Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
¿Tienes una vivienda alquilada y quieres venderla? ¿Te preguntas si puedes hacerlo sin problemas o si tienes que esperar a que termine el contrato de alquiler? ¿Sabes cómo afecta la venta a tu inquilino y a tu posible comprador?
En este artículo te voy a explicar todo lo que necesitas saber para vender un piso con inquilino, desde el punto de vista legal y práctico. Así podrás tomar la mejor decisión para tu situación y evitar sorpresas desagradables.
¿Es posible la venta de una vivienda con inquilinos?
La respuesta corta es sí, es posible vender una casa con inquilino. La ley no prohíbe la venta de una vivienda alquilada, siempre que se respeten los derechos del inquilino y se cumplan las obligaciones del propietario.
Sin embargo, la venta de una vivienda con inquilinos viviendo implica una serie de complicaciones y riesgos que hay que tener en cuenta. Por eso, antes de poner el cartel de se vende, es conveniente analizar bien los pros y los contras de esta opción.
¿Qué tenemos que hacer para vender una vivienda con inquilinos?
Lo primero que tenemos que hacer para vender un piso con inquilino es revisar el contrato de alquiler que tenemos firmado con él. En el contrato se pueden establecer algunas cláusulas que afecten a la venta, como por ejemplo:
La extinción del contrato de alquiler por la venta de la vivienda. Si el contrato de alquiler se firmó antes del 6 de junio de 2013 y no se inscribió en el Registro de la Propiedad, el propietario puede vender la vivienda a un comprador de buena fe que desconozca la existencia del alquiler y desalojar al inquilino. Si el contrato fue firmado en una fecha posterior, el propietario tiene que comunicar al inquilino por escrito su intención de vender la vivienda y darle un plazo de preaviso de al menos dos meses y ofrecerle el derecho de adquisición preferente. Además, tiene que pactar con el inquilino una indemnización que le compense por abandonar el piso antes de tiempo, lo que puede suponer un gasto importante para el arrendador.
El derecho de adquisición preferente del inquilino. Esto significa que el inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda antes que cualquier otro interesado, si se le ofrece el mismo precio y condiciones. Si el propietario quiere vender la vivienda a otra persona, tiene que notificar al inquilino por escrito su intención de vender, el precio y las condiciones de la venta, y darle un plazo para que ejerza o renuncie a su derecho de compra. Si el inquilino no responde en el plazo establecido o renuncia expresamente, el propietario puede vender la vivienda al comprador que quiera. Si el inquilino acepta la oferta, se formaliza la compraventa entre las partes. Si el propietario vende la vivienda a otra persona en condiciones distintas a las comunicadas al inquilino, este puede impugnar la venta y reclamar la adjudicación de la vivienda o una indemnización por daños y perjuicios.
La subrogación del comprador en el contrato de alquiler. Esto significa que el comprador asume la posición del propietario y se convierte en el nuevo arrendador del inquilino, respetando las condiciones del contrato de alquiler vigente. El propietario tiene que comunicar al inquilino por escrito la identidad del comprador, el título de la transmisión y la fecha de la venta. El inquilino tiene que pagar la renta al nuevo propietario desde el momento de la venta. Si el propietario no informa al inquilino de la venta, este puede seguir pagando al antiguo propietario y exigirle que le devuelva las cantidades abonadas de más. Si el comprador no respeta el contrato de alquiler, el inquilino puede reclamarle el cumplimiento o la resolución del contrato, así como una indemnización por daños y perjuicios.
Estas cláusulas no son obligatorias, sino que dependen de lo que se haya pactado en el contrato de alquiler. Si el contrato no dice nada al respecto, se aplican las normas generales de la ley de arrendamientos urbanos, que veremos a continuación.
¿Es necesario comunicar la venta al inquilino?
La respuesta es sí, es necesario comunicar la venta al inquilino, tanto si se trata de una venta con subrogación como si se trata de una venta con extinción del contrato de alquiler. La comunicación de la venta al inquilino es un requisito legal que tiene varias finalidades:
Informar al inquilino de que va a haber un cambio de propietario y de que tiene que pagar la renta al nuevo arrendador.
Respetar el derecho de adquisición preferente del inquilino, si lo tiene, y darle la oportunidad de comprar la vivienda antes que nadie.
Notificar al inquilino el plazo de preaviso para que abandone la vivienda, si se va a extinguir el contrato de alquiler por la venta.
Evitar posibles conflictos o reclamaciones entre el propietario, el comprador y el inquilino.
