Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Vender una casa heredada puede ser un proceso complejo y complicado, puesto que existen varios obstáculos legales e impuestos. Por ello, para hacerte la vida un poquito más fácil, en este artículo te vamos a explicar los pasos que debes seguir, desde la documentación hasta la venta de la vivienda que has heredado.
Documentos necesarios para heredar la vivienda
Lo primero que debes hacer si quieres vender una casa heredada es obtener la documentación necesaria para acreditar tu derecho a la herencia. Esta documentación puede variar según el caso, pero en general se compone de los siguientes documentos:
El certificado de defunción del fallecido, que se puede solicitar en el Registro Civil o en el juzgado de paz correspondiente.
El certificado de últimas voluntades, que se puede obtener en el Ministerio de Justicia o en la delegación provincial del mismo. Este documento indica si el fallecido dejó o no testamento y en qué notaría se encuentra.
La copia autorizada del testamento, si lo hubiera, que se puede pedir en la notaría donde se otorgó. Si no hay testamento, se debe tramitar la declaración de herederos abintestato, que puede ser judicial o notarial según el caso.
El inventario de bienes y deudas del fallecido, que se puede elaborar con la ayuda de un profesional o de forma particular. Es importante incluir todos los activos y pasivos que forman parte de la herencia, incluyendo la vivienda y sus cargas, si las hubiera.
El título de propiedad de la vivienda, que puede ser la escritura pública, el contrato privado o el documento que acredite la adquisición del inmueble por el fallecido.
Aceptación de la herencia
Una vez que tengas la documentación para heredar la vivienda, el siguiente paso es aceptar la herencia, es decir, manifestar tu voluntad de recibir los bienes y las deudas que te corresponden como heredero. La forma de aceptar la herencia depende de si hay o no testamento.
Si hay testamento, la aceptación de la herencia se puede hacer de forma expresa o tácita. La forma expresa consiste en otorgar una escritura pública ante notario en la que se acepta la herencia y se adjudican los bienes según el testamento. La forma tácita consiste en realizar actos que impliquen la aceptación de la herencia, como pagar los impuestos, inscribir la vivienda a tu nombre o venderla. En este caso, no es necesario hacer escritura pública, pero se debe respetar la voluntad del testador.
Si no hay testamento, la aceptación de la herencia se debe hacer de forma expresa y mediante escritura pública ante notario. En este caso, se debe seguir el orden de sucesión que establece la ley, que puede variar según la comunidad autónoma. Por lo general, los primeros en heredar son los descendientes, luego los ascendientes, luego el cónyuge y luego los parientes colaterales. Si no hay ningún pariente, la herencia pasa al Estado.
¿Qué pasa si un heredero no quiere repartir la herencia o no está de acuerdo?
Es posible que alguno de los herederos no quiera repartir la herencia o no esté de acuerdo con la forma de hacerlo. En ese caso, se puede intentar llegar a un acuerdo extrajudicial entre los herederos, mediante la intervención de un mediador o de un abogado. Si no se logra un acuerdo, se puede acudir a la vía judicial y solicitar la división de la herencia ante el juez.
El juez nombrará un contador-partidor, que se encargará de valorar los bienes y deudas de la herencia y de proponer una forma de reparto. Los herederos podrán aceptar o impugnar la propuesta del contador-partidor. Si no hay acuerdo, el juez resolverá el conflicto y dictará una sentencia que establecerá la forma definitiva de repartir la herencia.
¿Puedo vender la casa sin aceptar la herencia?
No, no puedes vender la casa sin aceptar la herencia, ya que no eres el propietario legal del inmueble hasta que no aceptes la herencia y la inscribas a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Si vendes la casa sin aceptar la herencia, estarías incurriendo en un delito de estafa, porque estarías engañando al comprador sobre tu condición de heredero y sobre la titularidad de la vivienda. Además, el comprador podría reclamarte judicialmente la nulidad de la venta y el resarcimiento de los daños y perjuicios que le hayas causado.
¿Qué pasa si la casa a heredar tiene cargas?
Si la casa a heredar tiene cargas, como hipotecas, embargos, deudas con la comunidad de propietarios, etc., debes saber que al aceptar la herencia también asumes la responsabilidad de pagar esas cargas, salvo que renuncies a la herencia o la aceptes a beneficio de inventario. La renuncia a la herencia implica que renuncias a todos los bienes y deudas que te corresponden como heredero, y que pasas a ser un extraño a la sucesión. La aceptación a beneficio de inventario implica que aceptas la herencia, pero solo respondes de las deudas hasta el límite del valor de los bienes que recibes, sin poner en riesgo tu patrimonio personal. Tanto la renuncia como la aceptación a beneficio de inventario se deben hacer mediante escritura pública ante notario.
