Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
En este artículo, te voy a explicar cómo puedes vender una casa heredada sin registrar en 2024, qué problemas puedes encontrarte y cómo solucionarlos, qué pasos debes seguir para registrar la vivienda y cuánto te puede costar. También te daré algunos consejos para que puedas hacerlo de forma rápida y segura, y para que puedas obtener el mejor precio posible por tu propiedad. Así que, si estás en esta situación, sigue leyendo y toma nota.
¿Es posible vender una casa heredada que no está registrada?
La respuesta corta es sí, pero no es fácil ni recomendable. Vender una casa heredada sin registrar implica que no hay una prueba fehaciente de que la propiedad sea tuya, y que por tanto no puedes garantizar al comprador que tenga la plena posesión y disposición de la misma. Esto puede generar desconfianza y dificultar la venta, ya que el comprador puede exigirte que regularices la situación antes de formalizar el contrato, o que le rebajes el precio para compensar el riesgo que asume.
Además, vender una casa heredada sin registrar puede acarrearte problemas legales, fiscales y administrativos, tanto a ti como al comprador. Por ejemplo podrás enfrentarte a reclamaciones de terceros que puedan tener algún derecho sobre la propiedad, como otros herederos, acreedores, arrendatarios o el propio Ayuntamiento.
Por todo ello, lo más conveniente es que, antes de vender una casa heredada sin registrar, te asegures de que la vivienda está correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad, y que refleja la realidad física y jurídica de la misma. De esta forma, podrás evitar muchos problemas y vender tu casa con mayor facilidad y seguridad.
Vender una casa heredada que nunca ha sido registrada
El segundo caso que vamos a ver es el de vender una casa heredada que nunca ha sido registrada, es decir, que no consta en el Registro de la Propiedad. Esto puede ocurrir cuando la casa se ha construido sin licencia, o cuando se ha transmitido de forma verbal o mediante documentos privados, sin elevarlos a público ante notario.
En este caso, lo que debes hacer es iniciar un procedimiento de inmatriculación, que consiste en inscribir por primera vez una finca en el registro. Para ello, existen varias opciones, según el caso:
Si la casa se ha construido sin licencia, debes solicitar al Ayuntamiento la legalización de la obra, o en su defecto, el reconocimiento de la situación de fuera de ordenación, que te permitirá registrar la vivienda aunque no cumpla con la normativa urbanística. Para ello, debes presentar un proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente, y pagar las tasas y sanciones que se establezcan. Una vez que obtengas la licencia o el certificado de fuera de ordenación, debes acudir al notario para hacer una escritura de obra nueva, que acredite la existencia de la vivienda. Después, debes liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados, que se paga por inscribir una obra nueva en el registro, y por último, debes inscribir la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad.
Si la casa se ha transmitido de forma verbal o mediante documentos privados, debes acreditar que tienes la posesión pacífica, pública, ininterrumpida y de buena fe de la vivienda durante al menos 30 años. Para ello, debes presentar al notario los documentos privados que tengas, así como otros medios de prueba, como recibos de pago de impuestos, suministros, o contribuciones, o testigos que puedan corroborar tu posesión. El notario, tras comprobar la veracidad de los documentos y las declaraciones, te otorgará un acta de notoriedad, que es el documento que certifica tu derecho a inscribir la vivienda. Después, debes liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados, y por último, debes inscribir el acta de notoriedad en el Registro de la Propiedad.
Una vez que hayas completado estos pasos, podrás vender la casa heredada sin problemas, siempre que hayas hecho previamente la escritura de herencia.
Heredar una vivienda que solo tiene registrado el terreno pero no la edificación
Otro caso que puede darse es el de heredar una vivienda que solo tiene registrado el terreno pero no la edificación, es decir, que en el Registro de la Propiedad solo consta la parcela, pero no la casa que se ha construido sobre ella. Esto puede ocurrir cuando la casa se ha edificado sin licencia o sin comunicar al registro, o cuando se ha hecho una ampliación o reforma que no se ha inscrito.
En este caso, lo que debes hacer es iniciar un procedimiento de inscripción de obra nueva, que consiste en registrar la existencia de la edificación. Para ello, existen varias opciones, según el caso:
Si la casa se ha construido con licencia, debes solicitar al Ayuntamiento el certificado final de obra, que acredita que la construcción se ha realizado conforme al proyecto aprobado. Una vez que lo tengas, debes acudir al notario para hacer una escritura de obra nueva, que refleje la descripción y el valor de la vivienda. Después, debes liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados, y por último, debes inscribir la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad.
Si la casa se ha construido, ampliado o reformado sin licencia, debes iniciar el mismo procedimiento indicado en el punto vender una casa que nunca ha sido registrada sin licencia.
