Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
La escritura de compraventa es uno de los pasos finales en el proceso de vender tu vivienda, con lo cual, si estás leyendo este artículo porque vas a firmarla, pero aún no sabes muy bien de qué trata, es una buena noticia, puesto que, significaría que ya has encontrado un comprador y que la venta está a punto de cerrarse. También puede ser que seas un comprador que le han pedido este documento para que le concedan la hipoteca, así que, en este artículo te explicaremos qué es y para qué sirve, ¡No te lo pierdas!
¿Qué es la escritura de compraventa?
La escritura de compraventa es un documento, en el cual, se encuentran todas las condiciones que han acordado la parte vendedora y compradora por una propiedad, en este caso de una vivienda.
Se trata de un contrato que se firma ante un notario, y que tiene como objetivo principal transferir la titularidad de la propiedad del vendedor al comprador. La escritura de compraventa es la prueba más fehaciente de que se ha realizado la operación de compraventa, y que ambas partes están conformes con ella.
Lo habitual y más recomendable es inscribir este documento en el Registro de la Propiedad y, además, mediante la escritura de compraventa se pretende demostrar que la vivienda está libre de cargas y ocupantes y que ambas partes (comprador y vendedor) están de acuerdo con la venta.
¿Qué contiene la escritura de compraventa?
En ella podrás encontrar alguna información como:
- La identificación de las partes: se debe indicar el nombre, apellidos, DNI, estado civil y domicilio de los vendedores y compradores, así como el régimen económico matrimonial si procede.
- Voluntad de ambas partes de realizar la operación de compraventa.
- Justificante de haber pagado el IBI.
- Identificación de la vivienda que se vende, con su descripción, ubicación, superficie, linderos, referencia catastral, etc.
- El estado de cargas de la vivienda: hipotecas, embargos, servidumbre…
- Justificante de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad.
- En algunas comunidades la cédula de habitabilidad.
- El certificado de eficiencia energética.
- Acuerdo acerca de la distribución de los gastos correspondientes a la operación entre las partes. Se debe establecer cómo se van a distribuir los gastos e impuestos derivados de la compraventa, como el notario, el registro, la gestoría, el IVA, el ITP, el AJD, etc.
- Precio, términos y condiciones de pago: se debe especificar el importe total de la compraventa, la forma de pago (mediante cheque, transferencia, etc.), y el momento de la entrega del dinero y de las llaves.
La escritura de compraventa debe contener todos estos datos y documentos para poder vender una vivienda para garantizar la transparencia y la seguridad jurídica de la operación.
¿Es obligatoria la firma ante notario?
La escritura pública de compraventa no es obligatoria, pero sí es muy recomendable. La otra forma de hacerlo sería mediante un contrato privado, lo cual también es legal, pero, de esta forma no podrías inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad y, además, al ser una escritura pública, otorga mucha más credibilidad, garantía y seguridad jurídica.
Por otra parte, para poder solicitar una hipoteca en un futuro sobre tu vivienda o para que el comprador pueda solicitar una hipoteca, es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad, para lo cual necesitarías la escritura de compraventa.
Sin embargo, el contrato privado también tiene algunas ventajas, como por ejemplo:
Es más rápido y sencillo de formalizar, ya que no requiere la intervención de un notario ni de otros profesionales.
Es más económico, ya que se ahorran los gastos de notaría, registro, gestoría, etc.
Es más flexible, ya que se pueden pactar las condiciones que se quieran, siempre que no sean contrarias a la ley.
Por lo tanto, la elección entre una escritura de compraventa o un contrato privado dependerá de las circunstancias y preferencias de cada caso. No obstante, lo habitual es firmar una escritura pública de compraventa.
¿Quién paga el notario en una compraventa?
Tanto en los contratos de arras como en las escrituras de compraventa, suele llegarse a un acuerdo para que lo pague el comprador, sin embargo, el artículo 1455 del Código Civil dice que los gastos de otorgamiento de la escritura irán a cargo del vendedor, mientras que los gastos de primera copia y posteriores, irán a cargo del comprador, salvo que lleguen a un acuerdo entre ambas partes.
Esto significa que el vendedor debe pagar los honorarios del notario por la redacción y autorización de la escritura, mientras que el comprador debe pagar los gastos derivados de la obtención de las copias de la escritura que necesite, por ejemplo, para inscribirla en el registro o para solicitar una hipoteca.
No obstante, lo más habitual es que se pacte que el comprador asuma todos los gastos de notaría, ya que suele ser el más interesado en que se formalice la escritura de compraventa.
¿Cuánto cuesta la escritura de compraventa?
El coste de la escritura de compraventa depende de varios factores, como el valor de la vivienda, el número de folios, el tipo de operación, etc. No hay una tarifa fija, sino que se aplica un arancel que establece el Gobierno, y que puede variar según la comunidad autónoma.
Según el Consejo General del Notariado, el precio medio de una escritura de compraventa en España es de unos 600 euros.
No hay una tarifa única para todos los notarios, sino que cada uno puede aplicar sus propios criterios, siempre dentro de los límites que establece el arancel notarial, que es el conjunto de normas que regulan los honorarios de los notarios.