Si decides aceptar la herencia con las cargas que tiene la casa, debes tener en cuenta que esas cargas pueden dificultar o impedir la venta de la vivienda, ya que pueden disminuir su valor o generar desconfianza en los posibles compradores. Por eso, es conveniente que intentes negociar con los acreedores una forma de cancelar o reducir esas cargas, o que busques un comprador dispuesto a asumirlas. En cualquier caso, debes informar al comprador de la existencia de las cargas y de las condiciones de la venta, y reflejarlo en el contrato.
Pagar los impuestos de la herencia
Otro paso importante que debes hacer si quieres vender una casa heredada es pagar los impuestos de la herencia, que son el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal. Estos impuestos se deben pagar en el plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante, aunque se puede solicitar una prórroga de otros seis meses.
El ISD es un impuesto estatal que se cede a las comunidades autónomas, por lo que su regulación y su cuantía pueden variar según la comunidad donde se encuentre la vivienda. Este impuesto grava el valor de los bienes y derechos que recibes como heredero, y se calcula aplicando una serie de coeficientes y reducciones según el grado de parentesco, el patrimonio preexistente y otras circunstancias. Para pagar este impuesto, debes presentar el modelo 650 o el modelo 651, según el caso, en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, y adjuntar la documentación que acredite tu derecho a la herencia y el valor de los bienes y derechos que recibes.
El IIVTNU es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos desde que se adquieren hasta que se transmiten. Este impuesto se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral del suelo de la vivienda y al número de años que han transcurrido desde la última transmisión. Para pagar este impuesto, debes presentar el modelo que te facilite el ayuntamiento donde se encuentre la vivienda, y adjuntar la documentación que acredite la transmisión de la vivienda y el valor catastral del suelo.
Inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad
Una vez que has aceptado la herencia y pagado los impuestos correspondientes, el siguiente paso para vender una casa heredada es inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la propiedad. Este trámite es necesario para que la transmisión de la propiedad quede reflejada en el registro público y se pueda acreditar la titularidad de la vivienda ante posibles compradores.
Para inscribir la vivienda a nombre de los herederos, debes presentar en el Registro de la propiedad los siguientes documentos:
El certificado de defunción del causante.
El certificado de últimas voluntades, que acredita si el fallecido dejó o no testamento.
La escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, que se otorga ante notario y que recoge la distribución de los bienes entre los herederos.
El justificante de pago del impuesto de sucesiones y donaciones, que se liquida en la comunidad autónoma donde radique la vivienda.
¿Es posible vender una casa heredada sin registrar?
En la teoría, es posible vender una casa heredada sin registrar, pero en la práctica es prácticamente imposible. Es una operación llena de riesgos donde el comprador no puede saber quién es el propietario real de la vivienda.
Vender la casa heredada
Una vez que hayas aceptado la herencia, pagado los impuestos y registrado la vivienda a tu nombre, ya puedes vender la casa heredada. Para ello, debes seguir los mismos pasos que para vender cualquier otra vivienda, como valorar el inmueble, publicitarlo, negociar con los compradores, formalizar el contrato de arras y escriturar la venta.
Sin embargo, hay algunas particularidades que debes tener en cuenta cuando vendes una casa heredada, como las siguientes:
Debes informar al comprador de que se trata de una vivienda heredada y de que cumples con todos los requisitos legales para venderla. También debes entregarle una copia de la documentación que acredite tu derecho a la herencia y el pago de los impuestos correspondientes.
Debes tener en cuenta que el valor de la vivienda heredada puede ser diferente al valor de mercado, ya que depende del valor que se le haya asignado en la herencia.
Debes contar con el consentimiento de todos los herederos para vender la casa heredada, salvo que hayas adquirido la totalidad de la propiedad mediante una partición o una compraventa entre herederos. Si alguno de los herederos no quiere vender o no está de acuerdo con las condiciones de la venta, puedes intentar llegar a un acuerdo con él o acudir a la vía judicial para resolver el conflicto.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender la casa heredada?
¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere? Si un heredero no quiere vender la casa heredada, existen varias opciones legales para resolver el conflicto:
Adjudicación a un heredero: Si la casa es indivisible, uno de los herederos puede quedarse con la totalidad de la casa y pagar al otro el valor de su parte en dinero. Sin embargo, el otro heredero puede negarse y pedir la venta en subasta pública.
Acto de conciliación: Antes de iniciar un procedimiento judicial, se puede intentar una conciliación con la ayuda de un mediador. Si se llega a un acuerdo, se puede vender la casa y repartir el dinero. Si no se cumple el acuerdo, se puede solicitar al juzgado su ejecución.
Subasta voluntaria: Los herederos pueden acordar vender la casa en una subasta pública y con admisión de licitadores extraños. El dinero obtenido se reparte entre los herederos según su cuota de participación.
División judicial: Si no hay acuerdo entre los herederos, uno de ellos puede solicitar al juzgado la división de la cosa común. El juez ordenará la venta de la casa en subasta pública y el reparto del dinero entre los herederos.
Te recomendamos que hagáis lo posible para no acudir a la subasta pública porque probablemente recibáis menos dinero por la venta de la casa.
¿Puedo vender solo mi parte de la casa heredada?
