Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Si tienes una vivienda que no usas, seguramente te habrás planteado alguna vez si te conviene más vender o alquilar. Ambas opciones tienen sus ventajas y sus inconvenientes, y dependen de muchos factores, como el estado del mercado, tus necesidades económicas, tus planes de futuro, etc. En este artículo, voy a analizar los pros y los contras de cada una, y te daré algunos consejos para que puedas tomar la mejor decisión.
Alquilar
Alquilar tu vivienda te permite obtener unos ingresos mensuales que pueden ayudarte a pagar tus gastos, ahorrar o invertir. Además, mantienes la propiedad de tu casa, lo que te da la posibilidad de venderla en el futuro si cambian las circunstancias o si encuentras una buena oferta.
Pros
La rentabilidad del alquiler es uno de los principales atractivos de esta opción. Según el portal inmobiliario Idealista, el rendimiento bruto medio de alquilar una vivienda en España fue del 5,5% en 2023, muy por encima de otros productos financieros como los depósitos o los bonos. Para calcular la rentabilidad del alquiler, solo tienes que dividir el precio anual del alquiler entre el valor de mercado de la vivienda, y multiplicar el resultado por 100. Por ejemplo, si alquilas tu casa por 800 euros al mes, y su valor de mercado es de 150.000 euros, la rentabilidad sería del 6,4% (800 x 12 / 150.000 x 100).
Alquilar te da flexibilidad y libertad. Si necesitas volver a tu casa, puedes rescindir el contrato con el inquilino, siempre que cumplas con el plazo de preaviso y con las condiciones pactadas. Si quieres cambiar de residencia, puedes alquilar tu vivienda y vivir de alquiler en otro lugar, sin tener que vender tu casa y comprar otra. Si quieres hacer obras o reformas en tu casa, puedes hacerlo cuando el contrato termine o con el consentimiento del inquilino.
Alquilar te permite adaptarte a los cambios del mercado. Si los precios suben, puedes actualizar la renta de acuerdo con el IPC, salvo que legalmente te lo impidan como los límites del 3% a la subida del alquiler en 2024. También puedes alquilar para luego vender, es decir, aprovechar el alquiler como una forma de generar ingresos mientras esperas a que el mercado se recupere o a que aparezca un comprador dispuesto a pagar lo que pides. Sin embargo, sé consciente que vender un piso con inquilinos, tiene sus dificultades.
Contras
Alquilar implica asumir riesgos y responsabilidades. El principal riesgo es que el inquilino no pague la renta o cause daños en la vivienda. Para evitarlo, es conveniente hacer un estudio previo del perfil del inquilino, pedir garantías adicionales como una o dos fianzas o un seguro de impago, y hacer un inventario detallado del estado de la vivienda y de los objetos que se dejan en ella. También es importante hacer un contrato claro y completo, que recoja los derechos y obligaciones del arrendador y el inquilino, y que se ajuste a la ley vigente.
Alquilar conlleva gastos e impuestos. Lo normal es que como propietario, pagues los gastos de comunidad, el IBI, el seguro de hogar, y las reparaciones que no sean por uso o desgaste. Además, tienes que declarar los ingresos del alquiler en el IRPF, y aplicar las deducciones que te correspondan.
Alquilar puede suponer perder oportunidades de venta. Si recibes una oferta interesante por tu vivienda, puede que no puedas aceptarla si tienes un contrato de alquiler en vigor.
Vender
Vender tu vivienda te permite obtener un dinero que puedes usar para comprar otra casa, para invertir en otro tipo de activos, o para lo que quieras. Además, te liberas de las cargas y las obligaciones que supone ser propietario, y te ahorras los gastos e impuestos asociados al alquiler.
Pros
Vender te permite disponer de un capital que puedes destinar a diferentes fines. Por ejemplo, puedes comprar otra vivienda más grande, más pequeña, o en otra ubicación, según tus preferencias y necesidades. También puedes invertir el dinero en otros productos financieros, como fondos, acciones, o criptomonedas, que pueden ofrecerte una rentabilidad mayor que el alquiler. O puedes usar el dinero para pagar deudas, para darte un capricho, o para lo que quieras.
Vender te da seguridad y tranquilidad. Al vender tu vivienda, cierras una etapa y abres otra, sin tener que estar pendiente de lo que pase con tu casa. No tienes que preocuparte por la previsión del precio de la vivienda ni por el precio del alquiler en 2024, o por las posibles reformas legales que puedan afectar al alquiler. Tampoco tienes que estar en contacto con el inquilino, ni con la agencia, ni con los proveedores de servicios. Simplemente, te olvidas de tu antigua casa y te enfocas en tu nueva vida.
Vender te libera de problemas y preocupaciones. Al vender tu vivienda, te deshaces de los posibles inconvenientes que puede generar el alquiler, como el impago, los desperfectos, los conflictos con el inquilino, o las reclamaciones judiciales. También te ahorras los gastos de mantenimiento, los impuestos, y la gestión administrativa que conlleva ser propietario. Además, si vendes tu vivienda, puedes beneficiarte de una renta exenta en la venta de inmuebles. Algunos casos son que reinviertas el dinero en otra vivienda habitual, en una renta vitalicia o que seas mayor de 65 años.
