Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Hola, soy un asesor inmobiliario profesional. Llevo años ayudando a propietarios e inquilinos a resolver sus dudas y problemas sobre este tema tan importante. En este artículo de blog, voy a compartir contigo algunos consejos prácticos para evitar conflictos y reclamaciones por la devolución de la fianza del alquiler. Espero que te resulten útiles y que puedas disfrutar de una relación armoniosa con tu inquilino o tu propietario.
Plazo para la devolución de la fianza del alquiler
El plazo de la devolución de la fianza del alquiler es uno de los aspectos que más controversia genera entre las partes. Según el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario tiene un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino para devolverle el importe de la fianza, siempre que no haya desperfectos en la vivienda o deudas pendientes. Si el propietario se retrasa en el pago, tendrá que abonar también los intereses de demora correspondientes.
Para evitar malentendidos, es conveniente que el propietario y el inquilino hagan un inventario detallado del estado de la vivienda y de los objetos que contiene al inicio y al final del contrato. Así, podrán comprobar si hay algún daño que deba ser reparado o descontado de la fianza. También es recomendable que el inquilino avise al propietario con antelación de su intención de dejar la vivienda y que ambos acuerden una fecha y una hora para la entrega de las llaves y la revisión del inmueble.
Pasos para conseguir la devolución de la fianza
Si el inquilino ha cumplido con sus obligaciones y ha dejado la vivienda en buen estado, tiene derecho a recuperar la totalidad de la fianza que depositó al inicio del contrato. Para ello, debe seguir los siguientes pasos:
Solicitar al propietario la devolución de la fianza por escrito, indicando sus datos personales, el domicilio del alquiler, la fecha de inicio y de fin del contrato, el importe de la fianza y el número de cuenta donde desea recibir el pago. Se puede hacer por correo electrónico o por burofax, para tener una prueba fehaciente de la comunicación.
Esperar a que el propietario le devuelva la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Si el propietario no responde o se niega a devolver la fianza, el inquilino puede reclamar judicialmente el pago, presentando una demanda de juicio verbal en el juzgado de primera instancia que corresponda. Para ello, deberá aportar el contrato de alquiler, el justificante del depósito de la fianza, el comprobante de la solicitud de devolución y las pruebas que demuestren que ha cumplido con sus obligaciones y que no ha causado daños en la vivienda.
¿Quién solicita la devolución de la fianza al organismo público de fianzas?
La persona responsable de solicitar la devolución de la fianza al organismo público de fianzas de cada comunidad autónoma es el propietario o su representante legal, en el caso de que lo tenga. El inquilino no puede solicitar directamente la devolución de la fianza al organismo público, sino que debe dirigirse al propietario para que este inicie el trámite.
El propietario debe solicitar la devolución de la fianza al organismo público una vez que haya finalizado el contrato de alquiler. Para ello, debe presentar el formulario de solicitud de devolución, el contrato de alquiler y el documento que acredite la extinción del contrato.
El organismo público de fianzas verificará que la documentación presentada es correcta y procederá a devolver al propietario el importe de la fianza que depositó en su nombre. Los plazos para devolver la fianza varían según la comunidad autónoma.
Sin embargo, no todas las Comunidades Autónomas tienen la misma regulación sobre el depósito de la fianza. De hecho, hay cinco Comunidades Autónomas donde no es obligatorio el depósito de la fianza: el Principado de Asturias, Cantabria, Murcia, La Rioja y la Comunidad Foral de Navarra. En estas Comunidades, el propietario se queda con la fianza en su poder y debe devolverla al inquilino al finalizar el contrato.
Razones para no devolver la fianza del alquiler
El propietario puede retener total o parcialmente la fianza del alquiler si hay un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino o ha causado daños en la vivienda que superen el desgaste normal por el uso. Algunas de las razones más habituales para no devolver la fianza son las siguientes:
Impago de las rentas o de las cantidades asimiladas, como los gastos de comunidad o los suministros. El propietario puede descontar de la fianza las mensualidades o las facturas que el inquilino haya dejado de pagar, siempre que lo pueda acreditar documentalmente.
Realización de obras sin permiso. El inquilino no puede realizar obras que afecten a la estructura, la distribución o la seguridad de la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Si lo hace, el propietario puede exigirle que reponga las cosas a su estado anterior o descontar de la fianza el coste de la reparación.
Abandono de la vivienda antes de tiempo. Si el inquilino se va de la vivienda antes de que finalice el contrato, sin avisar al propietario ni pactar una indemnización, el propietario puede reclamarle el pago de las rentas que falten hasta el vencimiento del contrato o hasta que encuentre un nuevo inquilino, según lo que establezca el contrato. En este caso, el propietario puede quedarse con la fianza como garantía del cobro de la deuda.
Deterioro de la vivienda o de los objetos que contiene. El inquilino debe devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste por el uso normal y el paso del tiempo. Si el propietario comprueba que hay daños que no se deben al uso normal, como manchas, roturas, arañazos, agujeros, etc., puede descontar de la fianza el importe necesario para repararlos o reponerlos.
Subarrendar o ceder la vivienda sin el consentimiento del propietario. El inquilino no puede subarrendar o ceder la vivienda a otra persona sin el permiso expreso y por escrito del propietario. Si lo hace, el propietario puede resolver el contrato y quedarse con la fianza como indemnización.
