Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
El IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles o “la contribución”, como lo conocen popularmente algunas personas, es un impuesto que se paga por tener una casa, un piso o un terreno. Es un impuesto municipal, por lo que cada ayuntamiento puede fijar su propio tipo de gravamen y sus bonificaciones. El IBI se paga anualmente, y el periodo de pago suele ser entre los meses de mayo y noviembre, dependiendo del municipio.
Pero, ¿qué ocurre al comprar o vender un piso? ¿Quién tiene que pagar el IBI del año en curso? ¿Y el de los años anteriores? ¿Qué pasa si el comprador no cambia el nombre del titular en el catastro? Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que se plantean los contribuyentes en una operación de compraventa. En este artículo, vamos a intentar resolverlas con la ayuda de la normativa vigente y la jurisprudencia existente.
¿Quién paga el IBI del año en curso de una compraventa?
El artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales establece que el sujeto pasivo del IBI es el propietario del inmueble a 1 de enero de cada año. Esto significa que, en principio, el que tiene que pagar el IBI es el que era dueño del inmueble el 1 de enero, independientemente de que lo venda o lo compre después.
Sin embargo, esta regla general puede variar según lo que pacten las partes en el contrato de compraventa. Es decir, el vendedor y el comprador pueden acordar quién se hace cargo del IBI del año en curso, y en qué proporción, siempre que no se perjudique a la Administración tributaria. Este pacto debe quedar reflejado por escrito en la escritura pública de compraventa, y debe comunicarse al ayuntamiento para que lo tenga en cuenta a la hora de emitir el recibo del IBI.
Sentencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 15 de junio de 2016, ha establecido como doctrina jurisprudencial que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.
Esto significa que, si el vendedor paga el IBI del año en curso, puede reclamar al comprador la parte proporcional que le corresponda, según el tiempo que haya sido propietario del inmueble. Por ejemplo, si el vendedor ha vendido el inmueble el 30 de junio, y no hay ningún pacto al respecto, puede reclamar al comprador el 50% del importe del IBI.
Esta solución es más equitativa que la de atribuir el pago del IBI al propietario a 1 de enero, ya que tiene en cuenta el uso efectivo del inmueble por parte de cada uno de los contratantes. No obstante, esta posibilidad de prorrateo no afecta a la obligación tributaria del vendedor frente al ayuntamiento, que sigue siendo el responsable de pagar el impuesto. Se trata de una reclamación de carácter privado entre el vendedor y el comprador, que debe quedar reflejada por escrito en la escritura pública de compraventa, y que debe comunicarse al ayuntamiento para que lo tenga en cuenta a la hora de emitir el recibo del IBI.
¿Quién paga el IBI atrasado en una compraventa?
El IBI atrasado es el que corresponde a los años anteriores al de la compraventa, y que no ha sido pagado por el propietario anterior. En este caso, la normativa tributaria establece que el comprador responde solidariamente del pago del IBI atrasado, hasta el límite del valor de la finca transmitida, y siempre que el ayuntamiento le haya notificado la deuda antes de que transcurran cuatro años desde la fecha de la compraventa.
Esto significa que el ayuntamiento puede reclamar al comprador el pago del IBI atrasado, aunque no sea el responsable de la deuda, y que el comprador puede oponerse al pago si demuestra que el valor de la finca es inferior al importe de la deuda, o que el ayuntamiento no le ha notificado la deuda en el plazo de cuatro años desde la compraventa.
El comprador puede evitar esta situación si exige al vendedor que le entregue el certificado de estar al corriente del pago del IBI, que es un documento que expide el ayuntamiento y que acredita que no hay deudas pendientes de este impuesto. El comprador también puede reclamar al vendedor el pago del IBI atrasado, si lo ha abonado él, pero esta reclamación es de carácter privado y no afecta a la obligación tributaria del comprador frente al ayuntamiento.
Veamos un ejemplo de cómo puede afectar el IBI atrasado a una compraventa:
Supongamos que el vendedor vendió su vivienda al comprador el 1 de enero de 2024, y que no le entregó el certificado de estar al corriente del pago del IBI, ni le informó de que tenía deudas de este impuesto de los años 2017, 2018, 2019 y 2020.
El ayuntamiento, al comprobar que el vendedor no había pagado el IBI de esos años, inició el procedimiento de apremio contra él, y le notificó la providencia de apremio en la que se le reclamaba el pago de la deuda, los recargos y los intereses de demora.
El vendedor, al recibir la notificación, se negó a pagar la deuda, alegando que ya no era el propietario de la vivienda, y que el comprador era el responsable del pago del IBI.
El ayuntamiento, al ver que el vendedor no pagaba la deuda, procedió a embargarle sus bienes y derechos, y a realizar la ejecución forzosa de los mismos mediante subasta pública, adjudicación directa o concurso.
El comprador, al enterarse de la situación, se dirigió al ayuntamiento para aclarar el asunto, y se encontró con que el ayuntamiento le exigía el pago del IBI atrasado, en virtud de su responsabilidad solidaria como adquirente de la vivienda.