La comunicación de la venta al inquilino tiene que hacerse por escrito, mediante un burofax o una carta certificada con acuse de recibo, para que quede constancia de la fecha y el contenido de la notificación. La comunicación tiene que incluir los siguientes datos:
La identidad del propietario y del inquilino.
La dirección de la vivienda alquilada.
La intención de vender la vivienda y el motivo de la venta.
El precio y las condiciones de la venta, si se ofrece al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda.
El plazo para que el inquilino ejerza o renuncie a su derecho de adquisición preferente, si lo tiene, que suele ser de 30 días naturales.
El plazo para que el inquilino abandone la vivienda, si se va a extinguir el contrato de alquiler por la venta, que suele ser de dos o tres meses, según lo que se haya pactado en el contrato.
La identidad del comprador, el título de la transmisión y la fecha de la venta, si ya se ha realizado la compraventa o se va a realizar en breve.
Si el propietario no comunica la venta al inquilino, puede incurrir en responsabilidad civil y penal, y el inquilino puede impugnar la venta o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Recomendaciones para vender una casa con inquilinos
Vender una casa con inquilinos no es una tarea fácil, ya que implica lidiar con varias partes interesadas, que pueden tener expectativas y necesidades diferentes.
Por eso, es importante seguir algunas recomendaciones que nos ayuden a facilitar el proceso y a evitar conflictos o malentendidos.
El comprador
Si eres el comprador y quieres comprar una vivienda con inquilinos, estas son algunas de las recomendaciones que te sugerimos:
Infórmate bien sobre la situación de la vivienda y del inquilino. Si estás interesado en comprar un piso con inquilino, debes saber que se trata de una operación más compleja que la compra de una vivienda vacía. Por eso, para asegurarte de que estás haciendo una buena inversión y evitar posibles problemas legales en el futuro, te recomendamos que además de solicitar la habitual documentación para vender un piso pidas los siguientes documentos:
El contrato de alquiler vigente, donde se especifiquen las condiciones del arrendamiento, como la duración, la renta, las fianzas, las cláusulas especiales, etc.
Los recibos de pago de la renta para comprobar que el inquilino está al corriente de sus obligaciones y que no hay deudas pendientes.
Valora bien la rentabilidad y el riesgo de la inversión. Comprar una vivienda con inquilinos puede ser una buena oportunidad de inversión, si buscas obtener una renta mensual y una revalorización a largo plazo. Pero también implica asumir unos riesgos, como por ejemplo: que el inquilino no pague la renta o cause desperfectos en la vivienda, que el contrato de alquiler sea muy largo o muy corto, que el inquilino ejerza su derecho de adquisición preferente, si lo tiene, o que la vivienda pierda valor por el mercado o por el estado. Por eso, es importante que hagas un estudio de mercado y un análisis financiero, que te permitan estimar la rentabilidad y el riesgo de la inversión, y que compares diferentes opciones antes de tomar una decisión.
Negocia con el propietario y el inquilino. Si quieres comprar una vivienda con inquilinos, puedes intentar llegar a un acuerdo con el propietario y el inquilino, que beneficie a todas las partes. Por ejemplo, puedes ofrecer al propietario un precio más alto o unas condiciones más ventajosas, a cambio de que te ceda el contrato de alquiler o te garantice la salida del inquilino. También puedes ofrecer al inquilino una mejora en la renta o en las condiciones del alquiler, a cambio de que renuncie a su derecho de adquisición preferente, si lo tiene, o de que acepte una subrogación con unas condiciones más favorables para ti. Estas negociaciones pueden ser complejas, por lo que te recomendamos que te asesores con un profesional antes de firmar cualquier documento.
El inquilino
Si eres el inquilino y tu propietario quiere vender la vivienda que ocupas, estas son algunas de las recomendaciones que te sugerimos:
Conoce los derechos y obligaciones del propietario de tu vivienda. Como inquilino, tu arrendador tiene unos derechos y unas obligaciones que debes conocer y cumplir, tanto si se trata de una venta con subrogación como si se trata de una venta con extinción del contrato de alquiler. Por ejemplo, tienes derecho a que se te comunique la venta de la vivienda, a que se te ofrezca la posibilidad de comprar la vivienda antes que nadie, si tienes derecho de adquisición preferente, a que se te respete el contrato de alquiler vigente, si se produce una subrogación, o a que se te devuelva la fianza y las cantidades que hayas pagado de más, si se extingue el contrato de alquiler por la venta. Pero también tienes la obligación de pagar la renta al nuevo propietario, si se produce una subrogación, de abandonar la vivienda en el plazo indicado, si se extingue el contrato de alquiler por la venta, o de facilitar las visitas de los posibles compradores, si el propietario te lo solicita y tú lo aceptas.
