Actualizado el viernes, 21 junio, 2024
En el siempre dinámico escenario del mercado inmobiliario español, una incógnita persiste en la mente de propietarios, inquilinos e inversores por igual: ¿Qué depara el año 2024 para el precio del alquiler? Esta interrogante encuentra sus raíces en una serie de factores multifacéticos que van desde la oferta y demanda, pasando por aspectos legales y fiscales, hasta las tendencias económicas y sociales que perfilan el futuro del sector.
En este artículo, exploraremos las variables clave que influirán en la dirección que tomará el precio del alquiler en España en el próximo año, destacando tanto los desafíos como las oportunidades que se vislumbran en el horizonte.
Disminución de la oferta
La disminución de la oferta de viviendas en alquiler se atribuye a diversas razones, entre las cuales destaca la ralentización en la construcción de nuevas viviendas y la inseguridad jurídica en los últimos años para los propietarios. Además, la oferta se ha visto afectada por la creciente tendencia de convertir viviendas en alquiler en alojamientos vacacionales y temporales.
Construcción de nuevas viviendas
En general, se puede decir que una mayor oferta de vivienda nueva en el mercado tiende a conducir a una disminución de los precios del alquiler. Esto se debe a que la mayor oferta aumenta la competencia entre los propietarios de viviendas en alquiler, lo que les obliga a bajar sus precios para atraer a los inquilinos.
Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la evolución de los visados de obra nueva en España se puede dividir en tres etapas:
Etapa 1: Crisis económica (2008-2014)
En esta etapa, se produjo un fuerte descenso en el número de visados de obra nueva, que pasó de 510.434 en 2008 a 22.808 en 2014. Este descenso se debe a la crisis económica que afectó a España a partir de 2008, que provocó una caída de la demanda de vivienda y, en consecuencia, de la construcción.
Etapa 2: Recuperación (2015-2020)
A partir de 2015, se inició una recuperación gradual del número de visados de obra nueva, que pasó de 22.808 en 2014 a 24.947 en 2019. Este crecimiento se debe a la mejora de la situación económica y a la recuperación del crédito hipotecario.
Etapa 3: Crecimiento (2021-2022)
En 2021, el número de visados de obra nueva alcanzó los 28.465, un 24,8% más que en 2020. Este crecimiento se debe a la reactivación de la economía tras la pandemia de COVID-19, que ha generado un aumento de la demanda de vivienda.
En 2022, el número de visados de obra nueva se mantuvo en niveles similares a los del año anterior, con un total de 108.895 viviendas. Este dato supone el mejor registro desde 2009.
Seguridad jurídica
Otro factor que puede influir en el precio del alquiler es la seguridad jurídica. Un entorno regulatorio estable y que haga sentir seguros a los propietarios es favorable para que aumente la oferta de pisos en alquiler. Sin embargo, hemos visto una serie de medidas en un pasado reciente que ha provocado una cierta inseguridad entre los arrendadores:
El Real Decreto-ley 7/2019, introdujo un cambio significativo en el período mínimo de alquiler, pasando de 3 a 5 años para los inquilinos.
Prórrogas a la suspensión de desahucios.
- Fijación de un límite en la subida de los alquileres en 2024 y años anteriores. Incumpliéndose las condiciones del contrato de alquiler.
Políticas fiscales
Las políticas fiscales también juegan un papel determinante en el comportamiento de los arrendadores. A partir del 1 de enero de 2024, se modifica el apartado 2 del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) por el apartado Uno de la Disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Se modula la actual reducción del 60% estableciéndose que el rendimiento neto positivo se reducirá:
En un 90% cuando se haya formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en zonas de mercado residencial tensionado, con una reducción en la renta de al menos un 5% sobre el contrato anterior.
En un 70% cuando, no cumpliéndose los requisitos de la letra anterior, se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
En un 50% en cualquier otro caso.
Del alquiler de larga duración al alquiler turístico y de temporada
La evolución del alquiler de larga duración al alquiler turístico ha sido un proceso relativamente reciente, que se ha acelerado en los últimos años. Este cambio se ha producido por una serie de factores, entre los que destacan: el aumento del turismo, el desarrollo de nuevas tecnologías y una mayor rentabilidad para los propietarios de viviendas.
Por otro lado, La Ley de Vivienda ha tenido un impacto significativo en el mercado de alquileres en España. Según un estudio publicado por idealista, el alquiler de larga estancia sigue cayendo en casi todas las grandes ciudades. En contraste, los alquileres por temporada están siendo uno de los principales protagonistas desde la aprobación de la Ley de Vivienda y en el tercer trimestre de 2023 alcanza al 10% de todas las viviendas en el mercado. El crecimiento de este tipo de alquileres se ha disparado durante el tercer trimestre, coincidiendo con el periodo tras la aprobación de la legislación en materia de alquileres, y la oferta ha aumentado un 39%.