El comprador, al ver que el ayuntamiento le reclamaba el pago del IBI atrasado, se dirigió al vendedor para exigirle que le devolviera el dinero que había pagado por la vivienda, o que le indemnizara por el importe de la deuda, alegando que el vendedor le había ocultado la existencia de la deuda, y que había incumplido el contrato de compraventa.
El vendedor, al recibir la reclamación del comprador, se negó a devolverle el dinero o a indemnizarle, alegando que el comprador había aceptado la compraventa sin exigirle el certificado de estar al corriente del pago del IBI, y que el comprador era el responsable del pago del IBI a partir de la fecha de la compraventa.
En este caso, el comprador tendría que pagar al ayuntamiento el IBI atrasado de los años 2017, 2018, 2019 y 2020, ya que el ayuntamiento le había notificado la deuda antes de que transcurrieran cuatro años desde la fecha de la compraventa, y el valor de la finca era superior al importe de la deuda. El comprador podría intentar reclamar al vendedor el pago del IBI atrasado, pero tendría que demostrar que el vendedor le había ocultado la existencia de la deuda, y que había incumplido el contrato de compraventa. Esta reclamación sería de carácter privado, y no afectaría a la obligación tributaria del comprador frente al ayuntamiento.
¿Cómo se comprueba en una compraventa que no había deudas de IBI anteriores?
La forma más segura de comprobar que no había deudas de IBI anteriores en una compraventa es solicitar al ayuntamiento el certificado de no tener deudas de IBI, que es un documento que expide el ayuntamiento y que acredita que no hay deudas pendientes de este impuesto. El vendedor debe entregar este certificado al comprador en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, y el comprador debe conservarlo como prueba de que no hay deudas de IBI anteriores.
Otra forma de comprobar que no había deudas de IBI anteriores en una compraventa es consultar el estado de la deuda en la sede electrónica del ayuntamiento, o en el portal tributario del mismo. Para ello, se necesita el número de referencia catastral del inmueble, que es un código alfanumérico que identifica de forma única cada inmueble. El número de referencia catastral se puede obtener en el recibo del IBI, en la escritura pública de compraventa, o en la página web del catastro.
Además, los notarios tienen la obligación de comprobar que el IBI está al corriente de pago antes de autorizar una escritura pública de compraventa. Para ello, los notarios pueden solicitar al vendedor el certificado de estar al corriente del pago del IBI, o acceder al sistema de información tributaria del Estado, que les permite consultar el estado de las deudas tributarias de los contribuyentes de forma telemática. Si el notario detecta que hay deudas de IBI anteriores, debe advertir al comprador de esta circunstancia, y hacer constar en la escritura pública de compraventa la existencia de la deuda y la responsabilidad solidaria del comprador.
¿Qué pasa si el comprador no hace el cambio de nombre después de firmar la compraventa?
Si el comprador se desentiende de hacer el cambio de nombre, puede tener problemas con el pago del IBI de los años siguientes. Esto se debe a que el ayuntamiento seguirá emitiendo el recibo del IBI a nombre del vendedor, y puede que el comprador no se entere de que tiene que pagar el impuesto. Además, el vendedor puede seguir recibiendo notificaciones o requerimientos del ayuntamiento por el impago del IBI, y puede verse afectado por el inicio de un procedimiento de apremio o de embargo.
Para evitar esta situación, los vendedores pueden hacer lo siguiente:
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Solicitar al comprador que haga el cambio de nombre cuanto antes, y que les envíe una copia del documento que lo acredite.
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Comunicar al ayuntamiento la venta del inmueble, y aportar una copia de la escritura pública de compraventa, para que el ayuntamiento actualice el padrón del IBI y deje de enviarles los recibos.
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Solicitar al ayuntamiento un certificado conforme no hay deudas de IBI, que es un documento que expide el ayuntamiento y que acredita que no hay deudas pendientes de este impuesto. Este certificado les servirá como prueba de que han cumplido con sus obligaciones tributarias, y les eximirá de cualquier responsabilidad por el impago del IBI de los años posteriores a la compraventa.
El IBI es un impuesto importante que hay que tener en cuenta al comprar o vender una vivienda. Es fundamental que el vendedor y el comprador sepan quién es el responsable de pagar el IBI. Para evitar problemas, es recomendable que el comprador solicite al vendedor el certificado de estar al corriente del pago del IBI y que se haga el cambio de nombre en el catastro lo antes posible. Esperamos que este artículo te haya sido útil. Si necesitas vender tu vivienda, puedes contactarnos pinchando sobre el botón e abajo “”vender mi vivienda“”.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario. Ha sido asesor hipotecario y controller en un centro hipotecario. Miembro registrado LCCI: 17658 por EFPA, cuenta con la certificación y recertificación necesaria para asesorar e informar en crédito hipotecario según Banco de España.