Una vez que hayas completado estos pasos, podrás vender la casa heredada sin problemas, siempre que hayas hecho previamente la escritura de herencia.
Heredar una vivienda que tiene menos metros que los reales
Otro caso que puede darse es el de heredar una vivienda que tiene menos metros que los reales, es decir, que en el Registro de la Propiedad consta una superficie inferior a la que tiene la vivienda en realidad, es lo que se conoce con el nombre de exceso de cabida. Esto puede ocurrir cuando se ha hecho una ampliación o reforma que ha aumentado los metros de la casa, pero que no se ha comunicado al registro, o cuando se ha producido un error en la medición o en la inscripción.
En este caso, lo que debes hacer es iniciar un procedimiento de rectificación de superficie, que consiste en modificar la descripción registral de la vivienda para que coincida con la realidad física. Para ello, existen varias opciones, según el caso:
Si la ampliación o reforma se ha hecho con licencia, ya lo hemos comentado en el punto anterior.
Si la ampliación o reforma se ha hecho sin licencia, ya ha sido explicado anteriormente cuál sería el procedimiento.
Si se ha producido un error en la medición o en la inscripción, debes solicitar al Catastro la rectificación de los datos catastrales, que son los que reflejan la superficie, la ubicación y el valor de la vivienda. Para ello, debes presentar un plano georreferenciado de la finca, que debe estar firmado por un técnico competente y visado por el colegio profesional correspondiente. Una vez que el Catastro apruebe la rectificación, debes acudir al notario para hacer una escritura de rectificación de superficie, que refleje la descripción y el valor de la vivienda. Después, debes liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados, y por último, debes inscribir la escritura de rectificación de superficie en el Registro de la Propiedad.
Una vez que hayas completado estos pasos, podrás vender la casa heredada sin problemas, siempre que hayas hecho previamente la escritura de herencia.
Vender una casa heredada registrada a nombre del fallecido
El caso más común es el de vender una casa heredada que sí está registrada, pero que lo está a nombre del fallecido. Esto puede ocurrir cuando el causante no ha hecho testamento, o cuando los herederos no han realizado la aceptación y adjudicación de la herencia, o cuando no han inscrito el cambio de titularidad en el registro.
En este caso, lo que debes hacer es iniciar el proceso sucesorio, que consiste en los siguientes 6 pasos:
Obtener el certificado de defunción del fallecido que se puede solicitar en el Registro Civil o en el Instituto Nacional de Estadística.
Solicitar el certificado de actos de última voluntad, que te indicará si el causante hizo testamento o no. Se puede obtener en el Ministerio de Justicia o en la sede electrónica del mismo.
Si hizo testamento, solicitar una copia autorizada del mismo al notario que lo otorgó. Si no lo hizo, acudir al notario para tramitar la declaración de herederos abintestato, que determinará quiénes son los herederos legítimos según la ley.
Una vez que tengas el testamento o la declaración de herederos, debes acudir al notario para hacer la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, que es el documento que reparte los bienes del fallecido entre los herederos. En esta escritura, debes incluir la casa que quieres vender, y especificar qué porcentaje te corresponde a ti y a los demás herederos, si los hay.
Después de hacer la escritura de herencia, debes liquidar el impuesto de sucesiones y el de plusvalía municipal, que son los tributos que se pagan por heredar una vivienda. El plazo para hacerlo es de seis meses desde el fallecimiento, aunque se puede solicitar una prórroga de otros seis meses. El importe de estos impuestos depende de varios factores, como el valor de la vivienda, el grado de parentesco con el fallecido, el patrimonio preexistente de los herederos, o las bonificaciones que se apliquen en cada comunidad autónoma o municipio.
Por último, debes inscribir la escritura de herencia en el Registro de la Propiedad, para que quede constancia en la nota simple de que la casa ha pasado a tu nombre y al de los demás herederos.
Una vez que hayas completado estos pasos, podrás vender la casa heredada sin problemas, siempre que cuentes con el consentimiento de los demás herederos, si los hay. Si no lo tienes, tendrás que solicitar una autorización judicial o una división de la cosa común, que son procedimientos más largos y costosos.
Problemas de vender una casa heredada sin registrar
Vender una casa heredada sin registrar puede suponer una serie de problemas tanto para el vendedor como para el comprador. Aunque no es ilegal, esta situación implica una falta de seguridad jurídica y una dificultad para acceder a la financiación. Además, puede haber consecuencias fiscales y legales si se descubre que el vendedor no era el propietario legítimo o que la vivienda no cumple con la normativa vigente.
Inconvenientes para el vendedor
El vendedor puede tener que hacer frente a una serie de trámites y gastos para regularizar la situación de la casa, como la declaración de herederos, el reparto de la herencia, la liquidación de los impuestos, o la inscripción en el Registro.
