Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Las herencias siempre son situaciones delicadas y momentos difíciles. Muchas veces todo acaba vendiendo la casa heredada, pero en otras ocasiones esto se complica debido al Usufructo.
¿Qué es el usufructo en una herencia?
El usufructo en una herencia es una situación que se produce cuando una persona fallece y deja a otra el derecho de uso y disfrute de uno o varios bienes, sin ser su propietario.
El usufructo puede establecerse por voluntad del difunto en su testamento, o por ley en caso de que no haya testamento.
El usufructo afecta a la forma de repartir la herencia entre los herederos, ya que el usufructuario tiene unos derechos y unas obligaciones sobre el bien usufructuado, mientras que el propietario o nudo propietario tiene otros.
Para entender mejor el concepto de usufructo en una herencia, debemos distinguir entre:
- Usufructo: Derecho de uso y disfrute de una propiedad sin ser su propietario.
- Nuda propiedad: Ser el propietario de un bien pero sin tener el derecho a utilizarlo.
Pleno dominio hace referencia a tener el derecho de usufructo y nuda propiedad juntos.
¿Quién es el usufructuario?
El usufructuario es la persona que tiene el derecho de usufructo sobre un bien o propiedad ajena.
Es decir, puede utilizar y disfrutar del bien, pero no puede disponer de él en términos de venta, donación o destrucción sin el consentimiento del propietario.
El usufructuario también tiene la obligación de conservar el bien en buen estado, pagar los gastos ordinarios y respetar la forma y destino del bien.
El usufructuario puede ser una persona física o jurídica, y puede ser designado por el fallecido en su testamento o por la ley en caso de que no haya testamento. Los casos más habituales de usufructo en una herencia son los siguientes:
El cónyuge viudo: Tiene derecho al usufructo de la mitad o de la totalidad de la herencia, según el régimen económico matrimonial y la existencia o no de descendientes o ascendientes del fallecido.
Los padres: Tienen derecho al usufructo de los bienes de sus hijos menores de edad o incapacitados, salvo que el fallecido haya dispuesto otra cosa en su testamento.
Los hijos: Pueden recibir el usufructo de algunos bienes de sus padres, si estos lo han establecido así en su testamento, como una forma de protegerlos o favorecerlos.
Tipos de usufructo en una herencia
Primero, podemos diferenciar entre usufructo voluntario y legal:
Voluntario, que es aquel en el que el fallecido ha dejado por testamento a su cónyuge como usufructuaria.
Legal. Es el establecido por la ley y, en este caso, si se ha producido el fallecimiento y no hay testamento, el cónyuge tendría el derecho al uso y disfrute de la propiedad. Otro ejemplo es cuando los padres se convierten en usufructuarios obre los bienes de sus hijos menores de edad.
Otra clasificación es según cuánto dure:
Vitalicio, es decir, aquel que se establece por toda la vida del usufructuario, se extingue con su fallecimiento y el bien vuelve al propietario o pasa a otros herederos designados. Este es el tipo más común de usufructo en una herencia, especialmente cuando se trata del cónyuge viudo.
Temporal, es decir, el usufructo tiene una duración establecida de antemano. Puede ser por un período determinado de años o por eventos específicos, como por ejemplo, el de una propiedad hasta que el beneficiario alcance cierta edad. Este tipo de usufructo es menos frecuente en una herencia, y suele responder a una voluntad expresa del fallecido en su testamento.
Extinción del usufructo
El usufructo en una herencia se extingue cuando se cumple la condición o el plazo establecido para su duración, o cuando se produce alguna de las siguientes causas:
La muerte del usufructuario: Es la causa más habitual de extinción del usufructo vitalicio. En ese momento, el propietario recupera el pleno dominio del bien, o lo transmite a los herederos que correspondan.
La renuncia del usufructuario: El usufructuario puede renunciar voluntariamente a su derecho de usufructo, siempre que lo haga de forma expresa y ante notario. La renuncia implica la pérdida del usufructo, y el propietario recupera el pleno dominio del bien.
La consolidación: Se produce cuando el usufructuario y el propietario coinciden en la misma persona. Por ejemplo, si el usufructuario compra la nuda propiedad al propietario, o si el propietario hereda el usufructo del usufructuario. En ese caso, se unen el usufructo y la nuda propiedad, y se forma el pleno dominio.
La prescripción: Se produce cuando el usufructuario no hace uso del bien durante un tiempo determinado, y el propietario reclama la extinción del usufructo. El plazo para que se produzca la prescripción varía según el tipo de bien y la legislación aplicable, pero suele ser de entre 10 y 20 años.
El perecimiento o destrucción del bien: Se produce cuando el bien usufructuado desaparece o se deteriora de tal forma que ya no se puede usar o disfrutar. Por ejemplo, si se trata de una casa que se incendia o se derrumba. En ese caso, el usufructo se extingue, salvo que el bien esté asegurado y se pueda reconstruir o reponer.
Calcular el valor del usufructo
El valor del usufructo en una herencia es la cantidad que se le asigna al derecho de uso y disfrute del bien, y que se tiene en cuenta a la hora de repartir la herencia entre los herederos.
