Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
El proceso de alquiler de vivienda es algo complejo, para el cual hay que poner atención en varios elementos, conocer distintos conceptos y diferenciar otros tantos.
En este caso, hablaremos de la fianza y de todo lo que necesitas saber para comprender qué es, donde y cuando se deposita, cuando se recupera… ¡No te lo pierdas!
¿Qué es la fianza del alquiler?
La fianza en el contexto del alquiler es la suma de dinero que el inquilino entrega al propietario como garantía de cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
Es una práctica común en muchos países y tiene como objetivo proteger los intereses del arrendador y arrendatario. Habitualmente la entrega por parte del inquilino al arrendador se produce en el momento en el que se formaliza el contrato de alquiler.
La fianza es obligatoria, es decir, para que un contrato de alquiler tenga validez jurídica, es necesario que haya una fianza.
¿Cuánto hay que pagar de fianza en el alquiler?
Esta suele ser una de las preguntas que más se repiten y, siguiendo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente el artículo 36.1, al inicio del contrato de alquiler, el inquilino debe entregar al arrendador la fianza, en metálico y que corresponda a un mes de alquiler.
Es decir, según el LAU, la fianza se corresponde a una mensualidad en el caso de una vivienda que sea el domicilio habitual del inquilino.
Con lo cual, el primer mes de arrendamiento, el inquilino deberá pagar la primera mensualidad + la fianza (que es la misma cantidad que la mensualidad).
Por ejemplo, si en el contrato se ha fijado que la renta mensual a pagar por el inquilino es de 600 euros, el primer mes deberá pagar 600 (de la mensualidad) + 600 (fianza), en total 1200 euros.
Además de esto, el arrendador o propietario también podrá exigir otra mensualidad en concepto de garantía adicional.
Mientras que para el caso del arriendo o subarriendo de locales, naves, trasteros, garajes independientes, viviendas de temporada o turísticas, el importe de la fianza será de dos meses.
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Depósito de la fianza del alquiler. Plazos por comunidades.
El depósito también se rige según la Ley de Arrendamientos Urbanos y esta establece que el arrendador o subarrendador es el responsable de depositar la fianza en el organismo competente según su comunidad autónoma, el plazo varía según la comunidad autónoma:
1. Andalucía. Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Plazo de 1 mes.
2. Aragón: Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Plazo de dos meses.
3. Cataluña: Instituto Catalán del Sol (INCASOL). Plazo de 2 meses.
4. Cantabria. No existe obligación de depositar la fianza.
5. Castilla y León: Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León. Plazo de un mes.
6. Castilla-La Macha: Consejería de Fomento. Servicios Periféricos. Plazo de 30 días naturales.
7. Ceuta: Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta. 15 días naturales.
8. Comunidad Valenciana: Consejería de Hacienda. Servicio de Recaudación. Plazo de 15 días hábiles.
9. Extremadura: Caja General de Depósitos de la Comunidad Autónoma. Plazo de 30 días naturales.
10. Galicia: Instituto Gallego de Vivienda y Suelo. Plazo de un mes.
11. Islas Baleares: Instituto Balear de la Vivienda. Departamento de Fianzas (IBAVI). Plazo de 30 días hábiles.
12. Islas Canarias: Instituto Canario de la Vivienda. Plazo de un mes.
13. Melilla: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Melilla. Plazo de 15 días hábiles.
14. La Rioja. No existe obligación de depositar la fianza.
15. Madrid. Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Plazo de 30 días naturales.
15. Murcia: No existe obligación del depósito de la fianza.
16. Navarra. No existe obligación de depositar la fianza.
17. País Vasco: Departamento de Vivienda Obras Públicas y Transportes. Servicios BIZILAGUN. Plazo de un mes.
18. Principado de Asturias. No existe obligación de depositar la fianza.
Sanciones y recargos
Las sanciones y recargos por depositar la fianza fuera de plazo o por abrirse una investigación por no haber depositado la fianza dependen de cada comunidad autónoma, pero podrían llegar sanciones de hasta el 150 % y recargos de hasta el 20 % del importe de la fianza en función de los meses de demora.
Actualización del importe de la fianza
El importe de la fianza no podrá actualizarse (bajar o subir su importe) durante los 5 primeros años si el arrendador es una persona física o 7 años si es una persona jurídica.
Una vez que el alquiler se prorrogue la fianza se podrá actualizar según lo que hayan pactado las partes y en caso de que no haya pactado nada al respecto, se utilizará el mismo indicador que se haya utilizado para actualizar la renta del alquiler, usualmente es el IPC (Índice de Precios al Consumo).
Devolución de la fianza de un alquiler
La devolución de la fianza supone uno de los derechos del inquilino, siempre y cuando, no se haya producido ningún desperfecto y se entregue la vivienda en buenas condiciones.
Si el propietario no devuelve la fianza en los plazos establecidos o sin justificación, podría considerarse un incumplimiento del contrato de alquiler por no devolución de la fianza.
Cada comunidad autónoma establece un plazo máximo para el reembolso de la fianza, generalmente no superior a un mes. Cabe destacar que el inquilino no podrá utilizar la fianza para pagar la última mensualidad.
El propietario puede negarse a devolver la fianza en los siguientes casos:
- Abandonar la vivienda antes del tiempo mínimo (6 meses).
- Impagos de las mensualidades del alquiler o suministros en su caso.
- Destrozos y desperfectos. Pero solamente los ocasionados por el arrendatario, puesto que, la LAU establece que el arrendador debe encargarse de las reformas necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
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