Defiende tus intereses y negocia con el propietario y el comprador. Como inquilino, tienes unos intereses que debes defender y negociar con el propietario y el comprador, tanto si se trata de una venta con subrogación como si se trata de una venta con extinción del contrato de alquiler. Por ejemplo, puedes ejercer tu derecho de adquisición preferente, si lo tienes y te interesa comprar la vivienda, o renunciar a él, si no te interesa o no puedes comprarla. También puedes reclamar al propietario o al comprador el cumplimiento o la resolución del contrato de alquiler, si no respetan las condiciones pactadas, o una indemnización por daños y perjuicios, si te causan algún perjuicio por la venta. Además, puedes negociar con el propietario o el comprador una compensación económica o una mejora en la renta o en las condiciones del alquiler, a cambio de que facilites las visitas de los posibles compradores, o de que aceptes una subrogación con unas condiciones más favorables para ellos. Estas negociaciones pueden ser complejas, por lo que te recomendamos que te asesores con un profesional antes de firmar cualquier documento.
El propietario de la vivienda
Si eres el propietario de la vivienda y quieres venderla con inquilinos, estas son algunas de las recomendaciones que te sugerimos:
Valora bien los pros y los contras de vender la vivienda con inquilinos. Piensa si te compensa más esperar a que termine el contrato de alquiler o venderla cuanto antes, teniendo en cuenta los beneficios y los costes de cada opción. Por ejemplo, si vendes la vivienda con inquilinos, puedes perder potenciales compradores que quieran ocupar la vivienda de inmediato, o tener que rebajar el precio para atraer a inversores. Pero si esperas a que termine el contrato de alquiler, puedes perder oportunidades de mercado o tener que pagar impuestos por la plusvalía municipal y ganancia patrimonial por la venta del inmueble.
Cumple con la ley y respeta los derechos del inquilino. Evita incumplir el contrato de alquiler, ya que podrías enfrentar consecuencias legales. La transparencia y la buena comunicación son clave para mantener una relación saludable con tu arrendatario y evitar conflictos.
Negocia con el inquilino y el comprador. Si quieres vender la vivienda con inquilinos, puedes intentar llegar a un acuerdo con el inquilino y el comprador, que beneficie a todas las partes. Por ejemplo, puedes ofrecer al inquilino una compensación económica o una rebaja en la renta, a cambio de que facilite las visitas de los posibles compradores, o de que renuncie a su derecho de adquisición preferente, si lo tiene. También puedes ofrecer al comprador una garantía de cobro de la renta o una bonificación fiscal, a cambio de que respete el contrato de alquiler vigente, o de que acepte una subrogación con unas condiciones más favorables para ti. Estas negociaciones pueden ser complejas, por lo que te recomendamos que te asesores con un profesional antes de firmar cualquier documento.
¿Mi vivienda valdrá lo mismo si la vendo con inquilinos?
La respuesta es no, tu vivienda no valdrá lo mismo si la vendes con inquilinos que si la vendes vacía. El hecho de que haya un inquilino ocupando la vivienda influye en el valor de mercado de la misma, ya que limita las posibilidades de uso y disfrute del comprador.
Por eso, se suele aplicar un descuento al precio de venta, que puede oscilar entre el 10% y el 30%, según las circunstancias de cada caso.
El descuento que se aplica al precio de venta depende de varios factores, como por ejemplo:
La duración del contrato de alquiler. Cuanto más largo sea el contrato de alquiler, mayor será el descuento que se aplicará al precio de venta, ya que el comprador tendrá que esperar más tiempo para poder ocupar la vivienda o para poder modificar las condiciones del alquiler. Por el contrario, cuanto más corto sea el contrato de alquiler, menor será el descuento que se aplicará al precio de venta, puesto que el comprador podrá disponer de la vivienda en poco tiempo o negociar con el inquilino una salida anticipada.
La rentabilidad del alquiler. Cuanto más rentable sea el alquiler, menor será el descuento que se aplicará al precio de venta, ya que el comprador podrá obtener una buena renta mensual y una buena revalorización a largo plazo. Pero si el alquiler es poco rentable, mayor será el descuento que se aplicará al precio de venta, puesto que el comprador tendrá que asumir unos costes elevados y unos beneficios reducidos.
El estado y la conservación de la vivienda. Cuanto mejor sea el estado y la conservación de la vivienda, menor será el descuento que se aplicará al precio de venta, ya que el comprador no tendrá que hacer reformas o reparaciones. Pero si el estado y la conservación de la vivienda son malos, mayor será el descuento que se aplicará al precio de venta, ya que el comprador tendrá que invertir dinero y tiempo en mejorar la vivienda.
