede vender un piso con inquilino?”, la respuesta es que sí es posible. La ley permite la venta de una vivienda arrendada, pero el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler existente hasta su finalización, a menos que se acuerde lo contrario con el inquilino.
¿Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad?
Aunque no es obligatorio ni muy habitual, un contrato de alquiler puede registrarse en el Registro de la Propiedad para ofrecer mayor seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino.
Este registro formaliza el contrato frente a terceros, lo que puede ser útil en caso de venta del inmueble, ya que el nuevo propietario tendría que respetar el contrato de arrendamiento registrado.
Si deseas asegurarte de que el contrato ha sido registrado correctamente, puedes solicitar una nota simple registral.
Este documento oficial proporciona información detallada sobre la situación legal del inmueble y es útil para verificar si el contrato ha quedado registrado, así como para conocer posibles cargas o gravámenes que puedan afectar la vivienda.
Renta del alquiler
Al formalizar un contrato de alquiler, es esencial especificar claramente la renta mensual y la metodología de pago. Esto incluye:
- Renta Mensual: La cantidad exacta que el inquilino debe pagar cada mes.
- Forma de Pago: Cómo se realizará el pago, ya sea por transferencia bancaria, efectivo, o cualquier otro método acordado.
- Fechas de Pago: Los días específicos del mes en los que se espera que se efectúe el pago.
Además, es importante acordar cómo y cuándo se revisará el precio del alquiler. Normalmente, la renta se actualiza anualmente según la variación del IPC. Sin embargo, para el año 2024, se ha establecido que el incremento del alquiler no podrá exceder el 3%.
Fianza de arrendamiento
La fianza es un depósito que el inquilino entrega al arrendador al comenzar el alquiler. Su propósito es asegurar que el inquilino cumpla con sus obligaciones. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dicta que:
- Para viviendas habituales, la fianza debe ser igual a una mensualidad de renta. El arrendador puede pedir una mensualidad adicional como garantía extra.
- En alquileres temporales o de locales comerciales, la fianza aumenta a dos mensualidades.
Depósito de la Fianza:
- En Andalucía, se deposita en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).
- En Cataluña, a través del Institut Catalá del Sòl (INCASOL).
- En Madrid, en la Agencia de Vivienda Social (antes IVIMA).
La fianza no es un pago extra; es una garantía que se devuelve si no hay deudas o daños al finalizar el contrato. Si los hay, el arrendador puede usar la fianza para cubrir los costos.
Gastos en el contrato de alquiler
Otra pregunta que puede surgirte es quien se encarga de hacer frente a los gastos que surgen del contrato de alquiler.
En este caso, el arrendador es quien habitualmente se encarga de afrontar estos gastos, pero también pueden llegar a un acuerdo entre ambas partes.
Los gastos de la inmobiliaria
Los honorarios de la inmobiliaria del alquiler serán de cuenta del propietario siempre y cuando se trate de una vivienda en la que el inquilino vaya a residir de forma habitual (larga duración).
Por el contrario, en alquiler de una vivienda con un plazo temporal, habitaciones, locales, naves u oficinas, no existe una limitación para cobrar honorarios al inquilino.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y otras tasas
Al alquilar una vivienda, el propietario suele asumir los impuestos, como el IBI y otras tasas como la de basuras. No obstante, todos los gastos relacionados con la vivienda alquilada pueden ser acordados y repartidos entre propietario y el inquilino.
Gastos de la comunidad
Suele pagarlo el propietario, no obstante, se puede pactar lo contrario.
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario
Gastos de suministro
Salvo pacto en contrario, es el inquilino quien asume los gastos de suministro en un contrato de alquiler, abarcando luz, agua, gas y posiblemente otros servicios.
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario
¿Quién paga las reparaciones en una vivienda alquilada?
El inquilino se encarga de las pequeñas reparaciones de la vivienda y aquellas reparaciones provocadas por culpa del inquilino. Ejemplos: reparar una persiana, sustituir una bombilla, arreglar un grifo, etc.
Por otro lado, el propietario se encarga de aquellas reparaciones que garanticen la habitabilidad de la vivienda, como puede ser la sustitución de la nevera, lavadora, caldera o la reparación de las tuberías del baño.
Jurisdicción aplicable y cláusulas abusivas del contrato de alquiler
Cuando firmamos un contrato de alquiler, es importante saber que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en su ausencia, el Código Civil, son las normativas que rigen estos acuerdos. En caso de desacuerdos o disputas, generalmente son los tribunales del lugar donde se encuentra la propiedad los que tienen la autoridad para resolverlos.
Sin embargo, hay que estar alerta con algunas cláusulas que pueden ser consideradas abusivas. Con la implementación de la nueva ley de vivienda, se ha observado que algunos propietarios optan por firmar contratos de alquiler temporal con inquilinos que, en realidad, utilizan la vivienda de manera permanente.
Esta práctica puede ser una forma de eludir las responsabilidades legales que corresponden a los arrendadores, como garantizar la duración y renovación del contrato. Es crucial estar informados y asesorados para reconocer y evitar estas situaciones que pueden afectar los derechos de los inquilinos.
Otros cláusulas del contrato de alquiler
Para llevar a cabo un contrato de alquiler de manera efectiva, es crucial tener en consideración una serie de requisitos fundamentales:
- Identificación de las Partes: Datos completos del arrendador (propietario) y del arrendatario (inquilino), incluyendo nombres completos, domicilios y números de identificación. Es obligatorio facilitar el DNI o en caso contrario el NIE si es extranjero.
- Descripción del Inmueble: Detalles precisos sobre la propiedad que se va a alquilar, incluyendo la dirección completa y cualquier característica especial o limitación.
- Derecho de tanteo y retracto. Son aquellos derechos a los que se refiere el artículo 25 de la vigente LAU, es decir, en caso de que el propietario vendiera la vivienda y encontrara alguien que quiera comprarla, el inquilino tendría derecho preferente a comprarla por el mismo importe. No obstante, es habitual que en los contratos de alquiler el inquilino renuncie a este derecho.
- Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario: Descripción detallada de las responsabilidades del propietario y del inquilino. Por ejemplo: la obligación del inquilino a cumplir con las normas de la comunidad de propietarios, si están permitidas mascotas, la obligatoriedad de cambiar de nombre los suministros, la imposibilidad de hacer obras, subarriendo o instalar negocio sin comunicárselo al propietario.
Anexos
Al alquilar una propiedad, no solo es crucial acordar los términos del contrato, sino también asegurarse de que todos los aspectos legales y prácticos estén cubiertos y documentados adecuadamente.
Los anexos al contrato de alquiler cumplen esta función vital, proporcionando evidencia y garantías tanto para el arrendador como para el inquilino.
Inventario
El inventario es una lista detallada de todos los elementos que se incluyen en la propiedad alquilada. Es importante que tanto el arrendador como el inquilino revisen y acuerden el inventario al inicio del contrato de alquiler para evitar disputas futuras sobre el estado o la presencia de los bienes.
Certificado eficiencia energética
El certificado eficiencia energética evalúa la eficiencia energética de la vivienda. Es un documento obligatorio que debe ser proporcionado por el propietario antes de alquilar la propiedad, ya que informa al inquilino sobre el consumo energético y las emisiones de CO2.
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y es apta para ser utilizada como tal. Este documento es también un requisito legal para poder alquilar una propiedad. No obstante, como comentábamos en nuestro articulos de cédula de habitabilidad no en todas las comunidades autónomas es necesaria.
Modelo de contrato de arrendamiento o alquiler
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