Destinar la vivienda a un uso distinto del pactado. A no ser que pacte lo contrario, el inquilino debe usar la vivienda como su domicilio habitual y no para fines comerciales, profesionales, turísticos o ilegales. Si el propietario descubre que el inquilino está dando a la vivienda un uso distinto del pactado, puede rescindir el contrato y retener la fianza como compensación.
En cualquier caso, el propietario debe justificar por escrito las razones por las que no devuelve la fianza y aportar los documentos que lo acrediten, como facturas, presupuestos, fotografías, etc. Además, debe comunicar al inquilino el importe que le retiene y el que le devuelve, si procede, en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves.
¿Tengo que pedir de nuevo la fianza si se prorroga el contrato de alquiler?
El propietario no tiene que pedir de nuevo la fianza si se prorroga el contrato de alquiler, salvo que se haya pactado expresamente lo contrario. La fianza se mantiene durante toda la vigencia del contrato, incluidas las prórrogas, y solo se puede actualizar si se actualiza la renta.
Según el artículo 36.3 de la LAU, el propietario puede exigir al inquilino el aumento o la disminución de la fianza, en la misma proporción que el aumento o la disminución de la renta, cuando se produzca una actualización de la misma por acuerdo de las partes o por aplicación de un índice de referencia. En este caso, el propietario debe comunicar al inquilino el nuevo importe de la fianza y depositar la diferencia en el organismo público de fianzas de la comunidad autónoma.
Si el contrato se prorroga sin que se actualice la renta, el propietario no puede pedir al inquilino que aumente la fianza ni puede quedarse con una parte de la misma. El propietario debe devolver al inquilino la totalidad de la fianza al finalizar el contrato, salvo que haya causas que lo impidan, como daños en la vivienda o deudas pendientes.
¿Qué hacer si el propietario incumple con su obligación de devolver la fianza?
Si el arrendador incumple con su obligación de devolver la fianza al inquilino, este puede reclamar judicialmente el pago, siempre que pueda demostrar que ha cumplido con sus obligaciones y que no ha causado daños en la vivienda. Para ello, debe seguir los siguientes pasos:
Intentar una solución amistosa con el arrendador, mediante una comunicación por escrito, preferiblemente por burofax o por correo electrónico, en la que se le solicite la devolución de la fianza y se le advierta de las consecuencias legales de su incumplimiento. Se debe guardar una copia de esta comunicación como prueba de la reclamación.
Si el arrendador no responde o se niega a devolver la fianza, presentar una demanda de juicio verbal en el juzgado de primera instancia que corresponda al domicilio del arrendador o al de la vivienda arrendada, según lo que se prefiera. Para ello, se debe aportar el contrato de alquiler, el justificante del depósito de la fianza, el comprobante de la solicitud de devolución y las pruebas que demuestren que se ha cumplido con las obligaciones y que no se ha causado daños en la vivienda, como fotografías, testigos, etc.
Si el juez estima la demanda, dictará una sentencia que obligue al arrendador a devolver la fianza, más los intereses legales correspondientes y las costas del juicio, si procede. Si el arrendador no cumple la sentencia, se podrá iniciar un procedimiento de ejecución forzosa, mediante el embargo de sus bienes.
¿Puede el inquilino dejar de pagar el último mes y que se cobre de la fianza?
El inquilino no puede dejar de pagar el último mes y que se cobre de la fianza, salvo que haya pactado previamente con el arrendador esta posibilidad. El pago de la renta y la devolución de la fianza son dos obligaciones independientes que no se pueden compensar unilateralmente.
Si el inquilino deja de pagar el último mes, el arrendador puede reclamarle el pago y exigirle una indemnización por los daños y perjuicios que le haya causado. Además, el arrendador puede retener la fianza hasta que el inquilino pague lo que debe o hasta que se resuelva el conflicto judicialmente.
Para evitar problemas, lo más recomendable es que el inquilino pague el último mes y solicite al arrendador la devolución de la fianza, según el procedimiento establecido. Si el arrendador no devuelve la fianza, el inquilino podrá reclamarla judicialmente.
Fuentes bibliográficas: normativa
Para elaborar este artículo de blog, se han consultado las siguientes fuentes bibliográficas:
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
Normativa autonómica sobre depósito de fianzas de alquiler
Conclusión
La devolución de la fianza del alquiler es un tema que genera muchas dudas y conflictos entre los propietarios y los inquilinos. Por eso, es importante conocer la normativa aplicable y los derechos y obligaciones del arrendador y las obligaciones y derechos del inquilino. En este artículo de blog, hemos visto algunos consejos prácticos para evitar problemas y reclamaciones por la devolución de la fianza. Esperamos que te hayan sido útiles y que puedas gestionar la fianza de forma correcta y segura.
Si tienes alguna consulta o necesitas asesoramiento profesional sobre vender o alquilar tu vivienda, no dudes en contactar con nosotros. Somos un equipo de expertos en asesoría inmobiliaria y te ayudaremos a resolver tus dudas y a defender tus intereses. Estamos a tu disposición. ¡Hasta pronto!
