Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Vender un piso puede ser un proceso emocionante y desafiante a la vez. Ya sea que estés buscando cambiar a un nuevo hogar, quieres vender una vivienda heredada o simplemente dar un nuevo rumbo a tu vida, el proceso de venta de una propiedad requiere una planificación cuidadosa y conocimientos adecuados.
En este artículo, exploraremos los pasos esenciales que debes seguir. Te proporcionaremos consejos prácticos y estrategias efectivas para maximizar el valor de tu propiedad y atraer a los compradores adecuados.
Desde la preparación de la casa hasta la negociación de precios y la finalización de la transacción, hay una serie de aspectos cruciales a tener en cuenta para garantizar una venta exitosa.
Valora tu vivienda
Uno de los pasos más importantes para vender tu casa es hacer una valoración de tu casa. La valoración de tu casa consiste en estimar el precio de mercado de tu vivienda, es decir, el precio al que se vendería tu casa en las condiciones actuales del mercado.
Una valoración correcta de tu casa te permitirá fijar un precio adecuado, ni muy alto ni muy bajo, que atraiga a los compradores y te permita obtener el máximo beneficio.
No olvides que una venta es un acuerdo entre 2 partes y ello significa que tiene que tener unas condiciones justas.
Pero encontrar un precio en el que ambos os encontréis satisfechos puede resultar muy difícil, te recomiendo que visites nuestra página “tasar vivienda online gratis” donde podrás valorar tu casa gratis, online y al instante.
Previsión del mercado inmobiliario
Para hacer una valoración de tu casa, lo primero que debes hacer es analizar el mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario es el conjunto de factores que influyen en la oferta y la demanda de viviendas, y que determinan el precio de las mismas. Algunos de estos factores son:
La situación económica general del país y de la zona donde se encuentra tu casa.
La evolución y previsión del euríbor en 2025 y de las condiciones de financiación.
La oferta y la demanda de viviendas similares a la tuya en tu zona.
Las características y el estado de conservación de tu casa.
Las expectativas y las preferencias de los compradores.
Para conocer el mercado inmobiliario, puedes consultar fuentes de información como:
Los informes y las estadísticas oficiales del sector inmobiliario, como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Boletín Estadístico del Colegio de Registradores de la Propiedad, o nuestro informe sobre la previsión del precio de la vivienda para 2025.
Los portales inmobiliarios, donde puedes ver los precios y las características de las viviendas que se venden en tu zona, y compararlos con los de tu casa.
Los profesionales inmobiliarios, como los agentes inmobiliarios, los tasadores, o los brókeres hipotecarios, que pueden darte una opinión experta sobre el mercado y el valor de tu casa. Los agentes inmobiliarios conocen el valor final del cierre de las operaciones por su experiencia (menor al publicado en los portales inmobiliarios) mientras que los bróker hipotecarios pueden darte información real sobre las facilidades y dificultades que atraviesan los compradores.
¿Cómo se valora una vivienda?
Una vez que tienes una idea del mercado inmobiliario, el siguiente paso es valorar tu vivienda.
Existes diferentes métodos de valoración pero el más habitual es el de comparación que consiste en comparar tu casa con otras viviendas similares que se hayan vendido recientemente en tu zona, y ajustar el precio según las diferencias que haya entre ellas.
Este método es el más sencillo y el más usado, pero también el más subjetivo, ya que depende de la calidad y la cantidad de los datos que se usen para comparar.
Prepara la documentación para vender tu casa
Otro paso imprescindible para vender tu casa es reunir todos los papeles para vender una casa.
Estos documentos acreditan quién es el propietario, la situación legal y las características de la vivienda. Deberás presentarlos tanto al comprador como al notario para formalizar la venta.
Revisa la nota simple y resuelve los inconvenientes legales asociados a la venta de tu casa
Uno de los documentos más importantes que debes preparar para vender tu casa es la nota simple del Registro de la Propiedad.
La nota simple es el documento que informa de la situación legal de tu casa, y que indica si hay alguna carga o limitación sobre la misma, como una hipoteca, un embargo, un usufructo, o una servidumbre.
Estas cargas o limitaciones pueden dificultar o impedir la venta de tu casa, por lo que debes revisar la nota simple y resolver los inconvenientes legales asociados a la venta de tu casa.
Para revisar la nota simple, puedes solicitarla en el Registro de la Propiedad correspondiente a tu vivienda, o a través de internet, pagando unos 10 euros.
