Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Si estás en el proceso de alquilar o vender tu vivienda y has decidido contratar los servicios de una inmobiliaria, es posible que vaya a exigir, o lo haya hecho ya, exclusividad inmobiliaria. Por ello, en este artículo te vamos a explicar qué es y qué implica.
¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?
La exclusividad inmobiliaria es una cláusula que se añade en los contratos de intermediación inmobiliaria (también conocidas como nota de encargo), que implica que cedes el derecho a comercializar, promocionar y vender o alquilar tu vivienda a una sola inmobiliaria. Es decir, si se añade esta cláusula en el contrato de intermediación con una agencia, significa que no podrás contratar a ninguna otra para que intente vender tu casa.
Pero no todos los contratos de intermediación inmobiliaria implican exclusividad. Esto dependerá de cada inmobiliaria, aunque la gran mayoría suelen exigírselo a los propietarios.
Pros y contras de la exclusividad inmobiliaria
La exclusividad inmobiliaria tiene sus ventajas y sus inconvenientes, tanto para el propietario como para la inmobiliaria. Veamos algunos de ellos:
Pros
La inmobiliaria se compromete a invertir más recursos y tiempo en la venta o alquiler de tu vivienda, lo que puede acelerar el proceso y conseguir un mejor precio.
La inmobiliaria te ofrece un servicio personalizado y profesional, que incluye el asesoramiento legal, fiscal y técnico, la gestión de visitas, la negociación con los interesados, la redacción del contrato, etc.
La inmobiliaria te evita el estrés y el trabajo de tener que tratar con varias agencias, que pueden ofrecerte condiciones diferentes o contradictorias, o incluso intentar engañarte o presionarte.
Contras
La exclusividad inmobiliaria limita tus opciones y tu libertad de elegir la inmobiliaria que más te convenga o te guste, o incluso de vender o alquilar tu vivienda por tu cuenta.
La exclusividad inmobiliaria puede suponer un riesgo si la inmobiliaria no cumple con sus obligaciones o no te ofrece un buen servicio, ya que estarías atado a ella durante el tiempo que dure el contrato.
¿Qué pasa si incumplo el contrato de exclusividad inmobiliaria?
En el caso de que la hayas firmado con una inmobiliaria, y, posteriormente, otra agencia venda o alquile tu vivienda, la inmobiliaria con la que firmaste la exclusividad, tendría derecho a exigirte que pagues sus honorarios.
Además, en muchos casos tampoco podrás vender o alquilar la vivienda por tu cuenta, puesto que también estarías incumpliendo el contrato y tendrías que compensar a la inmobiliaria pagando los honorarios.
Situaciones en las que se puede reclamar los honorarios de la inmobiliaria
La inmobiliaria puede reclamarte los honorarios en las siguientes situaciones:
Si vendes o alquilas tu vivienda a través de otra inmobiliaria, sin haber cancelado previamente el contrato de exclusividad con la primera.
Si vendes o alquilas tu vivienda por tu cuenta, sin haber informado a la inmobiliaria con la que tienes el contrato de exclusividad, o si esta no te lo permite expresamente en el contrato.
Si vendes o alquilas tu vivienda a una persona que fue presentada por la inmobiliaria con la que tienes el contrato de exclusividad, aunque lo hagas después de que este haya finalizado, si existe una cláusula de reserva de honorarios.
Si vendes o alquilas tu vivienda a una persona que fue presentada por otra inmobiliaria, pero que previamente había contactado con la inmobiliaria con la que tienes el contrato de exclusividad, si existe una cláusula de derecho de tanteo.
¿Por qué piden la exclusividad inmobiliaria?
Las inmobiliarias suelen pedir esta cláusula en la nota de encargo, debido a que pondrán todos sus esfuerzos en tratar de vender o alquilar tu vivienda. Al firmar la exclusividad, la inmobiliaria se centrará en esa vivienda con mucho más interés y aplicará las mejores herramientas con las que disponga, por ejemplo, fotografías profesionales, fotos 360ºpara realizar tour virtuales desde los anuncios, seguimiento diario o semanal de tu vivienda, etc. Además, de esta forma, el propietario se asegura que la inmobiliaria se comprometa por escrito a llevar a cabo todas las gestiones necesarias para lograr la venta o el alquiler del inmueble.
¿Cuánto dura la exclusividad inmobiliaria?
Tal y como hemos comentado, la exclusividad inmobiliaria es una cláusula que se añade en la nota de encargo y, estas, suelen tener un plazo de duración de entre 3 y 6 meses.
¿Puedo cancelar el contrato de exclusividad antes de tiempo?
