Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Si estás pensando en alquilar, comprar o vender una vivienda, es posible que te hayas encontrado con el término contrato de reserva. ¿Sabes qué es y cómo funciona? ¿Qué ventajas y desventajas tiene? ¿Qué derechos y obligaciones implica? A continuación, te voy a explicar todo lo que necesitas saber sobre el contrato de reserva de una vivienda, para que puedas tomar una decisión informada y segura.
¿Qué es el contrato de reserva?
El contrato de reserva es un acuerdo privado entre el propietario de una vivienda y una persona interesada en comprarla o alquilarla, por el cual el propietario se compromete a retirar la vivienda del mercado durante un tiempo determinado, a cambio de una cantidad de dinero que le entrega el interesado. Esta cantidad se denomina señal de reserva o depósito de reserva, y suele ser una parte del precio total de la vivienda.
El contrato de reserva tiene como objetivo asegurar la operación de compraventa o alquiler, evitando que el propietario pueda vender o alquilar la vivienda a otra persona mientras el interesado realiza los trámites necesarios para formalizar el contrato de arras o escritura de compraventa. El contrato de reserva también sirve para fijar las condiciones esenciales de la operación, como el precio, la forma de pago, la fecha de entrega, etc.
En el caso de que la venta de la vivienda la gestione directamente el propietario de la vivienda. El contrato de reserva se suele firmar después de que el interesado haya hecho una propuesta de compra o una propuesta de alquiler al propietario, expresando su interés por la vivienda y las condiciones que está dispuesto a aceptar. La propuesta de compra o de alquiler no es vinculante, sino que es una forma de iniciar la negociación entre las partes. El contrato de reserva, en cambio, sí es vinculante, y genera derechos y obligaciones para las partes.
Por otro lado, si la vivienda es gestionada por una inmobiliaria, el interesado en la vivienda propondrá un precio al propietario dejando como garantía la entrega de una pequeña cantidad de dinero. En caso de que el propietario no acepte el precio propuesto por el comprador o inquilino, la inmobiliaria devolverá la señal entregada.
En los casos, en los que el precio propuesto por el interesado coincida con el precio anunciado, normalmente el contrato de reserva es vinculante automáticamente para la parte interesada en la vivienda y el propietario, en virtud a una cláusula que se firmó con la parte propietaria previamente en la nota de encargo.
El contrato de reserva en una compraventa
Cuando el contrato de reserva se refiere a una compraventa de una vivienda, el interesado se convierte en el comprador y el propietario en el vendedor. El contrato de reserva suele ser el primer paso antes de firmar el contrato de arras o el contrato o escritura de compraventa, que son los que dan lugar a la transmisión de la propiedad de la vivienda. En el caso de que la vivienda sea gestionada por una inmobiliaria puede que encuentres este contrato de reserva bajo el nombre de “Propuesta de compra de un inmueble”.
Similitudes y diferencias con el contrato de arras y la escritua pública de compraventa.
El contrato de propuesta de compra o alquiler de una vivienda es un tipo de contrato de reserva que se puede firmar entre el propietario y el interesado en comprar o alquilar una vivienda. Este contrato tiene similitudes y diferencias con el contrato de arras y la escritura pública de compraventa, que son otros dos tipos de contratos que se pueden usar en una operación inmobiliaria. A continuación, te las explicamos:
Similitudes
Los tres contratos son acuerdos entre el propietario y el interesado en una vivienda, que fijan las condiciones esenciales de la operación, como el precio, la forma de pago, la fecha de entrega, etc.
Los tres contratos implican la entrega de una cantidad de dinero por parte del interesado, que puede perder si incumple el contrato.
Los tres contratos se pueden formalizar de forma verbal o escrita, aunque lo más recomendable y habitual es hacerlo por escrito para evitar problemas.
Diferencias
El contrato de reserva no implica el compromiso de comprar o vender la vivienda, sino solo de reservarla durante un tiempo. Sin embargo, lo habitual es que tenga las mismas penalizaciones que contempla el código civil para un contrato de arras penitenciales, es decir, que si el comprador se arrepiente, pierde la señal, y si el vendedor se arrepiente, tiene que devolver el doble de la señal. La escritura pública de compraventa es el documento público que transfiere la propiedad de la vivienda al comprador, y que se otorga ante notario, que da fe de su contenido y validez.