El perfil y la solvencia del inquilino. Cuanto mejor sea el perfil y la solvencia del inquilino, menor será el descuento que se aplicará al precio de venta, ya que el comprador tendrá la seguridad de que el inquilino pagará la renta y cuidará la vivienda. Pero si el perfil y la solvencia del inquilino son malos, mayor será el descuento que se aplicará al precio de venta, pues el comprador tendrá el riesgo de que el inquilino no pague la renta o cause desperfectos en la vivienda.
Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de tu vivienda si la vendes con inquilinos. Como puedes ver, no es una cuestión sencilla, sino que depende de muchas variables.
¿Qué tipos de compradores estarán interesados en mi vivienda si la vendo con inquilinos viviendo?
Los tipos de compradores que estarán interesados en tu vivienda si la vendes con inquilinos viviendo dentro sin posibilidad de hacer las visitas son únicamente los inversores:
Los inversores son aquellos compradores que buscan obtener una rentabilidad por el alquiler de la vivienda, y que no tienen intención de ocuparla.
Los inversores suelen estar interesados en viviendas con inquilinos, ya que les ahorran el tiempo y el dinero de buscar un nuevo inquilino, y les garantizan una renta mensual desde el primer día.
Los inversores suelen ser más flexibles y tienen las cosas claras, ya que tienen mucha experiencia comprando viviendas. Lo que realmente les importa es la rentabilidad que les puedas ofrecer.
Los inversores suelen pagar al contado o con financiación propia, y suelen aceptar una subrogación en el contrato de alquiler vigente, siempre que les convenga.
¿Cómo aumentar el valor de vivienda
Si quieres aumentar el valor de tu vivienda, tienes dos opciones:
Negociar con el inquilino para que te permita hacer las visitas con los posibles compradores. Esto te dará más oportunidades de encontrar un comprador interesado y dispuesto a pagar un buen precio. Para convencer al inquilino, puedes ofrecerle rebajar el precio de la renta mensual a pagar mientras dure el proceso de venta, o incluso eximirle del pago de algunos meses. Así, el inquilino se sentirá compensado por las molestias que le puedas ocasionar.
Desocupar la vivienda mediante una indemnización. Esto te permitirá tener total disponibilidad para enseñar la vivienda y ahora no solo estarán dispuestos a comprarte tu vivienda los inversores, sino aquellas personas que necesitan una hipoteca para comprar tu vivienda. En cambio, tendrás que pactar con el inquilino una cantidad económica que le compense por abandonar el piso antes de tiempo. Esta cantidad dependerá de la duración del contrato, del tiempo que le quede por cumplir y de las condiciones del mercado.
¿Cuándo es el mejor momento para vender un piso alquilado?
La venta de un piso alquilado se puede realizar en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos legales y contractuales que hemos visto anteriormente.
Sin embargo, el momento más adecuado para vender un piso alquilado depende de varios factores, como por ejemplo:
La duración del contrato de alquiler. Si el contrato de alquiler es muy largo, puede ser más difícil encontrar un comprador dispuesto a subrogarse en el contrato y a esperar a que termine para ocupar la vivienda. Por el contrario, si el contrato de alquiler es muy corto, puede ser más fácil vender la vivienda con inquilinos, ya que el comprador podrá disponer de la vivienda en poco tiempo, o incluso negociar con el inquilino una salida anticipada.
La situación del mercado inmobiliario. Si el mercado inmobiliario está en alza, puede ser un buen momento para vender la vivienda con inquilinos, ya que se puede obtener un buen precio y una buena rentabilidad. Pero si el mercado inmobiliario está en baja, puede ser más conveniente esperar a que se recupere, o alquilar la vivienda a otro inquilino con mejores condiciones, para no perder dinero con la venta. Por eso te recomendamos que estés atento a la previsión del precio de la de la vivienda en España en 2025 y las previsiones del precio del alquiler en 2024.
La situación personal y financiera del propietario. Si el propietario necesita vender la vivienda con urgencia, por motivos personales o económicos, puede optar por venderla con inquilinos, aunque tenga que asumir algunos inconvenientes o costes. Pero si el propietario no tiene prisa por vender la vivienda, puede esperar a que termine el contrato de alquiler, o a que se den las circunstancias más favorables para la venta.
Estos son algunos de los factores que pueden influir en el momento de vender un piso alquilado. No hay una respuesta única, sino que depende de cada caso y de cada propietario. Por eso, es importante analizar bien la situación y valorar las ventajas y los inconvenientes de cada opción.