Para resolver los inconvenientes legales asociados a la venta de tu casa, debes cancelar o subrogar las cargas que afecten a tu vivienda, o solicitar al comprador que las asuma. Algunas de las opciones que tienes son:
Si tu casa tiene una hipoteca, puedes cancelarla pagando la deuda al banco, o subrogarla al comprador, es decir, traspasarle la deuda y las condiciones de la hipoteca. En ambos casos, debes pagar una comisión de cancelación o de subrogación, y los gastos de notaría y de registro. También puedes vender tu casa con la hipoteca, es decir, que el comprador pague la diferencia entre el precio de venta y el importe de la hipoteca, y que tú sigas pagando la deuda al banco. Esta opción es la menos recomendable, ya que implica un riesgo para ambas partes, y requiere un contrato privado que regule las condiciones de la venta.
Si tu casa tiene un embargo, puedes cancelarlo pagando la deuda al acreedor, o negociar con él una quita. También puedes vender tu casa con el embargo, es decir, que el comprador pague el precio de venta al acreedor, y que éste levante el embargo. Esta opción requiere el consentimiento del acreedor y del comprador, y puede implicar una rebaja del precio de venta. Si tienes un embargo con la administración y es superior al precio de venta de tu vivienda, tus posibilidades de negociar una quita son prácticamente nulas.
Si tu casa tiene un usufructo, puedes cancelarlo renunciando al mismo, o esperando a que se extinga por el fallecimiento del usufructuario o por el cumplimiento del plazo. También puedes vender tu casa con el usufructo, es decir, que el comprador adquiera la nuda propiedad de la vivienda, y que el usufructuario siga disfrutando de la misma hasta que se extinga el usufructo. Esta opción requiere el consentimiento del usufructuario y del comprador, y puede implicar una rebaja del precio de venta.
Si tu casa tiene una servidumbre, puedes cancelarla renunciando a la misma.
Prepara la casa para las visitas de los compradores
Otro de los pasos clave para vender tu casa es preparar la casa para las visitas de los compradores.
La preparación de la casa para las visitas consiste en acondicionar y decorar tu vivienda para que cause una buena impresión a los posibles compradores, y para que resalte sus puntos fuertes.
Una buena preparación de la casa para las visitas puede aumentar el interés y el valor de tu vivienda, y acelerar el proceso de venta. Para preparar la casa para las visitas, puedes seguir estos consejos:
Limpia y ordena tu casa a fondo, eliminando el polvo, la suciedad, y los objetos innecesarios o personales, como fotos, recuerdos, o juguetes. Deja tu casa lo más despejada y neutra posible, para que los compradores puedan imaginarse viviendo en ella.
Repara y pinta tu casa, arreglando los desperfectos, las grietas, o las manchas que pueda tener tu vivienda, y pintando las paredes de colores claros y neutros, que den sensación de amplitud y luminosidad. Evita los colores oscuros o estridentes, que pueden resultar agresivos o desagradables.
Ilumina y ventila tu casa, aprovechando la luz natural y artificial, y abriendo las ventanas para que entre el aire fresco y el olor a limpio. Evita los olores fuertes o artificiales, como el tabaco, las mascotas, o los ambientadores. Usa velas, flores, o frutas para crear un ambiente agradable y acogedor.
Decora y despersonaliza tu casa, usando complementos y detalles que le den un toque de estilo y calidez a tu vivienda, como cojines, mantas, alfombras, cuadros, o plantas. No recargues demasiado la decoración, y elige elementos que vayan acorde con el tipo y el tamaño de tu casa. Por ejemplo, si tu casa es pequeña, usa espejos para crear sensación de amplitud, o si tu casa es antigua, usa muebles y objetos vintage para resaltar su encanto.
Adapta tu casa al perfil del comprador, teniendo en cuenta las características y las preferencias de tu público objetivo, y mostrando los aspectos de tu vivienda que más les puedan interesar. Por ejemplo, si tu comprador es una familia con niños, destaca la seguridad y el espacio de tu casa, o si tu comprador es un profesional joven, destaca la ubicación y la funcionalidad de tu casa.
Invierte en la promoción de tu casa: Posicionamiento en portales inmobiliarios
Otro de los pasos fundamentales para vender tu casa es invertir en la promoción de tu casa: posicionamiento en portales inmobiliarios. La promoción de tu casa consiste en dar a conocer tu vivienda a los potenciales compradores, y generar interés y demanda por la misma.
El posicionamiento en portales inmobiliarios consiste en publicar tu anuncio de venta en las páginas web especializadas en el sector inmobiliario, y hacer que aparezca en los primeros puestos de los resultados de búsqueda.
Para invertir en la promoción de tu casa: posicionamiento en portales inmobiliarios, puedes seguir estos consejos:
Elige los portales inmobiliarios más adecuados para tu casa, según el tipo de vivienda, la zona, el precio, y el perfil de comprador que buscas. Algunos de los portales inmobiliarios más populares y efectivos son Idealista, Fotocasa, Milanuncios, Habitaclia, o Pisos.com.
Crea un anuncio de venta atractivo y completo, que incluya una descripción que detalle las ventajas y los beneficios de tu vivienda, como venta de casa independiente, piso, chalet, ático, o dúplex.
