Actualizado el jueves, 11 abril, 2024
En este artículo de blog, te hablaré sobre la vivienda habitual, un concepto que tiene mucha importancia para la Agencia Tributaria. Te voy a explicar qué se entiende por vivienda habitual, cómo se puede demostrar, qué beneficios fiscales tiene, y qué debes tener en cuenta si quieres cambiar o vender tu vivienda. Espero que te resulte útil e interesante. ¡Vamos allá!
Concepto de vivienda habitual para Hacienda.
La vivienda habitual es aquella en la que resides de forma habitual y permanente. No se trata de una definición subjetiva, sino que tiene unos requisitos objetivos que debes cumplir para que Hacienda la considere como tal. Estos requisitos son:
Debes habitar la vivienda durante un plazo continuado de al menos tres años. No obstante, se puede considerar que la vivienda tiene carácter de habitual si se produce el fallecimiento del contribuyente o si hay circunstancias que exijan el cambio de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral, etc.
Debes ocupar la vivienda en un plazo de doce meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras. Es decir, no puedes tener una vivienda vacía durante más de un año y luego pretender que sea tu vivienda habitual.
La vivienda debe ser tu residencia efectiva y con carácter permanente. No vale que la uses solo los fines de semana, o que la alquiles a terceros, o que la tengas como segunda residencia. Tiene que ser el lugar donde vives la mayor parte del tiempo.
Para Hacienda, la vivienda habitual es la que cumple los requisitos que acabamos de ver. Pero además, hay que tener en cuenta que solo se puede tener una vivienda habitual a efectos fiscales. Es decir, si tienes varias viviendas en las que resides alternativamente, solo una de ellas podrá ser considerada como habitual. Y tendrás que elegir cuál es, porque Hacienda no lo hará por ti.
La elección de la vivienda habitual puede tener consecuencias importantes en tu declaración de la renta, ya que de ella dependen algunos beneficios fiscales, como la exención por reinversión, la exención por transmisión, o la deducción por inversión.
Por eso, es conveniente que seas coherente y consecuente con tu elección, y que la mantengas a lo largo del tiempo, salvo que haya cambios de circunstancias que lo justifiquen.
Medios para demostrar que tu vivienda es habitual.
Para demostrar que una vivienda es tu vivienda habitual, tienes que aportar una serie de pruebas que lo acrediten. Algunos medios de prueba que puedes utilizar son:
El empadronamiento. Es el registro administrativo que acredita tu residencia en un municipio. Es conveniente que te empadrones en la vivienda que consideres habitual, y que actualices el padrón si cambias de domicilio. El empadronamiento no es suficiente por sí solo, pero es un indicio muy importante para Hacienda.
Los recibos de los suministros. Son los documentos que acreditan el consumo de agua, luz, gas, teléfono, etc. en la vivienda. Es lógico que el consumo sea mayor en la vivienda habitual que en la segunda residencia. Por eso, es recomendable que guardes los recibos de los suministros, y que los pongas a tu nombre, si no lo están.
Los contratos de servicios. Son los documentos que acreditan la contratación de servicios como internet, televisión, alarmas, etc. en la vivienda. Al igual que los recibos, es conveniente que los contratos estén a tu nombre, y que reflejen la dirección de la vivienda habitual.
Los certificados de escolarización. Son los documentos que acreditan que tus hijos o dependientes están escolarizados en un centro educativo cercano a la vivienda. Esto es un signo de que la vivienda es tu residencia habitual y la de tu familia.
Los certificados de trabajo. Son los documentos que acreditan que trabajas en una empresa o entidad cercana a la vivienda. Esto también es un signo de que la vivienda es tu residencia habitual y la de tu familia.
Estos son algunos ejemplos de medios de prueba, pero no son los únicos. Puedes utilizar cualquier otro documento que acredite tu residencia efectiva y permanente en la vivienda, como el carné de conducir, el DNI, el pasaporte, las facturas médicas, etc.
Lo importante es que sean documentos oficiales, irrefutable, y coherentes entre sí.
¿Cómo sabe la Agencia Tributaria cuál es mi vivienda habitual?
La Agencia Tributaria dispone de varios medios para comprobar cuál es tu vivienda habitual. Algunos de ellos son:
El cruce de datos con otras administraciones públicas, como el padrón municipal, el registro de la propiedad, el catastro, la seguridad social, etc.
Las declaraciones de la renta de los contribuyentes, donde se debe indicar la dirección de la vivienda habitual y los datos de la hipoteca, si la hay.
Las inspecciones presenciales o telemáticas, donde se puede solicitar al contribuyente que aporte los medios de prueba que hemos visto antes, o que se compruebe in situ el estado de la vivienda y el consumo de los suministros.