Según el arancel notarial, el coste de la escritura de compraventa puede oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del valor de la vivienda, más el IVA correspondiente. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, el coste de la escritura de compraventa podría estar entre 200 y 1.000 euros, más el IVA.
¿Quién redacta la escritura de compraventa? Las partes que intervienen
La escritura de compraventa es un documento que requiere de la intervención de varias partes, que tienen distintos roles y responsabilidades en la operación. Estas son las principales partes que intervienen en la redacción y firma de la escritura de compraventa:
El notario: es el profesional que da fe de la veracidad y legalidad de la compraventa, y que asesora y protege a las partes. El notario se encarga de redactar la escritura de compraventa, de comprobar la identidad y capacidad de las partes, de informar de los gastos e impuestos derivados de la operación, y de leer y firmar la escritura junto con las partes. El notario cobra unos aranceles por su intervención, que están regulados por ley, y que suelen ser asumidos por el comprador.
El comprador: es la persona que adquiere la propiedad de la vivienda, y que debe pagar el precio acordado con el vendedor, así como los gastos e impuestos derivados de la compraventa. El comprador debe aportar su documentación personal, y si solicita una hipoteca, también la del préstamo. El comprador tiene derecho a revisar la escritura de compraventa antes de firmarla, y a solicitar las modificaciones que considere oportunas.
El vendedor: es la persona que transfiere la propiedad de la vivienda al comprador, y que debe entregar las llaves y los documentos relativos a la vivienda, como el certificado de eficiencia energética, el certificado de habitabilidad, el justificante del pago del IBI, etc. El vendedor debe garantizar que la vivienda está libre de cargas y ocupantes, y que cumple con las condiciones pactadas con el comprador. El vendedor tiene derecho a recibir el precio acordado con el comprador, y a cancelar las posibles deudas que tenga con la vivienda, como la hipoteca.
El abogado: es el profesional que asesora y representa a una de las partes, o a ambas, en la compraventa de la vivienda. El abogado se encarga de revisar el contrato de compraventa, de verificar el estado de cargas de la vivienda, de negociar las condiciones con la otra parte, y de resolver las dudas o problemas que puedan surgir. El abogado cobra unos honorarios por sus servicios, que pueden ser fijos o variables, y que suelen ser asumidos por la parte que lo contrata.
Pasos y plazos para firmar una escritura de compraventa
La firma de la escritura de compraventa es el último paso para comprar o vender una vivienda, pero antes hay que seguir una serie de pasos previos, que pueden variar según el caso. Estos son los pasos más habituales para firmar una escritura de compraventa:
Propuesta de compra o contrato de reserva: es el documento que expresa el interés de una persona por comprar una vivienda, y que suele ir acompañado de una señal o reserva, que se entrega al vendedor o a la inmobiliaria. Este documento no es obligatorio, pero sirve para asegurar la vivienda y para fijar las condiciones básicas de la compraventa, como el precio, la forma de pago, o el plazo para firmar el contrato de arras o la escritura de compraventa. La propuesta de compra o contrato de reserva suele tener una validez de entre 15 y 30 días, y si se cumple con lo pactado, la señal o reserva se descuenta del precio final de la compraventa.
Contrato de arras: es el documento que formaliza el compromiso de compra y venta de una vivienda, y que suele ir acompañado de una cantidad de dinero, que se entrega al vendedor como garantía. Este documento es opcional, pero muy recomendable, ya que establece las condiciones definitivas de la compraventa, como el precio, la forma de pago, el plazo para firmar la escritura de compraventa, o las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento. El contrato de arras suele tener una validez máxima de 3 meses, y si se cumple con lo pactado, la cantidad entregada se descuenta del precio final de la compraventa.
Escritura de compraventa: es el documento que culmina la transmisión de la propiedad de una vivienda, y que se firma ante un notario. Este documento es el que prueba que el comprador es el nuevo propietario de la vivienda, y que el vendedor ha recibido el dinero acordado. La escritura de compraventa se debe firmar en el plazo establecido en el contrato de arras, o en su defecto, en el de la propuesta de compra o contrato de reserva. En el momento de la firma, el comprador debe pagar el resto del precio de la vivienda, y el vendedor debe entregar las llaves y los documentos relativos a la vivienda.
¿Cómo pedir la escritura de compraventa?
Para pedir la escritura de compraventa, lo primero que hay que hacer es elegir un notario de confianza, que se encargará de redactarla y de darle validez legal. Si se ha acordado que el comprador pagará el notario lo elegirá este mientras que si sé los gastos de la escritura pública de compraventa son según ley, puede ser elegido por el comprador o por el vendedor, o de mutuo acuerdo entre ambos. Lo importante es que el notario sea imparcial y que ofrezca un buen servicio.
Una vez elegido el notario, hay que solicitar una cita con él, y facilitarle toda la documentación necesaria para la compraventa, tanto la personal como la de la vivienda. El notario se encargará de revisar la documentación, de verificar el estado de cargas de la vivienda, y de preparar la escritura de compraventa.
