Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
¿Estás pensando en vender tu casa?, debes saber que hay una serie de impuestos por vender tu casa. Los impuestos son uno de los gastos de vender un piso y es conveniente que los conozcas y los tengas en cuenta a la hora de fijar el precio de venta.
Te voy a explicar cuáles son los tres impuestos que se pagan al vender una casa, cómo se calculan, cuándo se pagan y qué excepciones hay. Así podrás evitar sorpresas fiscales y planificar mejor tu venta.
Los tres impuestos que se pagan al vender una casa
Los tres impuestos que se pagan al vender una casa son los siguientes:
La ganancia patrimonial del IRPF: es el impuesto que grava la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra de la vivienda. Se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
La plusvalía municipal: es el impuesto que grava el incremento del valor del suelo de la vivienda desde que se compró hasta que se vendió. Se paga al ayuntamiento donde está ubicada la vivienda en el plazo de 30 días hábiles desde la venta.
El IBI: es el impuesto que grava la propiedad de la vivienda. Se paga al ayuntamiento donde está ubicada la vivienda una vez al año.
Estos impuestos se aplican tanto si el vendedor es una persona física como si es una persona jurídica, y tanto si es residente como si es no residente en España. Sin embargo, hay algunas particularidades y excepciones que veremos a continuación.
Ganancia patrimonial del IRPF
La ganancia patrimonial del IRPF es el impuesto que se paga por la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra de la vivienda. Es decir, si vendes tu casa por más de lo que te costó, tendrás que tributar por esa ganancia. El tipo impositivo que se aplica depende de la cuantía de la ganancia y del resto de tus ingresos, y puede variar entre el 19% y el 28%.
¿Cuándo no se paga la ganancia patrimonial en el IRPF?
Hay algunos casos en los que la ganancia patrimonial por la venta del inmueble está exenta, o se puede reducir o diferir su pago. Estos son los más habituales:
Si reinviertes el importe de la venta en la compra de otra vivienda habitual o su construcción, siempre que se cumplan una serie de requisitos, como que la reinversión se haga en el plazo de dos años desde la venta, que la vivienda vendida haya sido tu residencia habitual durante al menos tres años, y que la nueva vivienda también lo sea durante al menos tres años.
Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda común, o si eres dependiente y vendes la vivienda donde has vivido los dos últimos años, no tendrás que tributar por la ganancia patrimonial, independientemente de si reinviertes o no el importe de la venta.
Si reinviertes el importe de la venta en una renta vitalicia asegurada a tu favor, siempre que seas mayor de 65 años y no superes el límite de 240.000 euros.
Si vendes una vivienda que no es tu residencia habitual, pero que has adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, podrás aplicar unos coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia patrimonial, siempre que el importe de la venta no supere los 400.000 euros.
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en el IRPF?
Para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF hay que seguir los siguientes pasos:
Determinar el valor de venta de la vivienda. Es el precio por el que se ha vendido la vivienda, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido pagados por el vendedor, como la comisión de la agencia inmobiliaria, el impuesto de actos jurídicos documentados, la cancelación de la hipoteca, etc.
Determinar el valor de compra de la vivienda. Es el precio por el que se compró la vivienda, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido pagados por el comprador, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, el impuesto sobre el valor añadido, los gastos de notaría, registro, gestoría, etc. Además, se pueden sumar las cantidades invertidas en la mejora o rehabilitación de la vivienda, siempre que se puedan justificar con facturas y que no hayan sido deducidas en el IRPF.
Aplicar el coeficiente de actualización al valor de compra. Este coeficiente corrige el efecto de la inflación y se aplica según el año en que se compró la vivienda. Se puede consultar la tabla de coeficientes de actualización en la página web de la Agencia Tributaria.
Restar el valor de venta actualizado al valor de compra actualizado. El resultado es la ganancia o pérdida patrimonial. Si es positiva, se tributa en el IRPF. Si es negativa, se puede compensar con otras ganancias o pérdidas patrimoniales en el mismo año o en los cuatro siguientes.
Aplicar el coeficiente de abatimiento si procede. Este coeficiente reduce la ganancia patrimonial en función de los años que se haya tenido la vivienda, siempre que se haya comprado antes del 31 de diciembre de 1994. Se puede consultar la tabla de coeficientes de abatimiento en la página web de la Agencia Tributaria.
Integrar la ganancia o pérdida patrimonial en la base imponible del ahorro del IRPF y aplicar el tipo marginal que corresponda. Los tipos marginales, actualizados al año 2024, son los siguientes:
Base imponible del ahorro
Tipo marginal
Hasta 6.000 euros
19%
Entre 6.000 y 50.000 euros
21%
Más de 50.000 euros
23%
Entre 200.000 y 300.000
27%
A partir de 300.000
28%
Ejemplo: Supongamos que vendes una vivienda que compraste en 2010 por 200.000 euros y que vendes en 2024 por 250.000 euros. Los gastos de compra fueron de 10.000 euros y los de venta de 5.000 euros. Además, invertiste 20.000 euros en reformar la vivienda en 2015. El valor catastral de la vivienda en 2024 es de 180.000 euros y el coeficiente de actualización para el año 2010 es de 1,05. El cálculo de la ganancia patrimonial sería el siguiente:
Valor de venta: 250.000 – 5.000 = 245.000 euros
Valor de compra: (200.000 + 10.000 + 20.000) x 1,05 = 241.500 euros
Ganancia patrimonial: 245.000 – 241.500 = 3.500 euros
Tipo impositivo: 19%
Impuesto a pagar: 3.500 x 0,19 = 665 euros
Sabemos que puede ser un poco lioso, así que te dejamos a continuación una calculadora gratuita de la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda.
