Actualizado el martes, 17 septiembre, 2024
Una de las cosas que más buscan los compradores y vendedores es la seguridad. Y, es ahí donde encontramos los contratos de arras, un contrato que sirve para que el vendedor “reserve” la vivienda al comprador, a cambio de una cantidad de dinero que, normalmente, será descontada del precio final. Esto hace que ambos se sientan más seguros de que la otra parte no se eche atrás en el proceso. Existen 3 tipos de contratos de arras y, en este caso, hablaremos de las arras confirmatorias, especialmente relevante si estás considerando vender tu piso.
¿Qué son las arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias son un tipo de contrato de arras, cuya función es confirmar el contrato de compraventa. Funcionan como un anticipo que, posteriormente, se descontarán del precio final.
Son el tipo de contrato de arras menos comunes, no están reguladas en el Código Civil y no permiten el desistimiento de contrato, al igual que las arras penales.
Las arras confirmatorias se suelen utilizar cuando el comprador y el vendedor tienen una voluntad firme de llevar a cabo la compraventa y quieren asegurarse de que no habrá cambios de opinión. Al firmar el contrato de arras confirmatorias, se establece un plazo para formalizar la escritura pública ante notario y se pactan las condiciones de la operación.
Información de un contrato de arras confirmatorias
Un contrato de arras confirmatorias debe contener, al menos, la siguiente información:
Los datos personales de las partes: nombre, apellidos, DNI, estado civil, domicilio, etc.
La descripción del inmueble objeto de la compraventa: ubicación, superficie, linderos, referencia catastral, cargas o gravámenes, etc.
El precio total de la compraventa y la forma de pago: al contado, mediante hipoteca, etc.
La cantidad entregada como arras confirmatorias y el medio de pago: cheque, transferencia, etc.
La fecha límite para formalizar la escritura pública ante notario y las consecuencias en caso de incumplimiento.
La distribución de los gastos e impuestos derivados de la compraventa: notaría, registro, gestoría, IVA, ITP, etc.
La firma de las partes y, si procede, de los testigos.
Es importante que el contrato de arras confirmatorias se haga por escrito y que se especifique claramente que se trata de arras confirmatorias y no de otro tipo de arras. También es conveniente que se adjunte un justificante del pago de las arras y que se conserve una copia del contrato.
Incumplimiento de las arras confirmatorias
Como ya hemos comentado, no permiten el desistimiento de contrato, con lo cual, en caso de incumplimiento, el perjudicado puede escoger entre:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato y, además, pedir unos intereses.
- Quedarse con las arras y exigir una indemnización.
Estas opciones se aplican tanto si el incumplidor es el comprador como si es el vendedor. En cualquier caso, la decisión final dependerá del juez, que valorará las circunstancias del caso y la buena o mala fe de las partes.
El incumplimiento de las arras confirmatorias puede deberse a diversas causas, como problemas económicos, personales, legales, etc. Por eso, es importante que antes de firmar el contrato de arras confirmatorias se tenga la certeza de que se podrá cumplir con lo pactado y que se hayan comprobado todos los aspectos relativos al inmueble y a la compraventa.
Diferencia entre arras confirmatorias, penitenciales y penales
La diferencia principal entre las arras confirmatorias y las otras dos modalidades de arras reside en el desistimiento de contrato. Es decir, en las arras penitenciales sí lo permite, mientras que las otras no.
Esto quiere decir que, el incumplimiento de las arras confirmatorias no exime de la obligación del cumplimiento del contrato de compraventa, mientras que, si incumples las arras penitenciales, no tienes que cumplir con el contrato de compraventa, solo perderías las arras entregadas.
En cuanto a las arras penales, se diferencian de las arras confirmatorias en que sirven como indemnización en caso de incumplimiento, mientras que, en las arras confirmatorias, en caso de incumplimiento, el perjudicado puede quedarse con las arras y, además, exigir una indemnización.
¿Cuánto hay que pagar en concepto de arras?
Para llevar a cabo el contrato de arras, el comprador entrega al vendedor una cantidad inicial, que suele ser el 10% del valor final de la vivienda. Pero, la cantidad será la que pacten ambas partes y, posteriormente, esa cantidad se descontará del precio final.
Consejos para la negociación
La negociación es una parte fundamental de la compraventa de una vivienda, ya que puede suponer un ahorro o un beneficio para ambas partes. Por eso, te voy a dar algunos consejos para que puedas negociar con éxito el contrato de arras confirmatorias. Por ejemplo:
Establece un margen de negociación, tanto si eres comprador como vendedor, y ten en cuenta tus necesidades y prioridades. Por ejemplo, si tienes prisa por vender o comprar, si necesitas financiación, si quieres incluir algún mueble o electrodoméstico, etc.
Sé flexible y abierto a escuchar las propuestas de la otra parte, pero sin renunciar a tus intereses. Intenta encontrar un punto de equilibrio que satisfaga a ambos y que no suponga un perjuicio para ninguno.
Sé respetuoso y cordial con la otra parte, evitando las presiones, las amenazas o las descalificaciones. Recuerda que el objetivo es llegar a un acuerdo beneficioso para ambos y que el contrato de arras confirmatorias es una muestra de confianza y compromiso.
Infórmate sobre el precio de mercado de la zona donde se encuentra el inmueble, comparando con otras viviendas similares que se hayan vendido o que estén en venta. Así podrás saber si el precio que te piden o que pides es razonable o no.
Consideraciones legales a tener en cuenta
Antes de firmar un contrato de arras confirmatorias, es importante que tengas en cuenta algunas cuestiones legales que pueden afectar a la compraventa. Por ejemplo:
Asegurarte de las cargas o gravámenes, como hipotecas, embargos, usufructos, etc. que tiene el inmueble. Para ello, puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad o pedir al vendedor que te la facilite.