Cuando la escritura de compraventa esté lista, el notario citará a las partes para que acudan a su oficina, y procederá a leer y firmar la escritura junto con ellas. El notario entregará una copia de la escritura a cada parte, y enviará otra al registro de la propiedad, para informar del cambio de titularidad de la vivienda. A veces tiene las copias listas el mismo día para entregárselas al comprador y otros pasados unos días.
Tiempo para redactar la escritura de compraventa
El tiempo que se tarda en redactar la escritura de compraventa depende de varios factores, como la disponibilidad del notario, la complejidad de la operación, o la documentación que se tenga que aportar. Por lo general, el notario suele tardar entre una y dos semanas en redactar la escritura de compraventa, desde que se le facilita toda la información necesaria.
No obstante, este plazo puede variar según el caso, y puede haber retrasos o imprevistos que lo alarguen. Por eso, es conveniente solicitar la escritura de compraventa con suficiente antelación, y estar en contacto con el notario para resolver cualquier duda o problema que pueda surgir.
Diferencias entre la escritura de compraventa y la escritura de la hipoteca
La escritura de compraventa y la escritura de la hipoteca son dos documentos distintos, que se pueden firmar el mismo día, o en días diferentes, según el caso. La escritura de compraventa es el documento que formaliza la transmisión de la propiedad de una vivienda, mientras que la escritura de la hipoteca es el documento que formaliza la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda.
La escritura de compraventa se firma entre el comprador y el vendedor, y el notario se encarga de redactarla y de darle validez legal. La escritura de la hipoteca se firma entre el comprador y el banco, y el notario se encarga de revisarla y de darle validez legal. La escritura de compraventa se inscribe en el registro de la propiedad, para que se refleje el cambio de titularidad de la vivienda. La escritura de la hipoteca también se inscribe en el registro de la propiedad, para que se refleje la existencia de una carga sobre la vivienda.
La escritura de compraventa genera unos gastos e impuestos, que suelen ser asumidos por el comprador, salvo que se pacte lo contrario. Estos gastos e impuestos son el notario, el registro, la gestoría, el IVA, el ITP, y el AJD. La escritura de la hipoteca también genera unos gastos e impuestos, que suelen ser asumidos por el banco, salvo que se pacte lo contrario. Estos gastos e impuestos son el notario, el registro, la gestoría, el IVA, y el AJD.
Métodos de pago en la escritura de compraventa
Uno de los aspectos más delicados de la escritura de compraventa es el método de pago que se elige para abonar el precio de la vivienda. Hay varias opciones disponibles, pero no todas ofrecen las mismas garantías. Por eso, es conveniente conocer bien las ventajas y desventajas de cada una antes de decidirse.
Talón conformado: Es un cheque emitido por el banco del comprador, que certifica que hay fondos suficientes en la cuenta para cubrir el importe del talón. Es una forma de pago segura y rápida, ya que se puede cobrar al momento de la firma de la escritura de compraventa. Sin embargo, normalmente tiene un coste adicional para el comprador, que debe pagar una comisión al banco por la emisión del talón.
Transferencia inmediata: Es una modalidad de transferencia que se realiza en el mismo día, siempre que se haga dentro del horario establecido por el banco. Tiene las mismas ventajas que la transferencia ordinaria, pero con la diferencia de que el dinero llega al instante a la cuenta del vendedor. No obstante, también tiene un coste adicional para el comprador, que debe pagar una comisión al banco por la rapidez del servicio.
Orden de Movimiento de Fondos (OMF): Es un documento que el banco del comprador entrega al notario, en el que se autoriza el traspaso de fondos vía Banco de España desde la cuenta del comprador a la del vendedor, una vez que se firme la escritura de compraventa. Es una forma de pago muy segura y sin coste adicional, ya que el notario se encarga de verificar que hay fondos suficientes y de realizar el movimiento de forma relativamente inmediata. Normalmente, el dinero llegará a la cuenta del vendedor el mismo día si se realiza antes de las 12 de la mañana, en caso contrario podría demorarse el depósito del dinero al día siguiente.
Transferencia ordinaria: Es una orden de pago que el comprador realiza desde su cuenta bancaria a la del vendedor, indicando el concepto y el importe de la operación. Es una forma de pago cómoda y sin coste adicional, pero tiene el inconveniente de que no es inmediata, sino que puede tardar entre uno y tres días hábiles en hacerse efectiva.
Pago en metálico: Es la forma de pago más sencilla, pero también la menos recomendable, ya que implica riesgos tanto para el comprador como para el vendedor. El comprador debe llevar el dinero en efectivo al notario, lo que supone un peligro de robo o pérdida. El comprador, por su parte, debe justificar el origen del dinero. Además, hay que tener en cuenta que el pago en metálico está limitado a 2.500 euros por operación, según la ley de prevención del blanqueo de capitales, por lo que no es posible utilizar este método de pago.
En los casos de la OMF y la transferencia ordinaria, se suele pedir para seguridad de todas las partes que:
El comprador aporte un justificante de la transferencia al firmar la escritura y que el notario la “protocolice” en la escritura de compraventa.
La inmobiliaria retenga las llaves y la entregue al comprador cuando los vendedores reciban efectivamente el dinero en la cuenta.
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