El contrato de reserva de compra o alquiler y el contrato de arras se pueden hacer de forma privada o pública. Pero la práctica común es que el contrato de propuesta de compra o alquiler y el contrato de arras se firmen de forma privada y finalmente el contrato de compraventa se firma ante notario de forma pública, a través de la escritura pública de compraventa, que da mucha más seguridad jurídica a la operación.
El contrato de reserva de compra o alquiler suele implicar la entrega de una cantidad pequeña de dinero entre 500 y 5.000 euros (depende la política de cada inmobiliaria), mientras que en el contrato de arras se suele entregar el 10 % del precio de venta aunque se puede pactar otra cosa, en cambio, en la escritura pública de compraventa se abona el resto del dinero que queda por pagar sobre el precio acordado de venta y que suele ser una cantidad importante.
El contrato de reserva en el alquiler de una vivienda
Cuando el contrato de reserva se refiere a un alquiler de una vivienda, el interesado se convierte en el inquilino o arrendatario y el arrendador en el propietario. El contrato de reserva suele ser el primer paso antes de firmar el contrato de arrendamiento, que es el que regula la relación entre el arrendador y el arrendatario.
El contrato de reserva en el alquiler de una vivienda tiene las mismas características que el contrato de reserva en la compraventa, salvo que la señal de reserva se suele descontar de la primera mensualidad del alquiler, o se puede convertir en parte de la fianza que debe entregar el arrendatario al arrendador.
Cláusulas frecuentes de un contrato de reserva de vivienda
El contrato de reserva de una vivienda debe contener, al menos, los siguientes datos:
La identificación de las partes: nombre, apellidos, DNI, domicilio, etc.
La descripción de la vivienda: ubicación, superficie, características, etc.
El precio de la vivienda y la forma de pago.
La cantidad entregada como señal de reserva y el plazo para devolverla o descontarla, según el caso.
El plazo de duración de la reserva y las consecuencias de su incumplimiento.
Las condiciones esenciales de la compraventa o alquiler, como la fecha de entrega, los gastos e impuestos, las garantías, etc.
La firma de las partes y la fecha del contrato.
Además, el contrato de reserva puede incluir otras cláusulas que las partes consideren oportunas, como la posibilidad de ceder la reserva a un tercero, la facultad de resolver el contrato por causas justificadas, la elección del notario o el régimen jurídico aplicable.
Ventajas y desventajas de un contrato de reserva de vivienda.
El contrato de reserva de una vivienda tiene ventajas y desventajas tanto para el propietario como para el interesado. A continuación, te las resumo:
Ventajas
Para el propietario, el contrato de reserva le permite asegurar una operación de compraventa o alquiler, evitando que la vivienda quede vacía o desaprovechada. Además, le permite obtener una cantidad de dinero anticipada que puede usar para otros fines.
Para el interesado, el contrato de reserva le permite asegurar la vivienda que desea comprar o alquilar, evitando que se la quiten otros posibles compradores o inquilinos. Además, le permite fijar las condiciones esenciales de la operación, como el precio, la forma de pago, la fecha de entrega, etc.
Desventajas
Para el propietario, el contrato de reserva le permite vender o alquilar la vivienda a otra persona que le ofrezca mejores condiciones, mientras dure el plazo de reserva pero le obligaría a devolver la señal de reserva duplicada al interesado si desiste de la operación.
Para el interesado, el contrato de reserva le implica entregar una cantidad de dinero que puede perder si incumple el plazo de reserva o si no formaliza el contrato definitivo. Además, le obliga a aceptar las condiciones esenciales de la operación, sin poder negociarlas posteriormente.
Derechos y obligaciones del contrato de reserva de vivienda
El contrato de reserva de una vivienda genera una serie de derechos y obligaciones para las partes, que deben cumplir de buena fe y con diligencia. Estos son los principales:
El propietario tiene el derecho de recibir la señal de reserva y el deber de retirar la vivienda del mercado durante el plazo de reserva. También tiene el derecho de resolver el contrato si el interesado incumple el plazo de reserva o el deber de devolver la señal de reserva si el interesado desiste de la operación o si se cumplen las condiciones pactadas para resolver el contrato.
El interesado tiene el derecho de reservar la vivienda y el deber de entregar la señal de reserva. También tiene el derecho de desistir de la operación o de formalizar el contrato definitivo dentro del plazo de reserva, y el deber de cumplir con las condiciones esenciales de la compraventa o alquiler.
¿Cuánto tiempo dura la reserva de un piso?
El tiempo que dura la reserva de un piso también depende de varios factores, como el tipo de operación (compraventa o alquiler), la disponibilidad de la vivienda, la documentación necesaria, la negociación entre las partes, si el comprador necesita una hipoteca, etc. No hay un plazo fijo, pero se suele establecer un periodo de entre 15 y 90 días.
