Actualizado el jueves, 11 abril, 2024
¡Hola a todos! Soy David Suárez, asesor inmobiliario profesional, y hoy quiero hablarles sobre un tema crucial al momento de adquirir o alquilar una vivienda en muchas comunidades autónomas: la cédula de habitabilidad. A menudo, este documento es pasado por alto, pero su importancia es innegable. Acompáñenme a lo largo de este extenso artículo, donde exploraremos todas las facetas de la cédula de habitabilidad, desde su definición hasta los pasos necesarios para obtenerla.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la ley. Es decir, que tiene una superficie, una distribución, una ventilación, una iluminación, una salubridad y unos servicios adecuados para que pueda ser ocupada por personas.
La cédula de habitabilidad tiene una validez limitada, que depende del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma donde se encuentre. Una vez transcurrido el plazo, deberás renovarla o solicitar una nueva. La cédula de habitabilidad es un documento personal e intransferible, que se otorga al propietario de la vivienda y que debe conservar y mostrar cuando se le requiera.
Tipos de cédulas de habitabilidad
Existen tres tipos de cédulas de habitabilidad, según el momento en que se solicitan y el estado de la vivienda:
Cédula de primera ocupación: se solicita cuando se construye una vivienda nueva o se realiza una obra mayor que modifica la estructura o la superficie de la vivienda. Se trata de la primera cédula que se otorga a una vivienda y se expide por el ayuntamiento o la comunidad autónoma, previo informe técnico favorable de un arquitecto o un aparejador.
Cédula de segunda ocupación: se solicita cuando se quiere alquilar o vender una vivienda usada que ya tiene una cédula de primera ocupación caducada o que nunca la ha tenido. Se trata de una cédula que se renueva o se obtiene por primera vez para una vivienda existente y se expide por el ayuntamiento o la comunidad autónoma, previo informe técnico favorable de un arquitecto o un aparejador.
Cédula de habitabilidad provisional: se solicita cuando se quiere alquilar o vender una vivienda que no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la ley, pero que se compromete a realizar las obras necesarias para adecuarla. Se trata de una cédula que se concede de forma excepcional y temporal, hasta que se realicen las obras y se obtenga la cédula definitiva. La cédula provisional se expide por el ayuntamiento o la comunidad autónoma, previo informe técnico desfavorable de un arquitecto o un aparejador, que indique las deficiencias de la vivienda y las obras a realizar.
¿En qué Comunidades Autónomas es obligatoria la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento que certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la ley. La cédula de habitabilidad es obligatoria en las siguientes Comunidades Autónomas:
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Asturias: Consejería de Derechos Sociales y Bienestar.
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Baleares: Dirección General de Arquitectura y Vivienda.
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Cantabria: Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo.
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Cataluña: Agencia de la Vivienda de Cataluña.
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Extremadura: Dirección General de Arquitectura y Calidad de la Edificación.
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La Rioja: Dirección General de Urbanismo y Vivienda.
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Murcia: Consejería de Fomento e Infraestructuras.
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Navarra: Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio.
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Valencia: Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana.
En el resto de Comunidades Autónomas, la cédula de habitabilidad no es necesaria para vender o alquilar una vivienda.
¿Cuándo caduca la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad tiene una validez limitada, que depende del tipo de vivienda y de la normativa de cada comunidad autónoma. Una vez transcurrido el plazo, deberás renovarla o solicitar una nueva. Los plazos de validez de la cédula de habitabilidad son los siguientes:
Cédula de primera ocupación: tiene una validez de 15 años, salvo que la normativa autonómica establezca otro plazo. Se aplica a las viviendas nuevas o que han sufrido una obra mayor que modifica la estructura o la superficie de la vivienda.
Cédula de segunda ocupación: tiene una validez de 10 años, salvo que la normativa autonómica establezca otro plazo. Se aplica a las viviendas usadas que ya tienen una cédula de primera ocupación caducada o que nunca la han tenido.
