Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Hola, bienvenido al blog de AZ Hogar sobre el sector inmobiliario. Soy un asesor profesional con años de experiencia en el mercado de la compraventa de viviendas. He ayudado a muchas personas a vender su piso con éxito y seguridad, y quiero compartir contigo algunos consejos y trucos que te pueden ser útiles. En este artículo voy a hablarte de un tema muy importante: el contrato de arras penitenciales. ¿Sabes qué es y para qué sirve? ¿Conoces sus ventajas y riesgos? ¿Qué debes tener en cuenta a la hora de firmarlo? Te lo explico todo a continuación.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo llevado a cabo entre el comprador y el vendedor de una propiedad inmobiliaria, que se produce como paso previo al contrato de compraventa. Su objetivo es garantizar el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes y establecer las condiciones de la compraventa.
De esta forma, el vendedor entrega al comprador una cantidad de dinero inicial que sirve como “reserva” de la vivienda hasta el contrato de compraventa. Existen 3 tipos: arras penitenciales, arras penales y arras confirmatorias. En este artículo nos centraremos en el contrato de arras penitenciales.
¿Qué son las arras penitenciales?
Son el tipo de contrato de arras más habituales, sirven de garantía previa al contrato de compraventa y permiten a cualquiera de las partes desistir el contrato. Por otra parte, son las únicas que están recogidas en el Código Civil.
Con lo cual, las arras penitenciales funcionan como garantía en caso de desistimiento de cualquiera de las partes, es decir, es el precio que deben pagar en caso de que alguno quisiera echarse atrás y no llevar a cabo el contrato de compraventa.
Como ya explicamos en el artículo sobre el contrato de arras, estos contratos no son obligatorios, sino que sirven para que comprador y vendedor se sientan más seguros en el proceso de compraventa.
¿Qué información contiene un contrato de arras penitenciales?
Un contrato de arras penitenciales debe contener, al menos, la siguiente información:
Los datos personales de las partes: nombre, apellidos, DNI, estado civil, domicilio, etc.
La descripción de la vivienda objeto de la compraventa: ubicación, superficie, características, referencia catastral, cargas o gravámenes, etc.
El precio total de la compraventa y la forma de pago: al contado, mediante hipoteca, etc.
La cantidad entregada en concepto de arras penitenciales y el plazo para la firma del contrato de compraventa definitivo.
La cláusula que establece las consecuencias del desistimiento de cualquiera de las partes: pérdida de las arras por parte del comprador o devolución doblada por parte del vendedor.
La fecha y firma de las partes.
Plazo para escriturar desde contrato de arras
Normalmente, el plazo para llevar a cabo el contrato de compraventa desde que se produce la firma del contrato de arras, suele ser de unos 3 meses, pero puede alargarse si ambas partes lo acuerdan. Un ejemplo sería cuando el comprador no encontrara financiación para comprar la vivienda.
¿Cuánto se paga de arras penitenciales?
De forma general, el comprador entrega al vendedor el 10% del valor total de la vivienda en concepto de arras penitenciales. Aunque, realmente, se interpondrá el porcentaje que se pacte entre ambas partes. De esta forma, el comprador muestra su interés real al vendedor y este le “reserva” la vivienda al comprador.
Finalmente, a la hora de producirse la compra de la vivienda, el comprador tendrá que pagar el 90% del valor restante.
¿Quién redacta las arras penitenciales?
¿Cuánto cuesta la redacción de un contrato de arras?
El coste de este servicio depende de varios factores, como la complejidad del caso, el tiempo requerido, la experiencia del profesional y la zona geográfica. El precio medio de la redacción de un contrato de arras penitenciales puede oscilar entre los 300 €. Sin embargo, este precio puede variar según las circunstancias concretas de cada operación de compraventa. Por eso, lo más recomendable es solicitar varios presupuestos. No obstante, este servicio suele venir incluido dentro de los honorarios de una inmobiliaria.
El contrato de arras penitenciales puede ser redactado por cualquiera de las partes o por un tercero, como un abogado o un asesor inmobiliario. Lo importante es que el contrato refleje fielmente la voluntad de las partes y que cumpla con los requisitos legales.
¿Son necesarias las arras penitenciales?
Como hemos dicho, el contrato de arras penitenciales no es obligatorio, sino que es una opción voluntaria de las partes para asegurar el compromiso de la compraventa. Sin embargo, es una práctica muy habitual y recomendable, ya que ofrece una serie de ventajas, como:
Reservar la vivienda y evitar que el vendedor la ofrezca a otro comprador.
Fijar el precio y las condiciones de la compraventa y evitar que varíen en el futuro.
Demostrar el interés y la solvencia del comprador y generar confianza en el vendedor.
Disponer de un plazo para formalizar el contrato de compraventa y realizar los trámites necesarios, como la solicitud de la hipoteca, la inspección técnica, el certificado energético, etc.