Aumento de la demanda
La demanda de alquiler ha ido en aumento en España en los últimos años. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la proporción de hogares que viven en alquiler ha aumentado del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. Además, el Banco de España indica que la reducción del promedio de las ratios préstamo-precio de las nuevas hipotecas, la concentración de la actividad económica en zonas geográficas con una oferta rígida de vivienda residencial o la fiscalidad asociada a la vivienda serían otros factores que habrían contribuido a un notable incremento de la demanda en el mercado del alquiler residencial en España.
Desplazamiento del mercado de compraventas al de alquiler
El desplazamiento del mercado de compraventas al de alquiler puede generar un aumento significativo en la demanda. Con tasas de esfuerzo crecientes en la compra, los potenciales compradores pueden optar por alquilar. Además, la evolución del euríbor influye en las decisiones financieras, afectando directamente la preferencia entre comprar y alquilar.
Movimientos migratorios
Según los datos provisionales del primer semestre de 2022, la población de España aumentó en 182.141 personas y se situó en 47.615.034 habitantes. El crecimiento se debió a un saldo migratorio positivo de 258.547 personas, que compensó un saldo vegetativo negativo de 75.409 personas.
Las personas en busca de oportunidades laborales pueden optan en primera instancia por el alquiler, generando un aumento en la demanda en ciertas áreas. Esto podría llevar a un escenario donde algunas ciudades experimenten un alza en los precios del alquiler debido a la mayor competencia por propiedades disponibles.
Perspectivas económicas
Las perspectivas económicas para España son de una desaceleración del crecimiento. Un panorama económico optimista puede traducirse en mayores ingresos familiares y, potencialmente, en una mayor disposición para asumir costos de alquiler más elevados. Sin embargo, la incertidumbre económica puede tener el efecto contrario, llevando a una mayor sensibilidad al precio entre los inquilinos.
Las perspectivas económicas para España son mixtas. Según la OCDE, se espera que el PIB crezca un 1,4% en 2024 y un 2,0% en 2025, impulsado por la demanda interna. Por otro lado, el Banco de España ha revisado a la baja sus previsiones de crecimiento para 2024 y 2025, con una previsión de crecimiento del PIB del 1,8% y 2%, respectivamente. Además, según las proyecciones macroeconómicas del Banco de España, se espera que el PIB crezca un 2,3% en 2023, pero se revisa a la baja la previsión de crecimiento del PIB para 2024 y 2025. El Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que el PIB español crezca un 1,4% en 2024, frente al 2,4% de 2023.
Evolución histórica del precio del alquiler
El precio del alquiler en España ha experimentado una tendencia al alza en los últimos años.
- Etapa 1: Crisis económica (2008-2014) En cuanto a la evolución del precio del alquiler en España desde 2006 hasta 2014, el precio medio del metro cuadrado de los inmuebles en alquiler estuvo en caída durante este período.
- Etapa 2: Crecimiento (2015-2023) El precio del alquiler ha crecido de manera constante y notable durante esta etapa.
Pronóstico y conclusión
En base a los factores analizados en el artículo, se puede concluir que el precio del alquiler en España seguirá subiendo en 2024. La principal razón de esta tendencia es la disminución de la oferta de viviendas en alquiler, que se debe a una serie de factores, como la ralentización en la construcción de nuevas viviendas, la inseguridad jurídica y la creciente tendencia de convertir viviendas en alquiler en alojamientos vacacionales.
El aumento de la demanda de alquiler también contribuirá a la subida de precios. La demanda de alquiler ha ido en aumento en España en los últimos años, debido a un desplazamiento del mercado de compraventas al de alquiler, a los movimientos migratorios y a las perspectivas económicas.
Sin embargo, existen algunos factores que podrían moderar la subida de precios, como la aplicación de los límites a la subida de los alquileres en zonas de mercado tensionado, la desaceleración económica y la posible disminución de la demanda de alquiler por parte de los jóvenes, que se enfrentan a una mayor dificultad para acceder a la compra de vivienda.
En resumen, se espera que el precio del alquiler en España siga subiendo en 2024, pero a un ritmo menor que en los últimos años. La subida de precios será más pronunciada en las grandes ciudades y en las zonas con una alta demanda de vivienda.
Previsiones específicas
Según las previsiones de los principales organismos económicos, el precio del alquiler en España podría subir un 3% en 2024. Sin embargo, es importante señalar que estas previsiones son solo estimaciones y que el precio real del alquiler podría variar en función de los factores mencionados anteriormente.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
