Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Una de las cosas que más buscan los compradores y vendedores es la seguridad. Y, es ahí donde encontramos los contratos de arras, un contrato que sirve para que el vendedor “reserve” la vivienda al comprador, a cambio de una cantidad de dinero que, normalmente, será descontada del precio final.
Esto hace que ambos se sientan más seguros de que la otra parte no se eche atrás en el proceso. Existen 3 tipos de contratos de arras y, en este caso, hablaremos de las arras confirmatorias, especialmente relevante si estás considerando vender tu piso.
¿Qué son las arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias son un tipo de contrato de arras que tiene como función principal confirmar el contrato de compraventa de un inmueble.
Actúan como un anticipo que, posteriormente, se descontará del precio final de la vivienda. Este tipo de contrato es utilizado cuando ambas partes tienen una voluntad firme de llevar a cabo la operación, proporcionando así seguridad a ambos.
¿Están las arras confirmatorias reguladas por el Código Civil?
Las arras confirmatorias no están específicamente reguladas en el Código Civil español, lo que les otorga un marco más flexible en comparación con otros tipos de arras.
Esto significa que las partes pueden negociar sus condiciones y especificar los términos en el contrato, aunque siempre debe ser por escrito.
Cláusula de arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias debe incluir datos personales, descripción del inmueble, precio de compraventa, la cantidad de arras entregadas (normalmente el 10%), fecha límite para firmar ante notario y distribución de gastos e impuestos.
La información es similar a la de un contrato de arras, salvo algunas cláusulas específicas. Una cláusula típica de arras confirmatorias puede incluir lo siguiente:
"Ambas partes acuerdan que, en virtud del presente contrato, el comprador entrega al vendedor la cantidad de [cantidad en euros] como arras confirmatorias, que se descontarán del precio total de la compraventa de la propiedad ubicada en [dirección del inmueble]. Las partes se comprometen a formalizar la escritura pública ante notario antes del [fecha límite]. En caso de incumplimiento, las partes se reservan el derecho a exigir el cumplimiento del contrato o a reclamar la indemnización correspondiente según lo estipulado en la ley."
Modelos de contrato de arras confirmatorias
Si necesitas un modelo de contrato de arras confirmatorias totalmente gratuito, aquí te dejamos una plantilla que puedes descargar y personalizar con tus datos.
Incumplimiento de las arras confirmatorias
El incumplimiento de las arras confirmatorias tiene consecuencias significativas, ya que no permiten desistirse del contrato. Dependiendo de quién incumpla, las acciones legales pueden variar.
Arras confirmatorias: Incumplimiento del comprador
Si el comprador incumple el contrato, el vendedor puede optar por:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato y, además, solicitar intereses.
- Quedarse con las arras entregadas y exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Arras confirmatorias: Incumplimiento del vendedor
Si es el vendedor quien incumple el contrato, debe:
- Devolver las arras al comprador.
- Indemnizar al comprador por el incumplimiento, además de asumir los gastos derivados de la operación.
Diferencias entre arras confirmatorias y penitenciales
La principal diferencia radica en el desistimiento del contrato. Las arras penitenciales permiten a la parte que desista del contrato no cumplir con la compraventa, aunque el comprador perderá las arras entregadas.
En cambio, las arras confirmatorias no permiten desistirse y el incumplimiento obliga a cumplir con el contrato.
| Arras Confirmatorias | Arras Penitenciales |
|---|---|
| Sirven como confirmación del contrato de compraventa y anticipo del precio. | Permiten a ambas partes desistir del contrato de compraventa a cambio de una penalización. |
| No permiten el desistimiento unilateral sin incumplir el contrato. | Permiten el desistimiento unilateral a cambio de la pérdida o devolución de las arras. |
| El comprador no puede desistir. Si incumple, el vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar una indemnización. | El comprador pierde las arras entregadas si decide no seguir adelante con la compraventa. |
| Si el vendedor incumple, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización. | El vendedor debe devolver las arras duplicadas si desiste de la venta. |
| No están reguladas específicamente en el Código Civil. | Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. |
| Confirman el acuerdo de compraventa y aseguran su cumplimiento. | Funcionan como garantía de desistimiento con penalización económica. |
Diferencias entre arras confirmatorias y penales
Las arras penales, por su parte, sirven como garantía de indemnización en caso de incumplimiento. Si hay un incumplimiento en las arras penales, la parte perjudicada puede exigir una cantidad previamente acordada como indemnización.
En las arras confirmatorias, el perjudicado puede quedarse con las arras y exigir una indemnización adicional.
| Arras Confirmatorias | Arras Penales |
|---|---|
| Sirven como confirmación del contrato de compraventa y anticipo del precio. | Actúan como una cláusula penal para asegurar el cumplimiento del contrato. |
| No permiten el desistimiento unilateral sin incumplir el contrato. | En caso de incumplimiento, el incumplidor paga una penalización económica (las arras). |
| El comprador no puede desistir. Si incumple, el vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar una indemnización. | Si el comprador incumple, el vendedor puede quedarse con las arras como compensación. |
| Si el vendedor incumple, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización. | Si el vendedor incumple, debe devolver al comprador el doble de la cantidad entregada en arras. |
| No están reguladas específicamente en el Código Civil. | Actúan como garantía del cumplimiento, similar a las arras penitenciales pero con función penalizadora. |
¿Arras confirmatorias o penales? ¿Arras penitenciales o confirmatorias?
