Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Si tienes una finca rústica o urbana, es posible que te hayas encontrado con el término exceso de cabida. ¿Sabes qué significa y cómo afecta al valor de tu propiedad? En este artículo, te explicaré todo lo que necesitas saber sobre este concepto, sus causas, sus consecuencias y sus soluciones. Así, podrás negociar mejor el precio de tu casa y evitar problemas legales.
Definición del exceso de cabida
El exceso de cabida se produce cuando la superficie real de una finca es mayor que la que figura en el Registro de la Propiedad. La diferencia entre los metros útiles y construidos es normal, sin embargo, en un exceso de cabida hay una discrepancia significativa (superior al 10%) entre los metros medidos y los metros que aparecen en la nota simple. Por ejemplo, si tu finca tiene 200 m² según el Registro, pero en realidad tiene 250 m², hay un exceso de cabida de 50 m².
El exceso de cabida puede afectar tanto a fincas rústicas como urbanas, aunque es más frecuente en las primeras. También puede darse el caso contrario, es decir, que la superficie real sea menor que la registrada. En ese caso, se habla de defecto de cabida.
Motivos por los que se produce el exceso de cabida
El exceso de cabida puede tener diferentes orígenes, pero los más habituales son los siguientes:
Errores de medición o de transcripción. Es posible que al medir la finca se hayan utilizado métodos poco precisos o que al inscribirla en el Registro se hayan cometido equivocaciones. Estos errores pueden deberse a la antigüedad de los documentos, a la falta de actualización de los datos o a la mala fe de alguna de las partes.
Modificaciones físicas de la finca. Es posible que la finca haya sufrido cambios en su superficie debido a obras, segregaciones, agregaciones, expropiaciones, ocupaciones, deslindes, etc. Estas modificaciones pueden no haberse reflejado en el Registro o en el Catastro, lo que genera una discordancia entre la realidad y la legalidad.
Diferencias de criterio entre el Registro y el Catastro. El Registro y el Catastro son dos organismos independientes que tienen sus propios métodos y normas para medir y valorar las fincas. Por eso, puede haber discrepancias entre la superficie que consta en uno y otro. Además, el Registro se basa en el título de propiedad, mientras que el Catastro se basa en la declaración del propietario o en la comprobación administrativa.
El exceso de cabida en la tasación bancaria
El exceso de cabida puede tener un impacto negativo en la tasación bancaria de la finca. La tasación bancaria es el valor que le da la tasadora del banco a la propiedad para conceder un préstamo hipotecario. El banco suele tomar como referencia la superficie que figura en el Registro, ya que es la que tiene validez jurídica. Por lo tanto, si hay un exceso de cabida, el banco puede infravalorar la finca y ofrecer un préstamo menor del que correspondería.
Además, el exceso de cabida puede generar problemas legales a la hora de formalizar la compraventa o la hipoteca. El banco puede exigir que se regularice la situación de la finca antes de conceder el préstamo, lo que puede retrasar o impedir la operación. También puede haber conflictos con los vecinos, con el ayuntamiento o con la administración tributaria por cuestiones de linderos, licencias o impuestos.
El exceso de cabida en la valoración a precio de mercado del inmueble
El exceso de cabida también puede influir en la valoración a precio de mercado del inmueble. El precio de mercado es el valor que le da el mercado a la propiedad en función de la oferta y la demanda. El precio de mercado suele tomar como referencia la superficie real de la finca. Sin embargo, si hay un exceso de cabida, el precio de mercado de la vivienda será menor, ya que los compradores tendrán más dificultades para conseguir la hipoteca, al tomar el banco los metros que aparecen en la nota simple que son menores a los reales.
Por eso, es conveniente que compradores y vendedores conozcan la situación real de la finca y que pacten las condiciones de la compraventa con transparencia y seguridad.
Solucionar el exceso de cabida
El exceso de cabida se puede solucionar mediante un procedimiento legal que consiste en actualizar la superficie de la finca en el Registro y en el Catastro. Este procedimiento puede variar según el caso, pero en general implica los siguientes pasos:
Medir la finca con un técnico competente. Lo primero que hay que hacer es contratar a un profesional cualificado (arquitecto, ingeniero, topógrafo, etc.) que mida la finca con precisión y que emita un certificado o un informe que lo acredite.
Solicitar la rectificación en el Registro. Lo segundo que hay que hacer es presentar el certificado o el informe del técnico en el Registro de la Propiedad y solicitar la rectificación de la superficie de la finca. Para ello, se puede utilizar uno de estos tres procedimientos: el expediente de dominio, el acta de notoriedad o la escritura pública.
Solicitar la rectificación en el Catastro. Lo tercero que hay que hacer es presentar el certificado o el informe del técnico en el Catastro y solicitar la rectificación de la superficie de la finca. Para ello, se puede utilizar uno de estos dos procedimientos: la declaración catastral o la subsanación de discrepancias.