Por ejemplo, si se trata de una compraventa de una vivienda de segunda mano, el plazo de reserva podría ser de entre 15 y 60 días para luego firmar el contrato de arras.
Ejemplo 1. El comprador cuenta con el dinero para pagar la vivienda al contado y en la nota simple no aparece ninguna carga importante que pueda retrasar la compraventa. En este caso lo lógico sería fijar un plazo máximo de 15 días para pasar a firmar el contrato de arras.
Ejemplo 2. El comprador necesita una hipoteca al 90 % de financiación y tiene 6 meses de antigüedad en su empresa. Además, al revisar la nota simple de la casa que se desea vender, aparece que hay un exceso de cabida que debe resolver la parte vendedora. En ese caso, lo lógico sería fijar un plazo entre 30 y 60 días para posteriormente pasar a firmar el contrato de arras.
Si se trata de un alquiler de una vivienda vacía, el plazo de reserva podría ser como máximo de 15 días para luego pasar a firmar el contrato de alquiler, que es el tiempo estimado para realizar el inventario de los enseres, redactar el contrato y reunir la documentación.
El plazo de reserva se debe especificar en el contrato de reserva, y se debe cumplir por ambas partes. Si el plazo de reserva se cumple y el interesado no formaliza el contrato definitivo, el propietario y el interesado pueden resolver el contrato de reserva con las penalizaciones que se hayan estipulado en el contrato.
¿Por qué se usa el contrato de reserva y no directamente el contrato de arras o la escritura pública de compraventa?
El contrato de reserva es una opción que se puede utilizar en el proceso de compraventa o alquiler de una vivienda, pero no es la única ni la más frecuente. Muchas veces, las partes optan por firmar directamente el contrato de arras o incluso la escritura pública de compraventa, sin pasar por el contrato de reserva. ¿Cuáles son las razones para elegir una u otra opción?
La respuesta depende de varios factores, como el grado de confianza entre las partes, la urgencia o necesidad de cerrar la operación, la disponibilidad de la vivienda, la documentación requerida, el mercado inmobiliario, etc. No hay una regla general, pero se pueden señalar algunas ventajas y desventajas de cada opción:
Usar el contrato de reserva tiene la ventaja de reservar la vivienda durante un tiempo, evitando que el propietario pueda venderla o alquilarla a otra persona. También permite fijar las condiciones esenciales de la operación, como el precio, la forma de pago, la fecha de entrega, etc. Sin embargo, tiene la desventaja de que implica un paso más en el proceso, lo que puede alargarlo.
Pasar a firmar directamente un contrato de arras suele implicar desembolsar directamente por el interesado una cantidad considerable de sus ahorros (normalmente el 10 % del precio de venta). En algunos casos la parte compradora quiere comprar la vivienda pero no tiene la certeza absoluta que le van a conceder la hipoteca. La mejor solución en estos casos es firmar un contrato de reserva que comprometa a comprador y vendedor y que una vez que al comprador le hayan estudiado su documentación económica el banco y realizado la tasación bancaria con éxito, realizar entonces el pago del contrato de arras.
Usar directamente la escritura pública de compraventa tiene la ventaja de que es el documento público que transfiere la propiedad de la vivienda al comprador, y que se otorga ante notario, que da fe de su contenido y validez. También implica la entrega del resto del precio total de la vivienda, una vez descontadas la señal de propuesta y la señal de arras. Sin embargo, tiene la desventaja de que requiere tener toda la documentación necesaria para vender una vivienda.
En este artículo, te hemos explicado todo lo que debes saber sobre el contrato de propuesta de compra o alquiler de una vivienda, un tipo de contrato de reserva que se puede usar en el proceso de compraventa o alquiler de una vivienda. Te hemos contado qué es, cómo funciona, qué ventajas y desventajas tiene, qué derechos y obligaciones implica, y cómo se diferencia del contrato de arras y de la escritura pública de compraventa. También te hemos dado algunos consejos para elegir la opción que más te convenga, según tu situación y tus preferencias.
Esperamos que este artículo te haya sido útil e interesante, y que te haya aclarado todas tus dudas sobre el contrato de propuesta de compra o alquiler de una vivienda. Si tienes alguna pregunta o comentario, no dudes en contactarnos. Estaremos encantados de ayudarte. 😊
Gracias por leer este artículo y hasta la próxima. 👋