Elegir entre arras confirmatorias y otros tipos de arras depende de la seguridad que deseen ambas partes en la transacción.
Ventajas e inconvenientes de las arras confirmatorias
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Confirman el compromiso entre las partes, lo que proporciona seguridad jurídica en la transacción. | No permiten el desistimiento unilateral, lo que puede obligar a las partes a acudir a los tribunales en caso de incumplimiento. |
| Aseguran que la cantidad entregada se deduce del precio final de la compraventa. | En caso de incumplimiento, el proceso judicial puede ser largo y costoso. |
| Protegen a ambas partes, ya que en caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios. | No se establece una penalización fija, lo que puede generar incertidumbre sobre las consecuencias del incumplimiento. |
| Ofrecen mayor garantía en comparación con otros tipos de arras, como las penitenciales. | No están específicamente reguladas en el Código Civil, lo que puede llevar a interpretaciones dispares. |
Ejemplo de arras confirmatorias
Para que puedas entender mejor cómo funcionan las arras confirmatorias, te voy a poner algunos ejemplos prácticos de situaciones en las que se pueden aplicar este tipo de contrato.
Ejemplo 1: Carlos quiere vender su casa, que está valorada en 300.000 euros. Carlos recibe una oferta de Luis, que le ofrece 280.000 euros. Carlos acepta la oferta y firman un contrato de arras confirmatorias, en el que Luis le entrega a Carlos 28.000 euros como anticipo del precio. En el contrato se establece que tienen un plazo de tres meses para formalizar la escritura pública ante notario. Sin embargo, antes de que se cumpla el plazo, Carlos recibe una oferta mejor de María, que le ofrece 320.000 euros por la casa. Carlos decide vender la casa a María y rompe el contrato con Luis. Luis se enfada y exige a Carlos que cumpla con el contrato y le venda la casa. Carlos se niega y le devuelve las arras a Luis. Luis acude al juez, que le da la razón y obliga a Carlos a cumplir con el contrato y a venderle la casa a Luis, ya que Carlos había incumplido el contrato sin causa justificada.
Ejemplo 2: Juan quiere comprar el chalet de Laura, que está en venta por 400.000 euros. Juan y Laura firman un contrato de arras confirmatorias, en el que Juan le entrega a Laura 40.000 euros como anticipo del precio. En el contrato se establece que tienen un plazo de cuatro meses para formalizar la escritura pública ante notario. Sin embargo, Juan quiere hacer una reforma integral en el chalet antes de mudarse, ya que no le gusta el estado actual del inmueble. Juan le propone a Laura que le deje hacer la reforma durante el plazo de las arras, a cambio de que él se haga cargo de todos los gastos y permisos necesarios. Laura acepta la propuesta, así se asegura la venta y no tiene que preocuparse de nada. Juan contrata a una empresa de reformas y empieza a hacer los cambios que quiere en el chalet, como cambiar el suelo, la cocina, los baños, etc. Al cabo de cuatro meses, Juan y Laura acuden al notario y formalizan la escritura pública de compraventa, descontando los 40.000 euros de las arras del precio final. Juan se queda con el chalet reformado a su gusto y Laura se queda con el dinero de la venta. Ambos quedan satisfechos con el acuerdo.
Ejemplo 3: Juan ha visto una vivienda de 100.000 euros que necesita una reforma completa. Le gustaría comprarla porque está en la zona que quiere, pero el problema es que no se puede ir a vivir en el estado en el que está. Su banco le pide que, para comprar una vivienda, necesita tener ahorrado el 20%, es decir, 20.000 euros. Además, Juan necesitaría otros 20.000 euros para reformar la vivienda, que el banco no le financia. Juan solo tiene ahorrados 25.000 euros. Laura, la vendedora, consulta a su asesor inmobiliario y le indica una posible solución. Se trata de firmar un contrato de arras confirmatorias por 120.000 euros, en el que Laura se encargue de costear la reforma de 20.000 euros. De esta forma, Juan le entrega 12.000 euros como arras y Laura pone 8.000 euros que tiene ahorrados. Así, la vivienda queda reformada y lista para entrar a vivir. Ahora Juan está comprando la vivienda por 120.000 euros, el banco le sigue pidiendo el 20% de entrada, es decir, 24.000 euros, pero ahora Juan sí dispone de esa cantidad y puede comprar. Todos quedan felices y contentos con el acuerdo.
Claves para Entender las Arras Confirmatorias y su Aplicación
Las arras confirmatorias son uno de los contratos inmobiliarios esenciales en una compraventa, proporcionando seguridad tanto al comprador como al vendedor.
Conocer sus diferencias respecto a las arras penitenciales y penales es clave para evitar sorpresas. Rodearse de buenos profesionales es fundamental para garantizar transacciones inmobiliarias seguras y efectivas.
