Actualizado el jueves, 24 octubre, 2024
En este artículo voy a hablarte de un tema muy importante: el contrato de arras penitenciales. ¿Sabes qué es y para qué sirve? ¿Conoces sus ventajas y riesgos? ¿Qué debes tener en cuenta a la hora de firmarlo? Te lo explico todo a continuación.
¿Qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son el tipo de contrato de arras más habituales, sirven de garantía previa al contrato de compraventa y permiten a cualquiera de las partes desistir el contrato.
Las arras penitenciales funcionan como garantía en caso de desistimiento de cualquiera de las partes, es decir, es el precio que deben pagar en caso de que alguno quisiera echarse atrás y no llevar a cabo el contrato de compraventa.
Como ya explicamos en el artículo sobre el contrato de arras, estos contratos no son obligatorios, sino que sirven para que comprador y vendedor se sientan más seguros en el proceso de compraventa.
Regulación de las arras penitenciales: Artículo 1454 Código Civil
Las arras penitenciales son las únicas que están reguladas en el Código Civil y, en concreto, en el artículo 1454.
Según este artículo, las partes pueden pactar la entrega de una cantidad en concepto de arras, que permite a cualquiera de ellas desistir del contrato, con las consecuencias económicas que esto conlleva.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Arras penitenciales: incumplimiento del comprador
Cuando el comprador incumple el contrato de compraventa, las arras penitenciales permiten al vendedor quedarse con la cantidad entregada como compensación.
Arras penitenciales: incumplimiento del vendedor
Si es el vendedor quien incumple, estará obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras, según lo estipulado en el contrato.
¿Qué son las arras penitenciales condicionadas?
Las arras penitenciales condicionadas son aquellas que incluyen una condición específica para que el contrato se mantenga. Un ejemplo común es la concesión de una hipoteca.
Si el comprador no consigue la financiación, las arras permiten desistir sin mayores repercusiones más allá de la devolución del importe entregado en concepto de arras.
Contrato de arras penitenciales en Cataluña
En Cataluña, las arras penitenciales se rigen por el Código Civil catalán, que tiene algunas particularidades respecto al Código Civil español en cuanto a la regulación de contratos.
Arras penitenciales en el Código Civil Catalán
El Código Civil catalán también contempla la figura de las arras penitenciales, permitiendo que cualquiera de las partes desista del contrato a cambio de perder las arras o devolverlas duplicadas, dependiendo de quién incumpla el acuerdo.
No obstante, a diferencia del Código Civil común, el comprador está protegido automáticamente si no obtiene la hipoteca, salvo que renuncie expresamente a este derecho.
Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador
Pudiendo recuperar las arras sin necesidad de condicionar el contrato a la financiación.
El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria
¿Qué cantidad se paga en las arras penitenciales?
La cantidad a pagar en concepto de arras penitenciales se puede pactar, pero generalmente es del 10% del valor total de la compraventa. Esta cantidad suele fijarse en función de las condiciones del mercado y del acuerdo entre las partes.
¿Las arras penitenciales llevan IVA?
Las arras penitenciales no llevan IVA en el momento de la firma del contrato, pero tienen implicaciones fiscales futuras:
Comprador: Debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la cantidad entregada en concepto de arras si se trata de una vivienda de segunda mano, o el IVA si es obra nueva. En cualquier caso, el impuesto se paga al firmar la escritura de compraventa.
Vendedor: Si se formaliza el contrato de compraventa, deberá tributar por la pérdida o ganancia patrimonial por la venta del inmueble y la plusvalía municipal, posterior a la firma de la escritura de compraventa.
Ejemplo y Modelo de un contrato de arras penitenciales en Word
Un contrato de arras penitenciales debe incluir los datos personales de las partes (nombre, DNI, estado civil, etc.), la descripción de la vivienda (ubicación, características, cargas, etc.), el precio de la compraventa y forma de pago, la cantidad entregada como arras, el plazo para la firma del contrato definitivo y firma de las partes.
Si necesitas un modelo de contrato de arras penitenciales en Word, puedes descargar gratis una plantilla que incluye las cláusulas más comunes y las condiciones necesarias para formalizar el acuerdo de una compraventa.
Cláusula arras penitenciales
Una de las cláusulas esenciales en un contrato de arras penitenciales establece que, en caso de que el comprador o el vendedor desistan del acuerdo, se aplicarán las consecuencias económicas descritas en el contrato.
Diferencias entre arras confirmatorias, penales y penitenciales
A continuación, se presentan las principales diferencias entre las arras confirmatorias, el contrato de arras penales y las penitenciales.
Esta tabla resume las características clave de cada tipo de arras, permitiendo comprender sus particularidades y facilitar la elección del modelo más adecuado según las necesidades de las partes involucradas en una transacción inmobiliaria.
| Arras Confirmatorias | Arras Penales | Arras Penitenciales | |
|---|---|---|---|
| Asegurar el cumplimiento del contrato | Sancionar el incumplimiento además de exigir daños y perjuicios | Permitir desistir del contrato con consecuencias económicas | |
| El vendedor puede exigir cumplimiento o resolver el contrato | Penalización y reclamación de daños | El vendedor retiene la cantidad de arras | |
| El comprador puede exigir cumplimiento o resolver el contrato | Penalización y reclamación de daños | El vendedor devuelve el doble de las arras | |
| Menos flexible, busca el cumplimiento | Menos flexible, añade penalización adicional | Más flexible, permite desistir sin alegar motivo |
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Las arras penitenciales, uno de los contratos inmobiliarios, genera mucho interés y diferentes perspectivas.
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