Tener la posibilidad de desistir del contrato sin incurrir en incumplimiento, siempre que se asuman las consecuencias pactadas.
Por todo ello, si estás pensando en vender tu piso o comprar una vivienda, te aconsejo que consideres la opción de firmar un contrato de arras penitenciales, ya que te dará más seguridad y tranquilidad en el proceso de compraventa.
Legislación de las arras penitenciales
Como ya hemos mencionado, las arras penitenciales son las únicas que están reguladas en el Código Civil y, en concreto, en el artículo 1454.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Impuestos de las arras penitenciales
En el momento de firmar el contrato de arras penitenciales ni vendedor ni comprador tendrán que pagar ningún impuesto; sin embargo, sí tiene implicaciones fiscales en el futuro tanto para el comprador como para el vendedor. Veamos cuáles son:
El comprador debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, siempre que se trate de una vivienda de segunda mano. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 3% y el 10%. Este impuesto se paga mediante el modelo 600 en la oficina liquidadora correspondiente. Posterior al contrato de arras se firmará un contrato de compraventa, desde la firma de la escritura de compraventa el comprador tiene un mes para liquidar el impuesto.
Si el contrato de compraventa se formaliza posteriormente, el vendedor deberá integrar las arras penitenciales en el precio de la compraventa y tributar por la ganancia o pérdida patrimonial total y por la plusvalía municipal. En el hipotético caso de que el contrato de compraventa no se formalice y el vendedor devuelve las arras duplicadas, deberá rectificar su declaración de la renta y tributar por la pérdida patrimonial que le haya supuesto.
Incumplimiento contrato de arras
El contrato de arras penitenciales puede ser incumplido por cualquiera de las partes, ya sea por el comprador o por el vendedor. En ese caso, se aplicarían las siguientes consecuencias:
Por parte del vendedor
Cuando es el vendedor quien decide desistir el contrato de arras penitenciales y no llevar a cabo el contrato de compraventa, deberá devolver por duplicado las arras al comprador. Es decir, el vendedor deberá devolver el doble de la cantidad que le entregó el comprador.
Esta es la forma de indemnizar al comprador por el perjuicio que le ha causado al renunciar a la compraventa. El vendedor no podrá retener las arras, salvo que se haya pactado lo contrario o que exista una causa de fuerza mayor.
Por parte del comprador
En el caso de que sea el comprador quien decide echarse atrás, perderá las arras entregadas al propietario. Esta es la forma de indemnizar al vendedor por el perjuicio que le ha causado al renunciar a la compraventa. El comprador no tendrá derecho a reclamar la devolución de las arras, salvo que se haya pactado lo contrario o que exista una causa de fuerza mayor o una no concesión de hipoteca.
Por causa de fuerza mayor
La “fuerza mayor” sucede cuando se producen sucesos inevitables, impredecibles y extraordinarios.
Con lo cual, los hechos producidos por fuerza mayor, suponen un justificante para desistir el contrato de arras, tal y como establece en el artículo 1105 del Código Civil.
Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
De esta forma, si una de las partes alega que no ha cumplido el contrato de arras debido a un hecho de fuerza mayor, deberá demostrar que le ha sido imposible cumplirlo y el juez será quien analice si la causa alegada cumple con los requisitos de fuerza mayor.
NO concesión de hipoteca
Si firmas un contrato de arras y, posteriormente, no te conceden la hipoteca, en principio perderías las arras penitenciales que le has entregado al propietario, a no ser que, en el contrato de arras se haya añadido una cláusula específica en el que se establezca que si al comprador no le conceden la hipoteca pueda recuperar las arras.
En Cataluña no es necesario añadir esta cláusula en el contrato de arras, puesto que, cualquier comprador que firme un contrato de arras y, posteriormente, no le concedan la hipoteca, en ningún caso perderá las arras entregadas al vendedor. A no ser que el comprador renuncie expresamente a este derecho en el contrato de arras.
Diferencia con las arras confirmatorias y penales
Las arras penitenciales son el tipo de contrato de arras más habitual, pero no el único. Existen otros dos tipos de arras que tienen unas características y unas consecuencias distintas: las arras confirmatorias y las arras penales.
Las arras confirmatorias son aquellas que se entregan como parte del precio de la compraventa y que sirven para reforzar el compromiso de las partes. En este caso, ninguna de las partes puede desistir del contrato, sino que deben cumplirlo obligatoriamente. Si alguna de las partes incumple el contrato, la otra podrá exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, así como una indemnización por daños y perjuicios.
Las arras penales son aquellas que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato y que establecen una penalización en caso de incumplimiento. En este caso, la parte que incumple el contrato debe pagar a la otra la cantidad pactada como arras penales, que suele ser superior al importe de las arras entregadas. La parte que cumple el contrato puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, además de la penalización.
Modelos de contrato de arras
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Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
