Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Si quieres vender tu vivienda y alquilar otra, es importante que conozcas los derechos y obligaciones que tienes como arrendatario. En este artículo, te explicaremos quién es el arrendatario, qué diferencias hay con el arrendador y cuáles son los principales derechos que te corresponden según la ley vigente. Si te interesa este tema, sigue leyendo y aprende todo lo que necesitas saber sobre el arrendatario.
El arrendatario
El arrendatario o inquilino es la persona o entidad que alquila o arrienda un bien inmueble, como una casa, un apartamento, un local comercial o una oficina, a un arrendador (propietario) a cambio de un pago periódico establecido en un contrato de arrendamiento.
Si necesitas más información sobre quienes son el arrendador y el arrendatario y las diferencias que existen entre ellos, te recomiendo que leas Arrendador y arrendatario: ¿Qué son y qué diferencias hay?
¿Cuáles son los derechos del arrendatario?
Los derechos de propietarios e inquilinos están recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su última versión es de mayo de 2023 y es la que está vigente actualmente. Vamos a ver los derechos que tiene el arrendatario cuando alquila una vivienda que constituye su domicilio habitual.
Derecho a la inviolabilidad del domicilio
El arrendador no podrá entrar en el domicilio del inquilino sin su autorización, ni aunque haya recibos impagados. Se trata de un derecho constitucional.
Si el propietario no cumple con esta obligación, podría considerarse un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del propietario, lo que puede derivar en acciones legales por parte del inquilino.
Derecho a a una duración del contrato
Desde la entrada en vigor del LAU 2019, la duración mínima de los contratos de alquiler pasó de 3 a 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica). Con lo cual, el arrendatario tiene derecho a un contrato de 5 o 7 años.
Además, una vez pasados los 5 años, si ninguna de las partes manifiesta su intención de rescindir el contrato, este se ampliará otros 3 años más.
El propietario tiene que avisar cuatro meses antes de que finalice la duración del contrato indicando que no desea renovarlo y 2 meses en caso de que el inquilino sea el que no desea renovarlo.
No obstante, el inquilino puede rescindir el contrato cuando quiera una vez pasados los 6 primeros meses, avisando al propietario con 30 días de antelación.
El arrendador podrá poner fin al alquiler si necesitase la vivienda para vivir, por divorcio o para que habiten la vivienda sus hijos, padres o cónyuge no divorciado legalmente. No obstante, el arrendador deberá comunicar al inquilino que desea recuperar la vivienda con al menos 2 meses de antelación. El arrendador o sus familiares tienen un plazo de 3 meses para ocupar efectivamente la vivienda desde que el inquilino le entrega las llaves.
En caso de que el inquilino quiera desistir de la vivienda en un plazo diferente, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que las partes pueden pactar en el contrato una indemnización al arrendador de 1 mes por cada año de contrato que quede por cumplir.
Derecho a que se mantenga el precio del alquiler
El precio del alquiler debe respetarse durante la vigencia del contrato. Solo podrá subirse la renta anualmente de acuerdo al IPC (Índice de Precios al Consumo)
Según la reciente Ley de Vivienda aprobada en 2023, la subida máxima que se puede llevar a cabo en 2023 es del 2% respecto al año anterior, en 2024 será del 3% y en 2025 será a través de un índice basado en el IPC.
Con lo cual, el inquilino tiene derecho a que no le suban el alquiler más de lo establecido por ley.
Además, el inquilino tiene derecho a recibir un justificante de pago cuando el pago se hace en efectivo.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Derecho a reparaciones y mantenimiento
El arrendatario tiene derecho a exigir al arrendador que realice las reparaciones y reformas necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad y conservación óptimas. Con lo cual, el arrendador es quien debe encargarse de estas reparaciones. En caso de que el propietario no las lleve a cabo estas reparaciones, el inquilino tendrá el derecho de desistir del contrato.
Sin embargo, el propietario o arrendador no se hará cargo de los desperfectos y deterioros ocasionados por el inquilino, ni de otras pequeñas reparaciones como puede ser cambiar una bombilla, etc.
Hay que decir también que el inquilino no tiene derecho a hacer reformas en la vivienda sin la autorización del propietario.
Derecho a ciertas reformas
Hay ciertas reformas que el inquilino tienen derecho a hacer. Cuando el arrendatario o su cónyuge tiene una discapacidad o es mayor de 70 años, este puede hacer las reformas que necesite para adaptar la vivienda a sus necesidades.
Una vez finalice el contrato, el propietario podrá exigir que todo vuelva a su estado original.
Derechos del arrendatario: la subrogación
Los familiares del arrendatario podrán convivir en la vivienda, sin necesidad de autorización por parte del arrendador, aunque no esté en el contrato de alquiler.
En el supuesto de que el arrendatario fallezca podrán disfrutar de las condiciones del contrato de alquiler:
1. Cónyuge.
2. Padres, abuelos, hijos o adoptados, hermanos si hubieran convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores.
3. Parientes de hasta tercer grado de consanguineidad, siempre que tengan una minusvalía reconocida superior al 65 %.
Si la vivienda cambia de dueño:
1. Podrá seguir disfrutando de las condiciones del contrato si el contrato fue inscrito en el Registro de la Propiedad
2. En caso contrario el nuevo arrendador podrá exigir en el plazo de 3 meses que el inquilino abandone la vivienda. No obstante, el inquilino podrá solicitar una indemnización y si finalmente no hay un acuerdo el nuevo propietario deberá respetar las condiciones del contrato.
Derecho a la devolución de la fianza
La fianza es el depósito que da el inquilino al propietario al comienzo del alquiler y el propietario debe depositarla en el organismo habilitado por la Comunidad Autónoma (en algunas Comunidades Autónomas no es obligatorio el depósito).
El arrendatario tiene derecho a recuperarla como muy tarde un mes después de que finalice el contrato y entregue las llaves, en caso de que la vivienda se encuentre en las mismas condiciones en las que se entregó la vivienda, salvo el desgaste habitual por vivir. Otro motivo por el que no se devolverá la fianza en su totalidad, sería cuando tiene algún impago de la renta el alquiler o del pago de suministros. Si la fianza no ha sido devuelta pasado el mes desde el inquilino abandonó la vivienda, podrá emprender acciones legales y reclamar intereses de demora.
Derecho de tanteo y retracto
Es el derecho que tiene el arrendatario a comprar la casa con preferencia. En caso de que el propietario quisiera vender la vivienda alquilada, debe notificárselo al inquilino, junto con el precio al que desea venderla y, el arrendatario, tiene el derecho a comprarla antes de que el arrendador la venda a su comprador. El inquilino tiene un plazo de 30 días para contestar si desea realizar la compraventa por el mismo precio al que se la compraría el comprador del propietario (tanteo).
El propietario podría vender la vivienda sin respetar el plazo de 30 días y escriturarla a nombre de su comprador, no obstante, aun habiendo un nuevo propietario, el inquilino tiene el derecho a recomprarla por el mismo precio del nuevo propietario (retracto)
A pesar de esto, los propietarios suelen incluir una cláusula en el contrato de alquiler en la que hacen renunciar al inquilino de estos derechos.
