Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
A lo largo de los años, después de haber gestionado numerosos contratos de alquiler, me he encontrado con una amplia variedad de situaciones en las que tanto propietarios como inquilinos incumplen con las cláusulas acordadas.
El incumplimiento del contrato de alquiler de una vivienda puede originarse por diversas razones. Aquí te explico las causas más frecuentes y cómo la ley ampara a ambas partes.
¿Qué significa incumplir un contrato de alquiler?
Incumplir un contrato de alquiler significa que una de las partes (propietario o inquilino) no está cumpliendo con sus derechos y obligaciones según lo estipulado en el contrato o en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esto puede generar consecuencias como la finalización del contrato, indemnizaciones o incluso acciones legales.
Incumplimiento de contrato de alquiler por parte del propietario
Los derechos y obligaciones del arrendador están claramente establecidos en la ley. Aquí te explico las situaciones más comunes en las que se puede producir un incumplimiento del contrato de alquiler por el arrendador.
1. No realizar las reparaciones necesarias
Uno de los problemas más comunes es que el propietario no haga las reparaciones que le corresponden.
Por ley, el propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones habitables y realizar las reparaciones necesarias para asegurar su uso adecuado. Si esto no se cumple, el inquilino tiene derecho a resolver el contrato.
… El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
2. Perturbación del uso pacífico de la vivienda
Otro problema es cuando el propietario interfiere en la vida cotidiana del inquilino.
Un caso típico que he visto es cuando el propietario quiere vender la vivienda con inquilinos y muestra la casa a potenciales compradores sin consultarles.
Este tipo de intromisión puede considerarse una perturbación del uso pacífico de la vivienda, lo que también permite al inquilino rescindir el contrato.
… El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
3. No devolver la fianza del alquiler en el plazo establecido
Otro incumplimiento muy común es la falta de devolución de la fianza. Una vez finalizado el contrato, el propietario tiene 30 días para devolver la fianza al inquilino, descontando solo los daños o deudas que justifiquen su retención.
Si no lo hace dentro de este plazo, el inquilino puede exigir la devolución de la fianza del alquiler junto con posibles compensaciones por daños y perjuicios.
4. Realización de obras sin previo aviso
He visto muchos casos en los que los propietarios quieren hacer mejoras en la vivienda, pero no avisan al inquilino con el tiempo suficiente, lo que genera molestias.
Según la ley, el propietario debe avisar con tres meses de antelación si va a hacer obras que afecten a la habitabilidad de la vivienda. Si no cumple con este plazo, el inquilino tiene derecho a terminar el contrato.
5. Violación de la privacidad del inquilino
El propietario no puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino. Este es un derecho fundamental del arrendatario.
En algunos casos, he visto que los propietarios creen que pueden entrar para revisar la vivienda o mostrarla sin previo aviso, pero esto constituye una violación de la privacidad del inquilino y puede derivar en el fin del contrato de alquiler.
Incumplimiento del contrato alquiler por el inquilino
Ahora bien, también me he encontrado con muchas situaciones en las que los inquilinos incumplen sus responsabilidades, y la ley también permite al propietario actuar en consecuencia.
Las causas más comunes de incumplimiento por parte del inquilino están recogidas en el Artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en ella se expone mediante una serie de letras las causas por la que el propietario puede poner fin al contrato. Vamos a verla una a una:
1. No pagar la renta o los suministros
Una de las razones más comunes para la finalización del contrato de alquiler es que el inquilino no pague el mes del alquiler o los gastos de suministros como el agua o la electricidad si le corresponden.
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
2. No pagar la fianza o su actualización
El inquilino también está obligado a pagar la fianza o cualquier actualización de la misma que se haya acordado.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. Subarrendar sin permiso del propietario
El subarriendo se refiere a cuando el inquilino alquila la vivienda a otra persona sin haberlo comunicado al propietario. Si el inquilino decide hacerlo sin permiso, el propietario tiene derecho a finalizar el contrato.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
4. Dañar la vivienda o realizar obras sin permiso
El inquilino debe cuidar la vivienda y no realizar cambios estructurales sin el permiso del propietario.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
5. Realizar actividades molestas o ilegales
El inquilino está obligado a mantener una convivencia pacífica y respetar las normas de la comunidad. Actividades como hacer ruidos fuertes a horas inapropiadas pueden ser motivo para la finalización del contrato por parte del propietario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
6. Uso indebido de la vivienda
La vivienda debe ser utilizada únicamente como residencia habitual. Si el inquilino decide que un amigo venga a vivir con él de forma permanente sin informar al propietario, esto puede considerarse un uso indebido de la vivienda.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
7. Tenencia de mascotas sin autorización
En muchos contratos de alquiler se especifica si el inquilino puede o no tener mascotas en la vivienda.
Si el contrato prohíbe expresamente tener animales y el inquilino incumple esta cláusula, el propietario puede dar por terminado el contrato por incumplimiento de contrato de alquiler por mascota.
Plazos para finalizar un contrato de alquiler
El arrendador y arrendatario tienen derechos específicos para finalizar un contrato de alquiler según las circunstancias:
Propietario
Puede rescindir el contrato después del primer año si necesita la vivienda para uso propio o de un familiar cercano. Esto debe estar contemplado en el contrato desde el inicio y debe avisar al inquilino con dos meses de antelación.
Inquilino
El inquilino puede finalizar el contrato de alquiler después de los primeros seis meses, siempre que avise con al menos 30 días de antelación. Es importante que el inquilino cumpla con este plazo para evitar penalizaciones.
Conclusión del incumplimiento de un contrato de arrendamiento
A lo largo de mis años de experiencia, me he encontrado con todo tipo de situaciones en contratos de alquiler. Conocer los derechos del arrendatario y las obligaciones del arrendador es fundamental para evitar conflictos y asegurar una relación de alquiler armoniosa.
Cumplir con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y respetar las cláusulas, es clave para evitar el incumplimiento del contrato de alquiler.