El valor del usufructo depende de varios factores, como el tipo y el estado del bien, el valor de mercado, la rentabilidad que genera, y la edad y el sexo del usufructuario.
Para calcular el valor del usufructo, se utiliza una fórmula que se basa en el valor de la propiedad y en el porcentaje de usufructo que le corresponde al usufructuario.
Este porcentaje se determina según unas tablas que establece la ley, y que varían según la edad y el sexo del usufructuario. A mayor edad, menor porcentaje de usufructo, y viceversa.
Por ejemplo, según las tablas vigentes, el porcentaje de usufructo para una persona de 70 años es del 30%, mientras que para una persona de 40 años es del 70%.
La fórmula para calcular el valor del usufructo es la siguiente:
Valor del usufructo = Valor de la propiedad x Porcentaje de usufructo.
Por ejemplo, si una propiedad vale 200.000 euros, y el usufructuario tiene un 50% de usufructo, el valor del usufructo sería: Valor del usufructo = 200.000 x 0,5 = 100.000 euros
Ventajas y desventajas del usufructo
El usufructo en una herencia tiene ventajas y desventajas, tanto para el usufructuario como para el propietario. Algunas de ellas son las siguientes:
Ventajas para el usufructuario
Puede usar y disfrutar del bien sin tener que pagar nada al propietario, salvo los gastos ordinarios.
Puede obtener beneficios económicos del bien, como alquilarlo o explotarlo, siempre que no altere su forma o destino.
Puede ceder o vender su derecho de usufructo a otra persona, con el consentimiento del propietario o por necesidad.
Puede renunciar al usufructo si así lo desea, y liberarse de las obligaciones que conlleva.
Desventajas para el usufructuario
No puede disponer del bien sin el consentimiento del propietario, ni realizar obras o modificaciones que afecten a su sustancia o valor.
Tiene que respetar el testamento del fallecido y las condiciones que haya establecido para el usufructo.
Tiene que conservar el bien en buen estado, y responder por los daños o deterioros que cause o permita.
Tiene que pagar los impuestos y las cargas que correspondan al usufructo, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Ventajas para el propietario
Conserva la propiedad del bien, y puede recuperar el pleno dominio cuando se extinga el usufructo.
Puede vender o donar la nuda propiedad a otra persona, con el consentimiento del usufructuario o por necesidad.
Puede recibir una compensación económica del usufructuario si este cede o vende su derecho de usufructo a otra persona.
Puede reclamar la extinción del usufructo si el usufructuario no cumple con sus obligaciones o abandona el bien durante un tiempo determinado.
Desventajas para el propietario
No puede usar ni disfrutar del bien mientras dure el usufructo, salvo que el usufructuario se lo permita o se lo ceda.
No puede disponer del bien sin el consentimiento del usufructuario, ni realizar obras o modificaciones que afecten a su sustancia o valor.
Tiene que respetar el testamento del fallecido y las condiciones que haya establecido para el usufructo.
Tiene que pagar los impuestos y las cargas que correspondan a la nuda propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o el Impuesto sobre el Patrimonio.
¿Se puede vender una casa con usufructo en una herencia?
La venta de una casa con usufructo en una herencia es posible, pese a que no es lo habitual, ya que implica un acuerdo entre el usufructuario y el propietario, y puede afectar a los derechos de los demás herederos.
Existen varias opciones para vender una casa con usufructo en una herencia, como por ejemplo:
- Vender tanto el usufructo como la nuda propiedad: Esta es la opción más sencilla y ventajosa, ya que se transmite el pleno dominio de la casa al comprador, y se evitan posibles conflictos o complicaciones futuras. Para ello, el usufructuario y el propietario deben ponerse de acuerdo en el precio y las condiciones de la venta, y repartirse el dinero obtenido según el valor del usufructo y de la nuda propiedad.
- Vender la nuda propiedad: Esta opción implica que el propietario vende su parte de la casa al comprador, pero el usufructuario mantiene su derecho de uso y disfrute sobre la misma. En este caso, el comprador se convierte en el nuevo propietario, pero no puede acceder a la casa hasta que se extinga el usufructo. El propietario debe contar con el consentimiento del usufructuario para realizar la venta, y debe informar al comprador de la existencia y las características del usufructo.
- Vender el usufructo: Esta opción implica que el usufructuario vende su parte de la casa al comprador, pero el propietario mantiene su derecho de propiedad sobre la misma. En este caso, el comprador se convierte en el nuevo usufructuario, pero no puede disponer de la casa sin el consentimiento del propietario. El usufructuario debe contar con el consentimiento del propietario para realizar la venta, y debe informar al comprador de la duración y las limitaciones del usufructo.
¿Cómo sabe el comprador de una vivienda si existe un usufructo?
Cuando un comprador está interesado en una vivienda, es fundamental que verifique si existe un usufructo sobre el inmueble, ya que esto afecta tanto al uso como a la disposición del bien.
Para proceder con la venta sin complicaciones, es necesario que el usufructuario renuncie a su derecho mediante un acuerdo por escrito, normalmente ante notario.
Esta información, que aparece en una nota simple, es clave y puede ser consultada en el Registro de la Propiedad para asegurar que la propiedad está libre de limitaciones.
