Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Es muy habitual que 2 o más personas sean propietarias de una vivienda. Esta situación suele darse en escenarios como recibir una herencia, un divorcio, etc. Es por ello que hablaremos del condominio, qué significa, qué diferencia hay con el proindiviso y cómo se disuelve, ¡No te lo pierdas!
¿Qué es el condominio?
El condominio es un concepto jurídico que hace referencia a que 2 o más personas son propietarios de un mismo bien. Cada uno de los copropietarios tiene una cuota de participación del bien y, a su vez, una serie de derechos y obligaciones sobre su parte de la propiedad.
Hay que destacar que al tener que tomarse las decisiones de forma conjunta, puede llevar a conflictos y discusiones entre los propietarios, puesto que, ninguno de ellos puede utilizar, donar, hipotecar o vender la propiedad sin la autorización del resto. Lo que sí se puede hacer es vender su parte de la propiedad a un tercero o a uno de los copropietarios.
El condominio se rige por el principio de autonomía de la voluntad, lo que significa que los copropietarios pueden pactar libremente las condiciones de uso, disfrute y administración del bien, siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público. Por ejemplo, pueden acordar que uno de ellos se encargue del mantenimiento, que otro pague los impuestos o que se repartan los gastos según su cuota.
Sin embargo, si no hay acuerdo entre los copropietarios, se aplican las normas legales que regulan el condominio. Estas normas establecen que cada copropietario puede usar el bien conforme a su destino, sin perjudicar el interés común ni impedir el uso de los demás; que todos deben contribuir a los gastos necesarios para la conservación y mejora del bien, según su cuota; y que todos tienen derecho a participar en los beneficios que genere el bien, también según su cuota.
Diferencia entre condominio y proindiviso
Jurídicamente, no existe ninguna diferencia entre ambos términos, puesto que los dos hacen referencia a la copropiedad de un bien por 2 o más personas físicas o jurídicas.
Aunque una pequeña diferencia podría ser que el condominio es una copropiedad de un bien que puede dividirse, por ejemplo un terreno, mientras que un proindiviso es una copropiedad de un bien indivisible, como un piso.
A pesar de esto, ambos conceptos suelen usarse para lo mismo y no se aprecian grandes diferencias entre ellos.
El condominio y el proindiviso se diferencian de otras formas de copropiedad, como la comunidad de bienes o la sociedad civil. En estas últimas, los copropietarios no tienen una cuota de participación del bien, sino que son socios que aportan bienes o dinero para un fin común, y que tienen derechos y obligaciones sobre el conjunto de la sociedad, no sobre el bien en sí.
Por ejemplo, si dos personas compran un piso al 50% y lo alquilan, pueden constituir una comunidad de bienes o una sociedad civil, y repartirse los beneficios según lo pactado. Pero si una de ellas quiere vender su parte, no puede hacerlo sin el consentimiento de la otra, ya que no tiene una cuota de participación del piso, sino de la sociedad.
Casos de condominio más frecuentes
Normalmente, nos encontraremos ante 2 situaciones principales:
- Divorcio: Un matrimonio pone fin a su relación y se encuentran ante la situación de que son copropietarios de la vivienda en la que viven. En este caso, quizás te interese saber ¿Quién se queda con la casa en un divorcio?
- Herencia: 2 o más familiares reciben un bien en herencia, del cual son todos propietarios. Esta situación puede darse cuando el causante no ha dejado testamento, o cuando lo ha dejado, pero ha repartido el bien entre varios herederos.
En este caso, los herederos se convierten en copropietarios del bien, y tienen que decidir qué hacer con él. Pueden optar por mantener el condominio, y pactar las condiciones de uso y administración del bien, o por disolverlo, y repartir el bien entre ellos. La disolución del condominio puede hacerse de forma amistosa, si hay acuerdo entre los herederos, o de forma judicial, si no lo hay. En ambos casos, se requiere la intervención de un notario, que dará fe de la voluntad de los herederos y de la valoración del bien
Disolución de condominio
En los casos de divorcio, uno de los dos quiere quedarse en la vivienda, con lo cual se realiza la disolución de condominio para cambiar la titularidad del bien. Pero, ¿Qué pasa si comparten una hipoteca? Esta deberá quedar a nombre del que se va a quedar con la vivienda y será necesario llevar a cabo una novación o subrogación de hipoteca.
La novación de la hipoteca, en este caso, consistiría en eliminar a uno de los titulares de la hipoteca para que pase a ser responsabilidad de uno solo, pero hay que recordar que es un proceso complejo, puesto que el banco estaría perdiendo una garantía de pago. Por eso, puede que te interese hacer una subrogación de hipoteca.
Por otra parte, en caso de las herencias, suele realizarse la disolución de condominio para eliminar la copropiedad del bien y que pase a ser solo de un propietario.