Contras
Vender puede ser difícil y costoso. Para vender tu vivienda, tienes que encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio que pides, lo que puede llevar mucho tiempo y esfuerzo, sobre todo si el mercado está a la baja o hay mucha oferta. También tienes que preparar la documentación para vender un piso y pagar los gastos de venta de una vivienda.
Vender implica perder la propiedad de tu vivienda. Esto significa que renuncias a la posibilidad de volver a ella en el futuro, o de dejarla en herencia a tus hijos o familiares. También significa que pierdes el valor patrimonial que tiene tu casa, que puede aumentar con el tiempo, o que puede servirte como garantía para solicitar un préstamo o una hipoteca. Además, si vendes tu vivienda, no puedes beneficiarte de las ventajas fiscales que tiene el alquiler, como las deducciones y reducciones por arrendamiento.
Vender puede generar arrepentimiento o insatisfacción. Si vendes tu vivienda, puede que después te arrepientas de haberlo hecho, sobre todo si el mercado se recupera, si los precios suben, o si encuentras un inquilino ideal. También puede que no estés satisfecho con el dinero que obtienes, o con el uso que le das, o con la nueva vivienda o inversión que adquieres. En definitiva, puede que sientas que has perdido una oportunidad, o que has hecho un mal negocio.
¿Puedo alquilar primero y luego vender?
En general, sí es posible alquilar primero y luego vender, pero hay que tener en cuenta algunas cuestiones legales, fiscales y económicas.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el inquilino tiene algunos derechos que pueden afectar a la venta, como el derecho de adquisición preferente o el derecho a permanecer en la vivienda hasta que finalice el contrato.
Estos derechos se pueden renunciar o limitar, pero hay que hacerlo de forma expresa y por escrito en los contratos de alquiler de viviendas. Por eso, es importante redactar un contrato claro y completo, que recoja las cláusulas necesarias para facilitar la venta, y que se ajuste a la ley vigente.
En algunos casos, se puede optar por una fórmula mixta, que consiste en alquilar con opción a compra. Esto significa que el propietario se compromete a vender la vivienda al inquilino en un plazo y un precio determinados, y que el inquilino se reserva el derecho a comprarla o no. Esta opción tiene algunas ventajas, como que se puede pactar que una parte del alquiler se descuente del precio de venta. Sin embargo, también tiene algunos inconvenientes, como que se puede perder la cantidad entregada como prima de opción si no se compra la vivienda.
Ni alquilo ni vendo. La dejo vacía
Dejar la vivienda vacía puede tener algunas ventajas, pero también muchos inconvenientes. Te explico algunos de ellos:
Dejar la vivienda vacía puede ser una opción si no tienes prisa por vender o alquilar, y quieres esperar a que el mercado mejore o a que aparezca una oportunidad que te interese. También puede ser una opción si quieres conservar la vivienda por motivos sentimentales, o si la usas ocasionalmente como segunda residencia o para alojar a familiares o amigos.
Sin embargo, dejar la vivienda vacía también tiene muchos costes y riesgos. Por un lado, tienes que seguir pagando los gastos de mantenimiento, como la comunidad, el IBI, el seguro, o el consumo mínimo de agua, luz y gas. Por otro lado, pierdes la posibilidad de obtener unos ingresos por el alquiler o la venta, que podrías destinar a otros fines. Además, tienes que declarar la vivienda vacía en el IRPF, y aplicar la imputación de rentas inmobiliarias.
Por otro lado, dejar la vivienda vacía también implica asumir unos riesgos, como el deterioro, el vandalismo, el robo, la okupación, o el incendio. Estos riesgos pueden afectar al valor de la vivienda, y pueden generar problemas legales o responsabilidades civiles. Para evitarlos, es conveniente visitar la vivienda con frecuencia, mantenerla en buen estado, reforzar la seguridad, y contratar un seguro adecuado.
Como ves, dejar la vivienda vacía no es una buena opción en la mayoría de los casos, ya que supone un desperdicio de recursos y una fuente de problemas. Por eso, te recomiendo que consideres otras opciones, como vender o alquilar, que pueden ser más rentables y beneficiosas para ti.
Conclusión ¿qué es mejor vender o alquilar?
Como has visto, tanto vender o alquilar tu vivienda tiene sus pros y sus contras, y no hay una respuesta única y válida para todos. La mejor opción dependerá de tu situación personal, de tus objetivos, y de las condiciones del mercado. Por eso, antes de tomar una decisión, te recomiendo que analices bien tu situación, que compares las ventajas y los inconvenientes de cada opción, y que consultes con un profesional que te pueda asesorar. Recuerda que se trata de una decisión importante, que puede afectar a tu economía y a tu calidad de vida.
Espero que este artículo te haya sido útil, y que te haya ayudado a aclarar tus dudas sobre si vender o alquilar tu vivienda. Si necesitas la ayuda de un asesor inmobiliario puedes pinchar sobre el botón “vender mi casa” o “alquilar mi casa”.