El vendedor es una persona no residente en España ¿Qué ocurre?
Si el vendedor es una persona no residente en España, tendrá que pagar la ganancia patrimonial en el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), pero con algunas diferencias respecto a los residentes:
El tipo impositivo es fijo, y es del 19% para los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, y del 24% para el resto de países.
El comprador tiene la obligación de retener e ingresar el 3% del valor de venta en concepto de pago a Hacienda, y entregar al vendedor el certificado de retención. El vendedor podrá solicitar la devolución de la retención si el impuesto resulta inferior al 3%, o si está exento por reinversión o por ser mayor de 65 años.
El plazo para presentar el modelo 210 de declaración del impuesto es de tres meses por parte del vendedor desde la fecha de venta, y se puede hacer de forma telemática o presencial.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el impuesto que se paga por el incremento del valor del suelo de la vivienda desde que se compró hasta que se vendió. Es decir, si el valor catastral del suelo de tu casa ha subido desde que la adquiriste, tendrás que tributar por esa diferencia. El tipo impositivo que se aplica depende del ayuntamiento donde está ubicada la vivienda, y puede variar entre el 3% y el 30%.
¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?
Hay algunos casos en los que no se paga la plusvalía municipal, o se paga una cantidad menor. Estos son los más habituales:
Si la venta de la vivienda ha generado una pérdida patrimonial, es decir, si el valor de venta es inferior al valor de compra, no se paga la plusvalía municipal. Para acreditarlo, se puede presentar una declaración sustitutiva o complementaria del impuesto, acompañada de las escrituras de compra y venta que justifiquen la pérdida.
Si la vivienda vendida se transmitió por herencia o donación, puede bonificarse la plusvalía municipal si se cumplen ciertos requisitos, como que el donatario o el heredero sea el cónyuge, ascendiente o descendiente del donante o fallecido, o que la vivienda transmitida fuera la vivienda habitual del donante o fallecido. La bonificación dependerá del grado de parentesco y del tipo impositivo que aplique cada ayuntamiento.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Para calcular la plusvalía municipal hay dos formas: mediante el método objetivo o el método real.
El método objetivo es el que se aplica por defecto y se basa en el valor catastral del suelo y el porcentaje de incremento fijado por el municipio.
El método real es el que se puede solicitar cuando se acredita que no ha habido incremento de valor o que este ha sido inferior al que resulta del método objetivo. En este caso, se debe aportar una tasación pericial que refleje el valor real del terreno en el momento de la compra y en el momento de la venta.
¿Qué pasa con la plusvalia municipal cuando el vendedor es un no residente en España?
Cuando el vendedor es una persona no residente en España, se produce una inversión del sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal. Esto significa que el comprador es el responsable de liquidar y pagar el impuesto en nombre del vendedor, reteniendo una parte del precio de venta. La práctica habitual es que el comprador retenga un porcentaje del precio de venta, liquide el impuesto y devuelva el sobrante al vendedor.
IBI
El IBI es el impuesto que grava la propiedad de la vivienda. Se paga al ayuntamiento donde está ubicada la vivienda una vez al año, normalmente entre los meses de mayo y noviembre, según el calendario que establezca cada ayuntamiento. El importe del IBI depende del valor catastral de la vivienda y del tipo impositivo que fije el ayuntamiento, que suele estar entre el 0,4% y el 1,1%.
¿Quién paga el IBI al vender un piso?
El IBI es el impuesto sobre bienes inmuebles, que se paga anualmente al ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Según la normativa, el IBI lo debe pagar el propietario de la vivienda a 1 de enero de cada año, salvo que se pacte lo contrario. Sin embargo, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el IBI se debe prorratear entre el vendedor y el comprador, en función del tiempo que cada uno haya sido propietario de la vivienda durante el año de la venta. Es decir, el vendedor debe pagar el IBI proporcional al tiempo que ha sido propietario y el comprador debe pagar el IBI proporcional al tiempo que ha disfrutado de la vivienda. Esta es la solución más justa y equitativa, aunque no siempre se respeta en la práctica.
Espero que este artículo te haya ayudado a entender mejor los impuestos por la venta de una vivienda. Si tienes alguna duda o consulta, puedes contactar conmigo a través del botón “vender mi casa” o de mis redes sociales. Estaré encantado de asesorarte y acompañarte en tu proceso de venta. ¡Hasta pronto!