Añade fotografías inmobiliarias profesionales, fotografías 360º, vídeos, plano de la vivienda, y certificado de eficiencia energética, que complementen y mejoren la información de tu anuncio, y que muestren tu casa de forma realista, atractiva, y diferenciada. Así conseguirás posicionar tu anuncio entre los primeros y obtener más visitas.
Aumenta la disponibilidad para hacer las visitas
La disponibilidad para hacer las visitas consiste en ofrecer al comprador la posibilidad de ver tu casa en el momento y la forma que más le convenga, y adaptarte a sus necesidades y preferencias.
Una mayor disponibilidad para hacer las visitas puede incrementar las posibilidades de venta de tu casa, y acortar el tiempo que tardas en encontrar al comprador ideal. No obstante, esto no siempre es posible como por ejemplo al vender un piso con inquilinos.
Puedes seguir estos consejos:
Atiende las llamadas y mensajes que dejan los compradores en los chats de los portales inmobiliarios ¡No tardes demasiado o se te enfriará el comprador!
Fija un horario amplio y flexible para hacer las visitas, que abarque desde la mañana hasta la noche, y desde los días laborables hasta los fines de semana, y que tenga en cuenta la estacionalidad y la luminosidad de tu casa. Intenta que el horario se adapte al ritmo de vida y al trabajo del comprador, y que no interfiera con tu propia agenda.
Confirma y recuerda las citas con antelación, contactando con el comprador por teléfono, correo electrónico, o mensaje, y asegurándote de que tiene todos los datos necesarios para llegar a tu casa, como la dirección, el piso, o el código de acceso. También puedes enviarle un recordatorio el día antes o el mismo día de la visita, para evitar los olvidos o las cancelaciones.
Prepara tu casa para cada visita, limpiando, ordenando, y decorando tu vivienda, como si fuera la primera vez que la enseñas. También puedes preparar algún detalle que sorprenda y agrade al comprador, como una botella de agua, un café, o un dulce.
Sé puntual y amable con el comprador, recibiendo al comprador con una sonrisa, presentándote, y dándole la bienvenida a tu casa. También puedes ofrecerle el detalle que hayas preparado, y acompañarle durante la visita, sin presionarle ni agobiarle.
Sé flexible y negocia el precio de la casa con el comprador, escuchando sus opiniones, sugerencias, y propuestas, y mostrándote dispuesto a llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes. También puedes ofrecerle facilidades para la compra, como la subrogación de la hipoteca, la entrega de muebles, o la cesión de la plaza de garaje.
Calcula los gastos por vender tu casa
En anteriores ocasiones ya abordamos, los gastos de venta de un piso. Si ya leíste nuestro artículo, habrás comprobado que vender tu casa, no es gratis, y debes calcular bien los gastos que tendrás que afrontar para saber si te compensa o no.
¿Vender mi casa por mi cuenta o con una inmobiliaria?
Una de las primeras decisiones que debes tomar es si vas a vender tu casa por tu cuenta o con la ayuda de una inmobiliaria.
Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, y dependen de tu situación personal, tus preferencias y tus objetivos. Veamos algunos puntos a favor y en contra de cada una.
Si optas por contratar una inmobiliaria, tendrás que pagar los honorarios de una inmobiliaria por la venta.
Pueden parecer elevados, pero hay que tener en cuenta que incluyen muchos servicios que te facilitan el proceso de venta, como la valoración, el asesoramiento, la gestión de los anuncios, las visitas, la negociación, la tramitación de la documentación, etc.
Además, una inmobiliaria tiene acceso a una amplia cartera de clientes potenciales, lo que puede acelerar la venta y aumentar las posibilidades de encontrar al comprador ideal.
Un bróker hipotecario que ayude con la hipoteca a tu comprador
Otro aspecto que puede facilitar la venta de tu casa es contar con un bróker hipotecario que ayude con la hipoteca a tu comprador.
Un bróker hipotecario es un intermediario financiero que se encarga de buscar, comparar y negociar las mejores condiciones para la hipoteca de tu comprador, ahorrándole tiempo, dinero y complicaciones.
Un bróker hipotecario puede ser de gran utilidad para vender tu casa, ya que:
Te ayuda a filtrar a los compradores que realmente pueden acceder a una hipoteca, evitando perder el tiempo con ofertas que no se materializan.
Te asesora sobre si existirá problemas con la tasación bancaria del comprador.
Te ofrece una pre aprobación de la hipoteca de tu comprador, lo que te da más seguridad y confianza a la hora de aceptar una oferta.
Consigue hipotecas por encima del 80 % del valor de tasación, en ocasiones puede llegar al 100 % de financiación, gracias a los acuerdos que tienen con los diferentes bancos. ¡No pierdas más compradores que te dicen que su banco no les da la hipoteca!