Por eso, es importante que seas honesto y coherente a la hora de declarar tu vivienda habitual, y que tengas a mano los documentos que lo acrediten.
Si Hacienda detecta que has declarado una vivienda como habitual que no lo es, te puede sancionar con una multa y reclamarte las deducciones o exenciones que hayas aplicado indebidamente.
Cuál debe ser tu domicilio fiscal.
El domicilio fiscal es el lugar donde se te localiza a efectos tributarios. Es decir, el lugar donde Hacienda te enviará las notificaciones, las liquidaciones, las devoluciones, etc.
El domicilio fiscal no tiene por qué coincidir con el domicilio habitual, aunque lo normal es que así sea.
Según la ley, el domicilio fiscal de las personas físicas será el de su residencia habitual, salvo que se pruebe lo contrario. Por tanto, si tu vivienda habitual es también tu domicilio fiscal, no tienes que hacer nada especial.
Pero si tu domicilio fiscal es diferente al de tu vivienda habitual, debes comunicarlo a Hacienda mediante el modelo 030, que puedes presentar por internet o en las oficinas de la Agencia Tributaria, con un plazo de un mes desde que se produzca el cambio de residencia.
Además, debes tener en cuenta que el cambio de residencia puede afectar a tu declaración de la renta, ya que puede suponer la pérdida o la adquisición de la condición de contribuyente, o el cambio de régimen fiscal, según la comunidad autónoma donde residas.
Por eso, es conveniente que consultes las normas específicas de cada comunidad autónoma, y que te asesores con un profesional si tienes dudas.
Es importante que mantengas actualizado tu domicilio fiscal, ya que si Hacienda te envía una notificación a un domicilio que no es el tuyo, y no la recibes, se puede entender que ha sido notificada correctamente, y perderás el plazo para contestar o recurrir.
Por eso, si cambias de domicilio, ya sea por venta, alquiler, cesión, etc., debes informar a Hacienda lo antes posible.
Beneficios fiscales de la vivienda habitual.
La vivienda habitual tiene una serie de beneficios fiscales que pueden suponer un ahorro importante en tu declaración de la renta. Estos beneficios son, entre otros:
Vivienda habitual y Plusvalía municipal
La vivienda habitual tiene una bonificación en la plusvalía municipal de muchos ayuntamientos. Alguno de los requisitos que exigen algunos ayuntamientos son:
Que la transmisión se produzca por causa de muerte, es decir, por herencia o legado.
Que el inmueble transmitido haya sido la vivienda habitual del causante y de los herederos o legatarios durante los cinco años anteriores al fallecimiento.
Que los herederos o legatarios mantengan la titularidad del inmueble durante los cinco años siguientes al fallecimiento, salvo que fallezcan antes.
La bonificación llega hasta una reducción del 95% de la cuota del impuesto.
Vivienda habitual e ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Cuando se compra una vivienda se debe pagar el ITP, sin embargo, dependiendo de la comunidad autónoma por comprar una vivienda habitual se aplican una serie de bonificaciones. Además de esta condición se necesita cumplir otros requisitos como:
Que el comprador tenga menos de X edad.
Que tenga un grado de discapacidad igual o superior al 33%
Que el comprador sea familia numerosa.
Que la vivienda no supere X importe.
Que el comprador tenga unos ingresos anuales inferiores a X euros.
La bonificación consiste en una reducción del tipo impositivo del ITP, que varía según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Andalucía el tipo general es del 8%, pero se reduce al 3,5% para los compradores que cumplan los requisitos. En Cataluña, el tipo general es del 10%, pero se reduce al 5% para los compradores que cumplan los requisitos.
Exención por reinversión de vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y con el dinero que obtienes compras otra vivienda habitual, puedes estar exento de tributar por la ganancia patrimonial que hayas obtenido. Estos son los requisitos que debes cunmplir:
La venta y la compra deben realizarse en un plazo de dos años, ya sea antes o después de la venta.
La vivienda que vendes debe haber sido tu vivienda habitual durante al menos tres años, salvo que haya circunstancias que justifiquen el cambio.
La vivienda que compras debe convertirse en tu vivienda habitual en un plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras.
Debes reinvertir todo el importe obtenido en la venta, incluyendo el principal y los intereses de la hipoteca, si la hay. Si solo reinviertes una parte, solo estarás exento proporcionalmente.
Debes declarar tu intención de reinvertir en la declaración de la renta del año en que vendes la vivienda, y aportar los documentos que lo acrediten.
Vender una segunda vivienda para comprar una vivienda habitual
Si tienes una segunda vivienda que no usas como residencia habitual, y quieres venderla para comprar otra vivienda que sí sea tu residencia habitual, debes saber que no podrás aplicar la exención por reinversión que hemos visto antes.
