Actualizado el martes, 17 septiembre, 2024
Cuando hablamos del contrato de alquiler hablamos de un acuerdo entre 2 partes: arrendador o propietario y arrendatario o inquilino. Ambas partes deben estar de acuerdo para firmar el contrato, y en él se recogen todas las cláusulas, acuerdos y condiciones del alquiler. Pero hay ocasiones en las que una de las partes no cumple lo estipulado previamente. En este artículo hablaremos del incumplimiento de contrato de alquiler de viviendas que constituyen el domicilio habitual del inquilino.
Incumplimiento de contrato de alquiler: Ley de arrendamientos urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una normativa legal que regula los contratos de arrendamiento de viviendas ubicados en España. Además, también contempla cuáles van a ser los motivos por los que se puede producir un incumplimiento del contrato de alquiler y las penalizaciones que sufrirán inquilinos o propietarios.
El LAU establece otras regulaciones como la duración mínima y máxima de los contratos de arrendamiento, las condiciones de renovación y prórroga, el monto y forma de pago del alquiler, las garantías o fianzas, las responsabilidades de mantenimiento y reparación del inmueble, las condiciones de resolución anticipada entre otros aspectos relevantes.
La ley ha sido modificada en varias ocasiones a lo largo del tiempo para adaptarse a las necesidades y cambios en el mercado de alquileres.
Incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador
El arrendador podrá recuperar la vivienda para que sea su vivienda habitual o la de sus familiares directos en el primer año del contrato y en cualquiera de sus prórrogas, para ello deberá avisar al inquilino con 2 meses de antelación y ocupar efectivamente la vivienda en el plazo de 3 meses.
Pero también, existen otros motivos por los cuales un arrendador puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento y vienen recogidos en el artículo 27 de el LAU:
...el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Incumplimiento de contrato del arrendatario o inquilino
La ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece la posibilidad de desestimar el contrato de arrendamiento por parte del arrendatario una vez hayan pasado 6 meses desde la firma del mismo, avisando al propietario con 30 días de antelación.
En el caso de que el arrendatario o inquilino quiera abandonar la vivienda antes de los 6 meses de estancia mínima, estará realizando un incumplimiento de contrato de alquiler. En este caso, el arrendador podrá aceptarlo de forma cordial y devolverle la fianza u oponerse y reclamar al inquilino una compensación. No hay una sanción establecida, ya que dependerá de los jueces y del caso, pero normalmente suelen ser equivalentes a las mensualidades que le falten para llegar a los 6 meses.
Otro caso de incumplimiento de contrato de alquiler por parte del inquilino son los que vienen recogidos en el artículo 27 del LAU:
… El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
¿Qué hacer en casos de incumplimiento de contrato de alquiler?
Cuando se produce un incumplimiento de contrato de alquiler, lo primero y más aconsejable es mantener una conversación con la otra parte y tratar de llegar a un acuerdo.
No obstante, el inquilino, como hemos visto anteriormente podría resolver el contrato en caso de que el propietario no hiciera las reparaciones para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad o violara su domicilio. En estos casos, además de dar por terminado el contrato, podría solicitar una indemnización por los daños causados.
Por otro parte, en caso de que sea el inquilino quien incumpla el contrato, el propietario dispone de la fianza del alquiler para compensar los perjuicios soportados, sin perjuicio, de que en caso de impagos pueda acudir a la vía judicial.
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