Debes comprobar que el vendedor es el legítimo propietario del inmueble. Para ello, comprueba que el nombre del vendedor coincide con el que aparece en la nota simple.
Debes verificar que el inmueble cumple con las normas urbanísticas.
La capacidad legal de las partes: tanto el comprador como el vendedor deben tener la capacidad legal suficiente para contratar y obligarse. Esto significa que deben ser mayores de edad, no estar incapacitados judicialmente y actuar libremente y sin coacción. Si alguna de las partes actúa en representación de otra, debe acreditar su poder mediante un documento público.
Ventajas e inconvenientes de las arras confirmatorias
Las arras confirmatorias tienen algunas ventajas e inconvenientes que conviene conocer antes de optar por este tipo de contrato. Algunas de ellas son:
Ventajas:
Para el comprador: Le permite reservar la vivienda que le interesa y evitar que el vendedor se la ofrezca a otro. Además, le da seguridad de que el vendedor no podrá desistir del contrato sin consecuencias.
Para el vendedor: Le garantiza que el comprador tiene un compromiso firme de comprar la vivienda y que no podrá arrepentirse sin consecuencias. Además, le permite recibir un anticipo del precio que se descontará del total.
Inconvenientes:
Para el comprador: Si no puede cumplir con el contrato por cualquier motivo, perderá las arras y tendrá que indemnizar al vendedor. Además, tendrá que asumir los gastos e impuestos derivados de las arras y de la compraventa.
Para el vendedor: Si no puede cumplir con el contrato por cualquier motivo, tendrá que devolver las arras y tendrá que indemnizar al comprador. Además, tendrá que asumir los gastos e impuestos derivados de las arras y de la compraventa.
Como puedes ver, las arras confirmatorias implican una gran responsabilidad para ambas partes y no dejan margen para el arrepentimiento. Por eso, es importante que solo se elijan cuando se tenga la certeza de que se podrá llevar a cabo la compraventa y que se hayan comprobado todos los aspectos relativos al inmueble y a la operación.
Casos prácticos de arras confirmatorias
Para que puedas entender mejor cómo funcionan las arras confirmatorias, te voy a poner algunos ejemplos prácticos de situaciones en las que se pueden aplicar este tipo de contrato.
Ejemplo 1: Carlos quiere vender su casa, que está valorada en 300.000 euros. Carlos recibe una oferta de Luis, que le ofrece 280.000 euros. Carlos acepta la oferta y firman un contrato de arras confirmatorias, en el que Luis le entrega a Carlos 28.000 euros como anticipo del precio. En el contrato se establece que tienen un plazo de tres meses para formalizar la escritura pública ante notario. Sin embargo, antes de que se cumpla el plazo, Carlos recibe una oferta mejor de María, que le ofrece 320.000 euros por la casa. Carlos decide vender la casa a María y rompe el contrato con Luis. Luis se enfada y exige a Carlos que cumpla con el contrato y le venda la casa. Carlos se niega y le devuelve las arras a Luis. Luis acude al juez, que le da la razón y obliga a Carlos a cumplir con el contrato y a venderle la casa a Luis, ya que Carlos había incumplido el contrato sin causa justificada.
Ejemplo 2: Juan quiere comprar el chalet de Laura, que está en venta por 400.000 euros. Juan y Laura firman un contrato de arras confirmatorias, en el que Juan le entrega a Laura 40.000 euros como anticipo del precio. En el contrato se establece que tienen un plazo de cuatro meses para formalizar la escritura pública ante notario. Sin embargo, Juan quiere hacer una reforma integral en el chalet antes de mudarse, ya que no le gusta el estado actual del inmueble. Juan le propone a Laura que le deje hacer la reforma durante el plazo de las arras, a cambio de que él se haga cargo de todos los gastos y permisos necesarios. Laura acepta la propuesta, así se asegura la venta y no tiene que preocuparse de nada. Juan contrata a una empresa de reformas y empieza a hacer los cambios que quiere en el chalet, como cambiar el suelo, la cocina, los baños, etc. Al cabo de cuatro meses, Juan y Laura acuden al notario y formalizan la escritura pública de compraventa, descontando los 40.000 euros de las arras del precio final. Juan se queda con el chalet reformado a su gusto y Laura se queda con el dinero de la venta. Ambos quedan satisfechos con el acuerdo.
Ejemplo 3: Juan ha visto una vivienda de 100.000 euros que necesita una reforma completa. Le gustaría comprarla porque está en la zona que quiere, pero el problema es que no se puede ir a vivir en el estado en el que está. Su banco le pide que, para comprar una vivienda, necesita tener ahorrado el 20%, es decir, 20.000 euros. Además, Juan necesitaría otros 20.000 euros para reformar la vivienda, que el banco no le financia. Juan solo tiene ahorrados 25.000 euros. Laura, la vendedora, consulta a su asesor inmobiliario y le indica una posible solución. Se trata de firmar un contrato de arras confirmatorias por 120.000 euros, en el que Laura se encargue de costear la reforma de 20.000 euros. De esta forma, Juan le entrega 12.000 euros como arras y Laura pone 8.000 euros que tiene ahorrados. Así, la vivienda queda reformada y lista para entrar a vivir. Ahora Juan está comprando la vivienda por 120.000 euros, el banco le sigue pidiendo el 20% de entrada, es decir, 24.000 euros, pero ahora Juan sí dispone de esa cantidad y puede comprar. Todos quedan felices y contentos con el acuerdo.
Modelos de contrato de arras
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