Actualizado el martes, 17 septiembre, 2024
Como propietario de una vivienda, es crucial que estés informado sobre los derechos de tanteo y retracto, especialmente si tienes la intención de vender tu propiedad.
Estos derechos pueden tener un impacto significativo en la venta de la vivienda y en tus obligaciones como vendedor.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo permite a ciertos sujetos, como los inquilinos, tener un derecho de adquisición preferente o derecho de compra sobre una propiedad antes que otros compradores.
Si decides vender la vivienda, debes notificar a los titulares de este derecho para que puedan ejercer su derecho.
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto permite a un inquilino o a la administración adquirir la vivienda después de que ha sido vendida a un tercero, bajo ciertas condiciones. Este derecho se activa si el comprador incumple los términos acordados o si se dan otras circunstancias específicas.
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Diferencias entre el derecho de retracto y tanteo
El derecho de tanteo se ejerce antes de la venta, ofreciendo una oportunidad de compra preferente a los titulares.
En cambio, el derecho de retracto se aplica después de la venta, permitiendo a los titulares adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el comprador inicial.
Situaciones en las que surge el tanteo y retracto
Estos derechos pueden surgir en diversas situaciones relacionadas con la venta de tu vivienda. Es importante conocerlas para actuar conforme a la ley.
Derecho de tanteo y retracto en el alquiler
Es habitual que los inquilinos renuncien al tanteo y retracto mediante una cláusula en el contrato de alquiler. Sin embargo, si no hay tal renuncia, tienen preferencia para comprar la vivienda si decides venderla.
Tanteo y retracto en la venta de un proindiviso
Si posees una propiedad en copropiedad y uno de los copropietarios desea vender su parte, los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto para adquirir la vivienda antes que un tercero.
Tanteo y retracto en viviendas de protección oficial
Las viviendas de protección oficial están sujetas a estos derechos para asegurar que continúen sirviendo a su propósito social. Los organismos públicos suelen tener preferencia en la compra de la vivienda.
Derechos de tanteo y retracto en fincas urbanas y rústicas
En fincas rústicas, los colindantes pueden tener este derecho para proteger la integridad de la propiedad rural.
En fincas urbanas, estos derechos pueden establecerse para preservar el interés de los inquilinos o copropietarios.
Tanteo y retracto por voluntad de las partes
Puedes acordar con otra persona el establecimiento de un derecho de tanteo y retracto sobre tu propiedad.
Por ejemplo, si vendes tu vivienda a un amigo, puedes incluir una cláusula que te permite recuperarla si él decide venderla en el futuro.
¿Dónde puedo consultar si hay un derecho de tanteo y retracto?
Para verificar si tu propiedad está sujeta a estos derechos, puedes revisar la nota simple en el registro de la propiedad o el contrato de alquiler, donde se especificarán estos términos.
Caducidad y plazos del derecho de tanteo y retracto
Estos derechos tienen plazos específicos.
Inquilino: para ejercer su derecho de tanteo tiene un plazo de 30 días desde que se le notifica la venta, mientras que el derecho de retracto le caduca a los 30 días desde que se le ha notificado que se ha producido escritura de compraventa.
Administración: el plazo puede variar según la comunidad autónoma y el ayuntamiento.
¿Tiene algún coste el derecho de tanteo y retracto?
Ejercer estos derechos implica ciertos costes. Ejercer los derechos de tanteo y retracto pueden implicar pequeños costes, como los gastos de notificación, tiempo y desplazamiento.
Casos en los que se puede evitar este derecho
Existen situaciones en las que puedes evitar estos derechos. Por ejemplo, si vendes una vivienda arrendada junto con otras propiedades de un mismo inmueble a un único comprador, el derecho de tanteo y retracto puede no aplicarse.
¿Cómo comunicar que hay un comprador?
Cuando tienes un comprador interesado, debes comunicarlo a los titulares del derecho de tanteo y retracto y a los organismos de vivienda de las comunidades autónomas y municipios, siguiendo los procedimientos legales establecidos.
Para comunicar el derecho de retracto a un inquilino, colindante o copropietario, se debe hacer de forma expresa y por un medio que garantice la recepción y la fecha de la misma, como podría ser un burofax.
Este artículo incorpora los términos clave y la información legal relevante para proporcionarte una comprensión profunda del tanteo y retracto. Para asesoramiento específico, es recomendable consultar con un profesional en derecho inmobiliario.