Te acompaña durante todo el proceso de venta, resolviendo las dudas y los problemas que puedan surgir con la financiación, la documentación, los plazos, etc.
Un bróker hipotecario suele cobrar una comisión por sus servicios, que puede ser fija o variable, y que normalmente paga el comprador.
Sin embargo, esta comisión se compensa con el ahorro que supone obtener una hipoteca más barata y adaptada a las necesidades del comprador. Algunas inmobiliarias cuentan con bróker hipotecario dentro de su equipo, por lo que tendrás que despreocuparte de esto.
Firma una serie de documentos legales
Otro paso importante para vender tu casa es firmar una serie de documentos legales que formalizan la operación y que te protegen de posibles reclamaciones o incumplimientos. Estos documentos son:
Nota de encargo
La nota de encargo es el contrato que firmas con la inmobiliaria, si decides contratar una, en el que se establecen las condiciones de la intermediación, como los honorarios, la exclusividad, la duración, etc.
Este documento es importante porque te garantiza que la inmobiliaria se compromete a vender tu casa y te ofrece una serie de servicios profesionales.
Aceptación de la propuesta de compra. La reserva
La aceptación de la propuesta de compra es el documento que firmas con el comprador, en el que aceptas su oferta y te comprometes a venderle tu casa.
Este documento suele ir acompañado de la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador, que se denomina reserva, y que sirve para asegurar el interés de ambas partes y bloquear la vivienda.
En nuestro caso la reserva es de 3.990 euros, y se descuenta del precio final de la venta.
Contrato de arras
El contrato de arras es el documento que firmas con el comprador, en el que se pactan las condiciones definitivas de la venta, como el precio, la forma de pago, la fecha de escrituración, etc.
Este documento también implica la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador, que se denomina arras, y que suele ser el 10% del precio de venta.
Las arras tienen una función penalizadora, es decir, si el comprador se arrepiente y no cumple el contrato, pierde las arras, y si el vendedor se arrepiente y no cumple el contrato, tiene que devolver las arras más el doble.
Escritura de compraventa
La escritura de compraventa es el documento que firmas con el comprador ante un notario, en el que se formaliza la transmisión de la propiedad de la vivienda.
Este documento implica el pago del resto del precio de venta por parte del comprador, y la entrega de las llaves por parte del vendedor.
La escritura de compraventa es el documento más importante, ya que es el que da fe pública de la venta y el que permite inscribir la vivienda a nombre del comprador en el registro de la propiedad.
Cancela tu hipoteca
Si tienes una hipoteca sobre tu casa, debes cancelarla antes de venderla, o al mismo tiempo que firmas la escritura de compraventa.
La cancelación de la hipoteca implica solicitar al banco un certificado de deuda cero, que acredita que has pagado todo el préstamo, y presentarlo ante un notario para que levante la carga hipotecaria sobre tu vivienda.
Después, debes inscribir la cancelación en el registro de la propiedad, para que quede constancia de que tu casa está libre de cargas.
Liquida tus impuestos
El último paso para vender tu casa es liquidar los impuestos que correspondan por la operación. Estos impuestos son:
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal, que ya hemos mencionado antes. Este impuesto se paga al ayuntamiento donde se ubica la vivienda, y se calcula en función del valor catastral, los años de posesión y el tipo impositivo de cada municipio. Este impuesto lo paga el vendedor, salvo que se pacte lo contrario con el comprador.
El impuesto sobre la renta de las personas físicas, que se aplica sobre la ganancia patrimonial que obtienes al vender tu casa, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Este impuesto se paga a la Agencia Tributaria, y se declara en la renta del año siguiente a la venta. Este impuesto lo paga el vendedor, y no se puede pactar lo contrario con el comprador.
Para liquidar estos impuestos, necesitarás los siguientes documentos:
La escritura de compraventa, que acredita el precio de venta y la fecha de la operación.
La escritura de compra, que acredita el precio de compra y la fecha de adquisición.
El certificado de deuda cero, que acredita que has cancelado la hipoteca, si la tenías.
El recibo del IBI, que acredita el pago del impuesto sobre bienes inmuebles del año en curso.
El justificante del pago de la plusvalía municipal, que acredita el cumplimiento de esta obligación tributaria.
Con estos documentos, podrás liquidar tus impuestos y completar la venta de tu casa.
Asesorarme para vender mi casa
Vender una casa es un proceso complicado, por lo que, una mano extra no te vendrá nada mal. Por ello te recomendamos un asesor inmobiliario en el que puedas confiar.
En AZ Hogar, nos encargamos de ayudarte en todo el proceso, valoramos tu vivienda, realizamos fotografías profesionales de tu casa, gestionamos tus visitas y te asesoramos en todo lo que necesites. Y lo mejor de todo es que solo pagas si vendes.
¿A qué esperas?
