Servidumbre de paso de una vivienda

servidumbre de paso

Actualizado el viernes, 31 enero, 2025

Tabla de contenidos

Si estás pensando en vender una casa, es esencial entender cómo ciertos detalles pueden impactar en el proceso de venta.

Por ejemplo, si el único acceso a tu propiedad es a través de la tierra del vecino, esto podría complicar la venta, es necesario comprender cómo esto afectaría a la venta.

¿Qué es la Servidumbre de Paso?

La servidumbre de paso, también conocida como paso de servidumbre, es un derecho real limitado que permite a una propiedad (llamada “predio dominante”) atravesar otra propiedad (llamada “predio sirviente”) para acceder o salir de ella. 

Este derecho se establece para garantizar el paso sin obstáculos y con cierta comodidad, ya sea a pie o en vehículo, y puede incluir el acceso de profesionales para la instalación de servicios u obras.

A diferencia de la servidumbre de paso, el camino público tiene derecho de tránsito para todo el mundo. 

Ejemplo

Imagina que vives en una casa en una zona donde hay muchas propiedades alrededor. Pero para llegar a tu casa, necesitas pasar por el terreno de tu vecino, ya que no tienes acceso directo a una calle pública.

En este caso, puedes establecer una servidumbre de paso. Es como tener tu propio camino privado a través del terreno de otra persona. Esto te da el derecho legal para pasar por ahí sin problemas cada vez que necesites entrar o salir de tu casa.

Regulación de la servidumbre de paso: Código Civil.

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas previa la correspondiente indemnización.

¿Cómo se constituye?

  • Voluntad de las partes: Juan no puede salir al camino público sin pasar por la finca de Pepe. Por lo tanto, el propietario de la finca (Pepe) permite a Juan pasar por ella, estableciendo un acuerdo voluntario entre ellos.

  • Servidumbre legal: En el caso de Miguel, quien sabe que tiene el derecho de pasar por la finca de Juan, puede recurrir a la vía legal para asegurar este derecho. Mediante una demanda judicial, Miguel puede obtener una sentencia que obligue a Juan a concederle el paso sobre su propiedad. 

  • Usucapión: Posesión y uso de una servidumbre por un plazo ininterrumpido de 20 años. Por lo tanto, si Juan utilizado el camino durante 20 años y pepe no se opone juan ha adquirido este derecho de usucapión.

¿Cuáles son los requisitos de la servidumbre de paso?

  1. Finca enclavada entre otras: Una propiedad que está rodeada por otras propiedades y no tiene acceso directo a una vía pública

  2. Falta de acceso directo a un camino público: La propiedad no tiene acceso directo a una vía pública y requiere pasar por tierras de otros propietarios.

  3. Evitar daño a la finca sirviente: El uso de la servidumbre de paso no debe dañar la propiedad a través de la cual se establece el acceso.

  4. Trazado óptimo para invadir la menor distancia posible: Trazar el camino de manera que cause la menor interferencia posible en la propiedad del vecino.

  5. Comodidad en el trazado: trazar el camino de forma cómoda y práctica para ambas partes.

¿Cómo se extingue o elimina?

1. Extinción por acuerdo: Si los propietarios de las propiedades acuerdan voluntariamente extinguir la servidumbre

2. Uso discontinuo: Si el propietario de la propiedad dominante deja de usar la servidumbre durante al menos 20 años, puede perder su derecho.

3. Renuncia explícita: Si el propietario de la propiedad dominante renuncia expresamente

4. Fusión de propiedades: Si las propiedades pasan a ser propiedad de la misma persona, la servidumbre puede extinguirse automáticamente.

5. Cambio de circunstancias: como la apertura de un nuevo camino que brinde acceso directo a la propiedad dominante, la servidumbre puede volverse innecesaria y extinguirse.

Ejemplo caso real vivido

María y Paula, madre e hija que viven cerca, registraron una servidumbre de paso para que María pudiera acceder a la calle pasando por la propiedad de su madre.

Cuando Paula decidió vender su casa, el comprador solicitó la nota simple de la vivienda que mostraba la servidumbre de paso. 

Para facilitar la venta, María renunció a este derecho de paso, permitiendo así la transacción sin complicaciones.

¿Qué es una servidumbre de paso sin escriturar?

La servidumbre de paso sin escriturar es cuando una persona utiliza un camino a través de la propiedad de otra sin tener un acuerdo formal por escrito o registrado

Esta situación puede surgir cuando no hay acceso público a una propiedad y se necesita atravesar la propiedad de otra persona para llegar a la propia.

¿Quién es el dueño en una servidumbre de paso?

El dueño de la servidumbre de paso es la persona o entidad que se beneficia del derecho de paso a través de la propiedad de otro. Es decir, el predio dominante

Servidumbre de paso: derechos y obligaciones

La persona con derecho a la servidumbre de paso debe usar el camino sin dañar el terreno vecino y cumplir con las condiciones acordadas. El propietario del terreno afectado tiene derecho a compensación.

¿Se puede vallar, cerrar o poner una puerta en una servidumbre de paso?

Sí, se puede colocar una puerta en una servidumbre de paso, pero debe hacerse de manera que no obstaculice el uso adecuado por parte del propietario con derecho de paso. 

Es crucial obtener el consentimiento de todas las partes involucradas y establecer claramente los términos y condiciones para su uso y mantenimiento.