Notificar la rectificación a las partes interesadas. Lo cuarto que hay que hacer es comunicar la rectificación de la superficie de la finca a las partes que puedan estar afectadas por el cambio, como el banco, el comprador, el vendedor, los vecinos, el ayuntamiento o la hacienda.
Coste de solucionar el exceso de cabida
El coste del exceso de cabida depende de varios factores, como el tamaño de la finca, la causa del exceso, el procedimiento que se siga y los profesionales que intervengan. No es lo mismo rectificar un error de medición que legalizar una ampliación de la construcción. Tampoco es lo mismo hacerlo mediante un acta de notoriedad que mediante un expediente de dominio.
En general, se pueden distinguir dos tipos de costes: los costes directos y los costes indirectos.
Los costes directos son los que se pagan por los servicios de los profesionales que intervienen en el proceso, como el notario, el registrador, el abogado, el arquitecto o el topógrafo. El coste directo de hacer un exceso de cabida puede oscilar entre 200 € y 800 €, en función de los honorarios del profesional que la realiza, así como de la ubicación y tamaño del inmueble.
Los costes indirectos son los que se derivan de las obligaciones fiscales que se generan al modificar la superficie de la finca, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El coste indirecto dependerá de la normativa fiscal de cada comunidad autónoma y del valor catastral de la finca. En algunos casos, se puede solicitar una bonificación o una exención de los impuestos, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Como se puede ver, el coste del exceso de cabida no es fijo ni único, sino que varía según cada caso.
Tiempo que se tarda en corregir el exceso de cabida
El tiempo que se tarda en corregir el exceso de cabida depende de la vía que se elija para solucionarlo, y de la complejidad del caso. En general, se pueden estimar los siguientes plazos:
Rectificación de superficie. Si se opta por la vía administrativa, el proceso puede durar entre 3 y 6 meses, aproximadamente. Si se opta por la vía judicial, el proceso puede durar entre 6 y 12 meses, aproximadamente.
Expediente de dominio. El proceso puede durar entre 6 y 12 meses, aproximadamente.
Acta de notoriedad. El proceso puede durar entre 3 y 6 meses, aproximadamente.
Estos plazos son orientativos, y pueden variar según las circunstancias de cada caso. Por ejemplo, si hay oposición de terceros, si hay que realizar varios trámites administrativos, si hay que solicitar informes técnicos, etc.
¿Es posible en la práctica resolver el exceso de cabida cuando el inmueble se encuentra en un bloque de viviendas?
El exceso de cabida en un bloque de viviendas es más complicado de resolver que en una finca individual, ya que implica la modificación de los elementos comunes y la participación de todos los propietarios de la comunidad. Además, puede afectar al coeficiente de propiedad y a la cuota de participación en los gastos comunes.
Según el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, para realizar obras que modifiquen la configuración o el estado exterior del edificio, se requiere el consentimiento de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, se debe comunicar al ayuntamiento la obra y solicitar la licencia correspondiente.
Por tanto, es posible resolver el exceso de cabida en un bloque de viviendas, siempre que se cumplan los requisitos legales y se obtenga el acuerdo de la mayoría de los propietarios. No obstante, en la práctica, se trata de un proceso más costoso y complejo que en una finca individual.
Fuentes bibliográficas utilizadas: normativa
Para elaborar este artículo de blog, he consultado las siguientes fuentes bibliográficas y normativas:
Ley Hipotecaria. Es la ley que regula el Registro de la Propiedad y los derechos reales sobre los bienes inmuebles. Se encuentra en el Real Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la Ley Hipotecaria.
Reglamento Hipotecario. Es el reglamento que desarrolla la Ley Hipotecaria y establece las normas de funcionamiento del Registro de la Propiedad. Se encuentra en el Real Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
Ley del Catastro Inmobiliario. Es la ley que regula el Catastro Inmobiliario y los datos catastrales de los bienes inmuebles. Se encuentra en la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.
Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, por el que se regula la demarcación de las unidades de valoración de las fincas rústicas. Es el real decreto que regula la demarcación de las unidades de valoración de las fincas rústicas y los criterios para su valoración.
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Es el real decreto que regula las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Ley de Propiedad Horizontal, que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios, el régimen de obras y mejoras y la adopción de acuerdos por la comunidad de propietarios.
Concluyendo…
El exceso de cabida es un problema que puede afectar al valor de tu finca y a tu capacidad para venderla o hipotecarla. Por eso, es importante que lo soluciones cuanto antes, recurriendo a la vía que más te convenga. Así, podrás evitar conflictos legales, fiscales y financieros, y negociar mejor el precio de tu casa.
Espero que este artículo de blog te haya resultado interesante y útil. Si te podemos ayudar con la venta de tu vivienda, no dudes en contactarme pinchando sobre el botón “vender mi casa”
Gracias por leerme. Hasta pronto.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario. Ha sido asesor hipotecario y controller en un centro hipotecario. Miembro registrado LCCI: 17658 por EFPA, cuenta con la certificación y recertificación necesaria para asesorar e informar en crédito hipotecario según Banco de España.