Sí, puedes vender solo tu parte de la casa heredada, siempre que no se trate de una vivienda indivisible o que se haya establecido una prohibición de división o de venta en el testamento. En ese caso, debes informar al comprador de que solo vendes tu parte de la propiedad y de que tendrá que compartir la vivienda con el resto de los herederos. También debes comunicar la venta al resto de los herederos, que tendrán preferencia para comprar tu parte de la vivienda en las mismas condiciones que el comprador, ejerciendo su derecho de retracto. La venta de la parte de un solo propietario de una casa heredada se llama venta del proindiviso.
Estoy ocupando una casa heredada ¿me pueden echar el resto de herederos?
Si estás ocupando una casa heredada sin el consentimiento del resto de los herederos, la respuesta es sí, te pueden echar. Esta situación se considera un abuso de derecho por tu parte, ya que te estás extralimitando en tu cuota de participación y perjudicando al resto de la comunidad hereditaria.
Los demás herederos pueden iniciar acciones legales contra ti, como el desahucio por precario o la división judicial de la cosa común. Estos procedimientos implican que el juez ordene el fin de tu ocupación y la venta de la casa en subasta pública, repartiéndose el dinero entre todos los herederos.
Por eso, te recomiendo que intentes llegar a un acuerdo con el resto de herederos, ya sea para compartir el uso de la casa, para venderles tu parte o para pagarles un alquiler. Así evitarás un conflicto mayor y podrás conservar tu derecho sobre la herencia.
Pagar los impuestos de la venta de la casa
El último paso que debes hacer si quieres vender una casa heredada es pagar los impuestos de la venta de la casa, que son el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y la plusvalía municipal de nuevo. Estos impuestos se deben pagar en el plazo de cuatro meses desde la fecha de la venta.
- Plusvalía municipal: Se paga en el ayuntamiento donde está la casa, dentro de los 30 días hábiles posteriores a la venta. La cantidad depende del incremento de valor que haya tenido la casa desde que la heredaste hasta que la vendiste.
IRPF: Por la ganancia patrimonial que obtengas por vender tu casa. Se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta. La cantidad depende de la diferencia entre el valor de adquisición (el que tenía la casa cuando la heredaste) y el valor de transmisión (el precio de venta).
¿Cuánto me va a costar todo?
Además de los gastos por vender una casa deberás sumarle los gastos de la herencia:
Impuestos de sucesiones y donaciones: El impuesto de sucesiones depende de la comunidad autónoma y el grado de parentesco, a veces estarás exento.
La plusvalía municipal: Depende de cada ayuntamiento, hay ayuntamientos que tienen una bonificiación por vivienda habitual del fallecido.
Gastos de notaría, registro y gestoría: entre el 0,5% y el 1% del valor de la vivienda, según la complejidad de la escritura y el número de herederos. En este caso, podrían ser de entre 1.000 y 2.000 euros.
El certificado de defunción del fallecido: es un documento que acredita el fallecimiento y que se puede solicitar en el Registro Civil. Su coste es gratuito.
La copia autorizada del testamento: es un documento que contiene la última voluntad del fallecido y que se puede solicitar en el Registro General de Actos de Última Voluntad. Su coste es de unos 4 euros.
Solo en caso de que no haya testamento,el coste de la declaración de herederos abintestato, puede oscilar entre 150 y 300 euros si es notarial y entre 300 y 600 euros si es judicial.
El inventario de bienes y deudas del fallecido: es un documento que recoge todos los activos y pasivos que forman parte de la herencia. Su coste depende de la complejidad y la extensión del inventario, pero puede suponer entre 300 y 500 euros si se encarga a un abogado o a un gestor.
¿Cuánto tiempo va a pasar desde el fallecimiento hasta liquidar los impuestos por vender?
El tiempo que va a pasar desde el fallecimiento hasta liquidar los impuestos por vender una casa heredada depende de varios factores, como la existencia o no de testamento, el número y la voluntad de los herederos, la complejidad de la herencia, la demanda del mercado, etc. No obstante, se puede estimar que el tiempo medio puede ser de entre 6 meses y 2 años, repartidos de la siguiente forma:
Obtención de la documentación para heredar la vivienda: entre 15 y 30 días, si hay testamento, o entre 3 y 6 meses, si no hay testamento.
Aceptación de la herencia: entre 15 y 30 días, si hay acuerdo entre los herederos, o entre 6 y 12 meses, si hay desacuerdo entre los herederos.
Venta de la vivienda heredada: El plazo para vender la vivienda heredada depende de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, así como de ajustar fijar un precio correcto de venta desde el principio.
En conclusión, vender una casa heredada se revela como un proceso meticuloso que abarca desde la obtención de documentación inicial hasta la formalización de la venta, con innumerables consideraciones legales y financieras en el camino. Desde la aceptación formal de la herencia hasta el pago de impuestos, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la posterior venta, cada paso requiere atención detallada.
Asesoramiento para vender una casa heredada
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Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