¿Cuál es el ancho de una servidumbre de paso?

La servidumbre de paso se define según las necesidades del predio dominante, conforme al artículo 566 del Código Civil.

Generalmente, tiene un ancho mínimo de cuatro metros y se establece para minimizar la distancia hasta el camino público más cercano.

En conclusión, la servidumbre de paso es esencial para garantizar el acceso adecuado a una propiedad cuando no hay una ruta directa a un camino público. Su establecimiento, regulación y extinción son procesos cruciales que requieren comprensión y asesoramiento legal

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7 respuestas

  1. Buenos tardes, yo tengo una duda a ver si me pueden ayudar . mi casa esta en un camino privado donde mi vecina vive al fondo ( donde termina mi huerta y esta el muro de separación .) y ella tiene una puerta de garage donde no le entra nadie. despues eesta mi casa y al lado de la mia la casa de mi otra vecina (que en su dia su casa y la mia eran una solo).mi duda es que quiero poner una puerta desde el comienzo de mi casa , es decir , en mi camino (yo pago desde el comienzo de mi casa hasta el final de la huerta ) un buen trozo. Porque al no haber una puerta entran coches y personas como si fuese una calle pública. me han dicho que yo puedo ponerla sin problema. la vecina pegada a mi casa solo paga un trocito , ella no entra a su casa por ahi sino por otro lado y ella no quiere implicarse porque la vecina del fondo no esta de acuerdo. y quisiera saber si o si puedo poner la puerta y otra cosa es si es posible poner un cartel de velocidad porque los familiares de mi vecina entran pisandole a fondo con el coche y el tema que hay animales tanto mios como suyos sueltos (gatos..) y yo tengo miedo de que pase un dia una desgracia( no solo por atropellar un animal , sino que puede ser algun niño /sobrino etc o que se me escape la perra y me la atropellen).
    gracias

    1. Hola Jenni. Para instalar una puerta en tu camino privado, es recomendable verificar si existe alguna servidumbre de paso que afecte a tus vecinos. Aunque podrías tener derecho a colocarla, es ideal llegar a un acuerdo con ellos para evitar conflictos. Respecto al cartel de velocidad, puedes colocarlo para mejorar la seguridad, pero asegúrate de que no infrinja normativas locales. Te sugiero consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para obtener asesoramiento específico sobre tu situación.

  2. Gracias David, el caso es que hace más de 20 años que ingreso con el vehículo y en el mismo pasillo hay gente con problemas de discapacidad, frente a mi casa (80 mts de la calle pública) un muchacho con parálisis cerebral y solo lo trasladan en silla de ruedas y no dan tregua para que ingrese un vehículo a buscarlo… a mitad de pasillo un ex militar con una prótesis en una pierna que tiene su auto adaptado por su discapacidad y ni consideración tienen por su desgracia para permitir su movilidad… lo mio lo manejaré de alguna forma… realmente lo malo es que ni siquieran respeten el derecho de los discapacitados… sin empatía, sin sentimientos… NO SABEN O NO ENTIENDEN QUE PARA LLEVARSE BIEN NO SE NECESITAN LAS MISMAS IDEAS, SOLO SE NECESITA EL MISMO RESPETO….

  3. vivo en un pasillo en condomio de 5 mtrs de ancho y no me dejan ingresar con el vehiculo hasta mi casa, donde tengo espacio dentro de mi terreno para guardarlo, mi casa es la ultima a 80 mtrs de la calle publica, siendo que los que se oponen ingresan en motos…

    1. Entiendo su frustración con la situación del acceso vehicular a su vivienda. Basándome en la información que proporciona, le ofrezco las siguientes recomendaciones:

      1) Revise la escritura de división horizontal del condominio. Este documento suele contener información detallada sobre los derechos de paso y el uso de zonas comunes.
      2) Solicite una copia de su nota simple en el Registro de la Propiedad. Aunque es posible que no mencione específicamente el derecho de paso, puede contener información útil sobre su propiedad y las zonas comunes.
      3) Si el pasillo pertenece a otros propietarios, es posible que la información sobre la servidumbre de paso aparezca en sus notas simples, no en la suya.
      4) Intente dialogar con la administración del condominio y los vecinos para buscar una solución amistosa, exponiendo su situación particular.
      5) Si el diálogo no funciona, considere enviar una carta formal a la comunidad de propietarios solicitando el acceso vehicular.
      6) En caso de no obtener una respuesta favorable, le recomiendo buscar asesoramiento legal especializado en derecho inmobiliario o propiedad horizontal.

      Un abogado especializado podrá ayudarle a determinar sus derechos exactos y las mejores opciones para proceder en su situación específica.

  4. tengo un ejemplo parecido con un vecino una servidumbre utilizado por mas de 25 años me cierran el paso con cercas y alambre mi pregunta es permitido hacer eso es en la salida de mi propiedad para conectar a la via publica. tengo o no el derecho de via

    1. Basándome en la situación que describe, parece que usted tiene un caso de servidumbre de paso por usucapión. Según la información proporcionada, si ha utilizado este paso durante más de 25 años de forma ininterrumpida, es probable que haya adquirido el derecho de servidumbre de paso1.
      En cuanto a su pregunta específica, no está permitido que su vecino cierre el paso con cercas y alambre si existe una servidumbre de paso establecida. La servidumbre de paso debe garantizar el acceso sin obstáculos y con cierta comodidad

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