¿Cuánto se tarda en vender un piso con inquilino?
El tiempo que se tarda en vender un piso con inquilino puede variar mucho, según las características de la vivienda, el contrato de alquiler, el inquilino, la demanda de compradores en tu ciudad y la evolución del mercado inmobiliario.
No hay una cifra exacta, pero se puede estimar que se tarda entre 3 y 6 meses de media, desde que se pone el cartel de se vende hasta que se firma la escritura de compraventa.
Este plazo puede alargarse o acortarse, dependiendo de varios factores, como por ejemplo:
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La demanda y la oferta de viviendas con inquilinos. Si hay mucha demanda y poca oferta de viviendas con inquilinos, se puede vender la vivienda más rápido y a mejor precio. Pero si hay poca demanda y mucha oferta de viviendas con inquilinos, se puede tardar más en vender la vivienda y tener que rebajar el precio.
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El precio y las condiciones de la venta. Si el precio y las condiciones de la venta son atractivos y competitivos, se puede vender la vivienda más rápido y a más compradores. Pero si el precio y las condiciones de la venta son elevados o desfavorables, se puede tardar más en vender la vivienda y a menos compradores.
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El derecho de adquisición preferente del inquilino. Si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y lo ejerce, se puede vender la vivienda más rápido y sin intermediarios. Pero si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y no lo ejerce, se tiene que esperar a que transcurra el plazo para que renuncie, que suele ser de 30 días naturales, antes de poder vender la vivienda a otro comprador.
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Los trámites administrativos y legales. Si los trámites administrativos y legales son ágiles y sencillos, se puede vender la vivienda más rápido y sin complicaciones. Pero si los trámites administrativos y legales son lentos y complejos, se puede tardar más en vender la vivienda y tener que resolver problemas o incidencias. Pide una nota simple y la ayuda de un profesional inmobiliario para que te indique los inconvenientes que pueden surgir.
Estos son algunos de los factores que pueden afectar al tiempo que se tarda en vender un piso con inquilino. Como puedes ver, no es una cuestión fácil, sino que depende de muchas variables.
¿Qué pasa con la fianza?
En cuanto a la fianza, existen dos opciones:
La primera opción es que devuelvas la fianza al inquilino y el comprador le exija una nueva fianza al subrogarse en el contrato de alquiler. Esta opción puede ser más sencilla y evitar posibles conflictos entre las partes, pero requiere el acuerdo del inquilino y el comprador.
La segunda opción es que transmitas la fianza al comprador, junto con el contrato de alquiler y el resto de derechos y obligaciones que te corresponden como arrendador4.Esta opción te permite cumplir con la ley sin tener que devolver la fianza al inquilino, pero debes comunicar esta transmisión al organismo competente de depósito de fianzas y al inquilino, y asegurarte de que el comprador asume la responsabilidad de devolver la fianza al finalizar el contrato.
Otros pasos para vender una vivienda con inquilinos
Una vez que has decidido vender tu vivienda con inquilinos, y has encontrado un comprador interesado, hay algunos pasos que debes seguir para formalizar la operación. Estos son:
Nota de encargo: Es un documento que firmas con la agencia inmobiliaria que se encarga de gestionar la venta de tu vivienda. En él se establecen las condiciones del servicio, como la comisión de la agencia inmobiliaria, el plazo, la exclusividad, etc.
Propuesta de compra o reserva: Es un documento que firmas con el comprador, en el que se pacta el precio de venta y se entrega una cantidad de dinero como señal. Este documento tiene valor jurídico, y te compromete a vender la vivienda al comprador, salvo que se incumpla alguna de las condiciones pactadas.
Contrato de arras: Es un contrato privado que firmas con el comprador, en el que se detallan las características de la vivienda, el precio de venta, la forma de pago, y la fecha de la escritura pública. En este contrato se entrega una cantidad de dinero como parte del precio, que se denomina arras. Si el comprador se arrepiente, pierde las arras. Si el vendedor se arrepiente, debe devolver las arras más el doble. Este contrato es opcional, pero te da más seguridad y te permite fijar una fecha para la escritura.
Escritura de compraventa: Es el documento que se firma ante un notario, en el que se transmite la propiedad de la vivienda al comprador. En este momento se paga el resto del precio, y se entregan las llaves.
Estos son los pasos que debes seguir para vender una vivienda con inquilinos. Espero que te haya sido útil esta información, y que puedas vender tu vivienda con éxito. Si tienes alguna duda, puedes consultarnos. Estaremos encantado de ayudarte.