En principio, el contrato de exclusividad se debe respetar hasta que finalice el plazo acordado, salvo que exista una causa justificada para rescindirlo. Por ejemplo, si la inmobiliaria no cumple con sus obligaciones, si te ofrece un mal servicio, si te engaña o te trata mal.
En estos casos, puedes intentar negociar con la inmobiliaria la cancelación del contrato de exclusividad, siempre por escrito y con un preaviso razonable. Si la inmobiliaria se niega, puedes recurrir a la vía judicial, pero ten en cuenta que esto puede suponer un proceso largo y costoso.
Prórroga tácita
Además de la fecha de vencimiento, muchas notas de encargo también incluyen la posibilidad de prórroga tácita, es decir, que el contrato se renovará automáticamente por el mismo tiempo que se pactó anteriormente, a no ser que comuniques por escrito, entre 7 y 30 días antes, que deseas rescindirlo.
Esto puede ser un problema si no estás satisfecho con el servicio de la inmobiliaria, o si quieres cambiar de agencia o vender o alquilar tu vivienda por tu cuenta. Por eso, es importante que estés atento a la fecha de finalización del contrato, y que leas bien las condiciones de renovación o cancelación.
¿Es legal la exclusividad inmobiliaria?
La exclusividad inmobiliaria es una práctica legal y habitual en el sector inmobiliario, siempre que se cumplan los requisitos legales y se respeten los derechos de las partes. Sin embargo, también puede ser una cláusula abusiva si se impone de forma unilateral o desproporcionada, o si se vulneran las normas de competencia o de protección al consumidor.
Por eso, antes de firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria, es conveniente que te informes bien de lo que implica.
Ideas preconcebidas que tenemos con la exclusividad inmobiliaria
Muchas veces, cuando nos planteamos vender o alquilar nuestra vivienda con una inmobiliaria, tenemos algunas ideas preconcebidas que nos hacen dudar sobre si firmar o no la exclusividad inmobiliaria. Estas ideas pueden estar basadas en experiencias previas, en opiniones de otras personas o en mitos que circulan por internet. Sin embargo, no siempre se ajustan a la realidad, y pueden hacernos perder oportunidades o tomar decisiones equivocadas. Veamos algunas de estas ideas y por qué no son ciertas:
La exclusividad solo beneficia a la agencia inmobiliaria: Este es uno de los argumentos más comunes que se usan para rechazar la exclusividad inmobiliaria. Se piensa que la inmobiliaria solo quiere asegurarse su comisión, y que no le importa el propietario ni su vivienda. Sin embargo, esto no es así. La exclusividad inmobiliaria también beneficia al propietario, ya que le garantiza un servicio de calidad, un mayor compromiso y una mayor eficacia por parte de la inmobiliaria. Además, al trabajar con una sola agencia, se evitan problemas de coordinación, de duplicidad de ofertas, de confusión de precios o de pérdida de información.
La agencia inmobiliaria ya no tendrá competencia: Otro de los motivos que se esgrimen para no firmar la exclusividad inmobiliaria es que la agencia inmobiliaria se relajará y no hará todo lo posible por vender o alquilar la vivienda, ya que no tendrá que competir con otras agencias. Sin embargo, esto tampoco es verdad. La agencia inmobiliaria sabe que si no cumple con sus objetivos, el propietario puede rescindir el contrato o no renovarlo. Por eso, la agencia inmobiliaria se esforzará al máximo por satisfacer al propietario y por conseguir la venta o el alquiler en el menor tiempo posible y al mejor precio. Además, la agencia inmobiliaria seguirá teniendo competencia con otras viviendas similares que se ofertan en el mercado, por lo que tendrá que destacar la suya con una buena estrategia de marketing y de negociación. Por otro lado, cuando las agencias inmobiliarias ven que hay muchas inmobiliarias comercializando la vivienda, pierden su interés y se centran en aquellas viviendas que tienen en exclusividad. Logrando el propietario el efecto contrario al deseado.
Trabajar con más agencias me traerá más potenciales compradores: Esta es otra de las creencias que se tienen sobre la exclusividad inmobiliaria, y que se basa en la idea de que cuantas más agencias se encarguen de la vivienda, más posibilidades habrá de que alguien se interese por ella. Sin embargo, esto tampoco es cierto. Trabajar con más agencias no implica tener más potenciales compradores, sino más intermediarios. Una buena inmobiliaria tendrá una amplia cartera de clientes, una buena red de colaboradores y una buena presencia en los medios digitales, lo que le permitirá llegar a un público más amplio y más cualificado. Además, al trabajar con una sola agencia, se evita que se produzcan situaciones de conflicto, de desconfianza o de descoordinación entre las distintas agencias, que pueden perjudicar la imagen de la vivienda y el proceso de venta o alquiler.
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