Para la disolución de condominio pueden darse varios casos:
- Vender el bien a un tercero o al otro copropietario. Esta es la opción más sencilla, ya que solo requiere el consentimiento de todos los copropietarios y la firma de la escritura de compraventa ante notario. El precio se reparte entre los copropietarios según su cuota, y el comprador pasa a ser el único propietario del bien.
- División de la propiedad: Puede ser una división material o vender el bien y repartir el precio entre la cuota de participación de cada propietario. La división material consiste en dividir el bien en partes iguales o proporcionales a la cuota de cada copropietario, y asignar cada parte a uno de ellos. Esta opción solo es posible si el bien es divisible, es decir, si se puede hacer sin alterar su función o su valor. Por ejemplo, se puede dividir un terreno, pero no un piso.
La división material requiere el acuerdo de todos los copropietarios y la intervención de un perito, que valorará el bien y determinará la forma de dividirlo. Además, se debe inscribir la división en el registro de la propiedad, y pagar los impuestos correspondientes.
La división por venta consiste en vender el bien a un tercero, y repartir el precio entre los copropietarios según su cuota. Esta opción es la única posible si el bien es indivisible, o si no hay acuerdo entre los copropietarios
- Renuncia del bien. Esta opción consiste en que uno o más copropietarios renuncian a su parte del bien a favor de otro u otros. De esta forma, se reduce el número de copropietarios, o se extingue el condominio si solo queda uno.
La renuncia del bien requiere el consentimiento del renunciante y del beneficiario, y la firma de la escritura de renuncia ante notario. Además, se debe inscribir la renuncia en el registro de la propiedad, y pagar los impuestos correspondientes.
Fiscalidad de la disolución de condominio
La disolución de condominio es el acto jurídico por el que se pone fin a la copropiedad de un bien, y se transmite la titularidad a uno o varios de los copropietarios. La extinción de condominio tiene unas implicaciones fiscales que conviene conocer, ya que pueden variar según el tipo de bien, el motivo de la extinción y la forma de compensar al copropietario que renuncia.
Impuestos de quien adquiere el condominio
El copropietario que adquiere el condominio puede tener que pagar los siguientes impuestos:
Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): Este impuesto se aplica cuando se transmite la propiedad de un bien entre personas vivas. La extinción de condominio se considera una compraventa, y se debe pagar el ITP según el tipo impositivo que corresponda en cada comunidad autónoma. Sin embargo, la extinción de condominio en muchas ocasiones está exenta del ITP.
Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD): Este impuesto se aplica cuando se transmite la propiedad de un bien por causa de muerte, o por una donación. En el caso de la extinción de condominio, el ISD solo se aplica si el copropietario que renuncia no recibe ninguna compensación o la recibe inferior al valor de su cuota. En este caso, se considera una donación, y el beneficiario debe pagar el ISD según el tipo impositivo que corresponda en cada comunidad autónoma.
Impuestos de quien renuncia al condominio
El copropietario que renuncia al condominio puede tener que pagar los siguientes impuestos:
Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal: Este impuesto se aplica cuando se transmite la propiedad de un inmueble urbano, y se produce un aumento de su valor desde que se adquirió hasta que se extingue el condominio. En este caso, el copropietario que renuncia debe pagar el IIVTNU al ayuntamiento donde se ubique el inmueble, según el porcentaje que establezca cada municipio.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Este impuesto se aplica cuando el copropietario que renuncia obtiene una ganancia o una pérdida patrimonial por la extinción de condominio. Esto ocurre cuando el valor de la compensación que recibe es distinto al valor de su cuota de participación. En este caso, el copropietario que renuncia debe declarar la ganancia o la pérdida en su IRPF.
Ventajas e inconvenientes de la disolución de condominio
La disolución de condominio es la forma de poner fin a la copropiedad de un bien, y repartirlo entre los copropietarios. La disolución de condominio puede tener ventajas e inconvenientes, según el caso y el método que se elija.
Ventajas
Se evitan los conflictos y las molestias que puede generar el condominio, como las dificultades para tomar decisiones, el reparto de los gastos, o la limitación del uso y disfrute del bien.
Se simplifica la gestión y la administración del bien, al pasar a ser de un solo propietario, que puede hacer lo que quiera con él, sin necesidad de pedir permiso ni rendir cuentas a nadie.
Se eliminan los gastos comunes que supone el condominio, como el seguro, el mantenimiento o la comunidad.
Inconvenientes
Se pierde la propiedad o el uso de una parte del bien, al tener que cederla o venderla a otro copropietario o a un tercero. Esto puede suponer un perjuicio económico o sentimental, sobre todo si el bien tiene un valor afectivo o una rentabilidad potencial.
Se puede generar una deuda o una obligación, al tener que compensar al copropietario que renuncia con dinero o con otro bien. Esto puede suponer un problema de liquidez o de solvencia, sobre todo si el bien es de gran valor o si hay una hipoteca asociada.
Se puede tener que pagar impuestos o declarar una ganancia o una pérdida patrimonial. Esto puede suponer un coste fiscal o una carga administrativa, que hay que tener en cuenta a la hora de disolver el condominio.
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