El vendedor puede tener que esperar más tiempo para cerrar la venta, ya que estos trámites pueden demorarse varios meses, dependiendo de la complejidad del caso y de la agilidad de la administración.
El vendedor puede tener que rebajar el precio de la casa, puesto que al no estar registrada, puede resultar menos atractiva para los potenciales compradores.
Inconvenientes para el comprador
El comprador de una casa heredada sin registrar asume muchos riesgos al adquirir un inmueble cuya titularidad no está clara. Algunos de los inconvenientes que puede encontrarse son los siguientes:
No podrá verificar si el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda o si hay otras personas que puedan reclamarla.
No podrá comprobar si la vivienda está libre de cargas, embargos, deudas o servidumbres que puedan afectar a su derecho de propiedad.
No podrá asegurarse de que la vivienda cumple con los requisitos urbanísticos, catastrales y registrales, lo que puede suponer sanciones o demoliciones en el futuro.
No podrá solicitar una hipoteca para financiar la compra, ya que los bancos exigen que el inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad para conceder el préstamo.
¿Cuánto cuesta el registro de una casa heredada?
El coste del registro de una casa heredada depende de varios factores, como el valor de la casa, el número de herederos, la existencia o no de testamento, o la comunidad autónoma donde se ubique la casa.
A modo orientativo, se pueden estimar los siguientes gastos:
El certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades son gratuitos, salvo que se soliciten por correo o por internet, en cuyo caso se debe pagar una tasa de entre 3 y 4 euros.
El testamento tiene un coste aproximado de entre 30 y 60 euros, dependiendo de la notaría donde se solicite.
La declaración de herederos tiene un coste de entre 50 y 150 euros si se hace ante notario, o de entre 150 y 300 euros si se hace ante el juez.
El inventario y el reparto de la herencia tiene un coste de entre 100 y 300 euros si se hace de forma amistosa, o de entre 300 y 600 euros si se hace de forma judicial.
La escritura pública de aceptación y adjudicación de la herencia tiene un coste de entre 300 y 600 euros, dependiendo de la notaría donde se firme y del valor de la casa.
La liquidación de los impuestos de la herencia tiene un coste variable, dependiendo de la comunidad autónoma donde se pague, del valor de la casa, y del grado de parentesco con el fallecido. Se puede consultar el importe exacto en las páginas web de las administraciones tributarias correspondientes.
La inscripción de la casa en el Registro de la Propiedad tiene un coste de entre 100 y 300 euros, dependiendo del valor de la casa y del Registro donde se inscriba.
¿Cuál es el plazo para registrar una casa heredada?
El plazo para registrar una casa heredada depende del tiempo que se tarde en realizar los trámites anteriores, que a su vez dependen de la complejidad del caso y de la agilidad de la administración.
En general, se puede estimar que el plazo medio para registrar una casa heredada es de entre 6 y 12 meses, aunque puede variar según las circunstancias.
Es importante tener en cuenta que hay unos plazos legales para realizar algunos de estos trámites, que de no cumplirse pueden acarrear sanciones o recargos. Estos plazos son los siguientes:
El certificado de defunción se debe solicitar en los 15 días hábiles siguientes al fallecimiento.
El certificado de últimas voluntades se puede solicitar a partir de los 15 días hábiles siguientes al fallecimiento.
El testamento se debe solicitar en los 10 días hábiles siguientes a la obtención del certificado de últimas voluntades.
La declaración de herederos se debe hacer en el plazo de 30 días hábiles desde el fallecimiento, si hay testamento, o de 20 días hábiles desde la obtención del certificado de últimas voluntades, si no lo hay.
El inventario y el reparto de la herencia se debe hacer en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros 6 meses si se solicita antes de que venza el primer plazo.
La escritura pública de aceptación y adjudicación de la herencia se debe firmar en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros 6 meses si se solicita antes de que venza el primer plazo.
La liquidación de los impuestos de la herencia se debe hacer en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros 6 meses si se solicita antes de que venza el primer plazo.
La inscripción de la casa en el Registro de la Propiedad se debe hacer en el plazo de 2 meses desde la firma de la escritura pública de aceptación y adjudicación de la herencia.
Espero que este artículo te haya sido útil para saber cómo vender una casa heredada sin registrar en 2024. Si tienes alguna duda o necesitas más información, puedes contactar con nosotros a través de la página web o de nuestras redes sociales.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario. Ha sido asesor hipotecario y controller en un centro hipotecario. Miembro registrado LCCI: 17658 por EFPA, cuenta con la certificación y recertificación necesaria para asesorar e informar en crédito hipotecario según Banco de España.