Esto se debe a que la exención solo se aplica cuando vendes y compras una vivienda habitual, no una segunda vivienda.
Sin embargo, esto no significa que no puedas ahorrar impuestos al vender tu vivienda, aunque sea tu segunda vivienda. Hay otras opciones que puedes tener en cuenta, como:
Aplazar el pago del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
Constituir una renta vitalicia asegurada con el importe obtenido en la venta, con un límite de 240.000 euros. La renta vitalicia debe constituirse en el plazo de seis meses desde la venta, y debe cumplir una serie de requisitos que puedes consultar en la página web de la Agencia Tributaria.
Reducir el importe de la ganancia patrimonial aplicando los coeficientes de abatimiento y de actualización. Los coeficientes de abatimiento se aplican a las viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994, y reducen la ganancia en función del tiempo que hayas tenido la vivienda. Estos coeficientes tienen unos límites y unas condiciones que puedes consultar en la página web de la Agencia Tributaria.
Exención de la ganancia patrimonial por transmisión de la vivienda habitual para mayores de 65 años.
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, puedes estar exento de tributar por la ganancia patrimonial que hayas obtenido, sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda. Para ello, debes cumplir los siguientes requisitos:
La vivienda que vendes debe haber sido tu vivienda habitual durante al menos tres años, salvo que haya circunstancias que justifiquen el cambio.
Debes tener más de 65 años en el momento de la venta, o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Debes declarar la exención en la declaración de la renta del año en que vendes la vivienda, y aportar los documentos que lo acrediten.
Reducción por alquiler de vivienda habitual en el IRPF por el arrendador
La reducción por alquiler de vivienda habitual en el IRPF por el arrendador es un beneficio fiscal que se aplica a los propietarios que alquilan su vivienda habitual a inquilinos que la usan como su residencia habitual.
Esta reducción consiste en un 60% o un 100% de los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de la vivienda, según la edad del propietario y el cumplimiento de unos requisitos.
Esta reducción supone un ahorro importante en el impuesto, y fomenta el alquiler de viviendas vacías.
Deducción por inversión de vivienda habitual.
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, puedes deducirte el 15% de las cantidades que hayas pagado por la adquisición o rehabilitación de la vivienda, con un límite de 9.040 euros anuales. Para ello, debes cumplir los siguientes requisitos:
La vivienda que compraste debe ser tu vivienda habitual, y debes ocuparla en un plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras.
Debes haber comprado la vivienda antes del 1 de enero de 2013, o haber satisfecho cantidades antes de esa fecha para su construcción o rehabilitación.
Debes haber aplicado la deducción por vivienda habitual en 2012 o en años anteriores, salvo que no hayas podido hacerlo por no tener rentas suficientes.
Debes declarar la deducción en la declaración de la renta del año en que pagas las cantidades, y aportar los documentos que lo acrediten.
¿Puede Hacienda reclamarte las deducciones por mi vivienda habitual?
Si has deducido por tu vivienda habitual anterior, y la vendes o dejas de usarla como tal, debes tener cuidado, porque Hacienda puede reclamarte las deducciones que hayas aplicado. Esto se llama regularización de las deducciones, y consiste en devolver a Hacienda las cantidades que te hayas deducido, más los intereses de demora.
La regularización de las deducciones se produce cuando se dan las siguientes circunstancias:
Has vendido la vivienda habitual antes de que hayan transcurrido tres años desde la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que hayas reinvertido el importe obtenido en otra vivienda habitual, o que haya circunstancias que justifiquen el cambio de vivienda.
Has dejado de ocupar la vivienda habitual durante un plazo superior a doce meses, de forma continuada o alternativa, salvo que haya circunstancias que impidan la ocupación, como enfermedad, traslado laboral, etc.
Has alquilado la vivienda habitual o la has cedido a terceros, total o parcialmente.
Si se da alguno de estos casos, debes regularizar las deducciones en la declaración de la renta del año en que se produzca el hecho que motive la regularización, y aportar los documentos que lo acrediten.
La regularización afecta a las deducciones practicadas en el año de la venta o del cambio de uso, y en los cuatro años anteriores. No obstante, si has reinvertido el importe obtenido en otra vivienda habitual, solo tendrás que regularizar las deducciones del año de la venta.
Espero que este artículo de blog te haya ayudado a entender mejor el concepto de vivienda habitual, y los aspectos fiscales que conlleva. Si tienes alguna pregunta o sugerencia, no dudes en dejarme un comentario. Gracias por leerme. ¡Hasta la próxima!
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