Cédula de habitabilidad provisional: tiene una validez de 6 meses, prorrogable por otros 6 meses, salvo que la normativa autonómica establezca otro plazo. Se aplica a las viviendas que no cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la ley, pero que se comprometen a realizar las obras necesarias para adecuarla.
Para saber cuándo caduca tu cédula de habitabilidad, debes consultar la fecha de expedición y de caducidad que aparece en el documento. También puedes consultar el código de identificación de la cédula, que es único y sirve para verificar su validez y su estado.
Vencimiento de la cédula de habitabilidad por comunidades autónomas
Asturias: 10 años para las cédulas de segunda ocupación y rehabilitación concedidas antes de 2004, y 15 años para las concedidas después de 2004.
Baleares, Cantabria, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia: 10 años para las cédulas de primera y segunda ocupación concedidas antes de 2004, y 15 años para las concedidas después de 2004.
Cataluña: 15 años para todas las cédulas de habitabilidad.
¿Cómo obtener un duplicado?
Si has perdido o extraviado tu cédula de habitabilidad, o si se ha deteriorado o dañado, puedes solicitar un duplicado del documento. El duplicado tendrá la misma validez y el mismo contenido que la cédula original, salvo que se indique lo contrario. Para solicitar un duplicado, debes seguir estos pasos:
Acudir al órgano competente que expidió la cédula, que puede ser el ayuntamiento o la comunidad autónoma, según el caso.
Presentar una solicitud por escrito, indicando los datos identificativos de la vivienda y del propietario, así como el motivo por el que se solicita el duplicado.
Aportar una copia del DNI o NIE del propietario, así como del contrato de alquiler o la escritura de compraventa, si procede.
Abonar la tasa correspondiente, que puede variar según la normativa de cada comunidad autónoma.
Recibir el duplicado de la cédula de habitabilidad, que tendrá el mismo código de identificación que la cédula original.
El plazo para obtener el duplicado puede variar según la normativa de cada comunidad autónoma, pero suele ser de unos 15 días hábiles. Si no recibes el duplicado en ese plazo, puedes reclamar al órgano competente que te lo entregue.
¿Cuál es el contenido de la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad contiene la siguiente información:
Los datos identificativos de la vivienda: dirección, referencia catastral, superficie útil y tipo de vivienda (unifamiliar, plurifamiliar, aislada, adosada, etc.).
El Código Seguro de Verificación (CSV) es un elemento de seguridad utilizado en diferentes contextos para verificar la autenticidad de un documento.
El número de personas que pueden ocupar la vivienda, según el número de dormitorios y la superficie útil.
El número y la descripción de las dependencias de la vivienda: salón, cocina, baños, dormitorios, terrazas, trasteros, garajes, etc.
El código de identificación de la cédula, que es único y sirve para consultar su validez y su estado.
La fecha de expedición y de caducidad de la cédula.
El órgano competente que expide la cédula, que puede ser el ayuntamiento o la comunidad autónoma, según el caso.
La firma y el sello del técnico que realiza el informe favorable de habitabilidad, que puede ser un arquitecto o un aparejador, según el caso.
¿Para qué necesito la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento imprescindible para:
- Vender una vivienda. En general, no es posible vender tu vivienda sin cédula de habitabilidad. No obstante, existen algunas excepciones en las que se puede transmitir una vivienda sin cédula de habitabilidad. Una de ellas es cuando se adquiere con el propósito de reformar o derribar el inmueble, y la otra, únicamente en algunas comunidades autónomas, cuando exista acuerdo entre las partes. Sin embargo, estas opciones son muy arriesgadas y no se recomiendan.
Alquilar: Si no puedes conseguir la cédula de habitabilidad, puede que tengas dificultades para alquilar tu vivienda. La cédula de habitabilidad es un requisito legal para poder contratar los servicios básicos de agua, luz y gas. Además, puede que los posibles inquilinos no quieran alquilar tu vivienda, ya que tendrán problemas para empadronarse.
Contratar los suministros de agua, luz y gas.
Solicitar ayudas o subvenciones para la rehabilitación o mejora de la vivienda, ya que las administraciones públicas te la exigirán como requisito.
Ayudar a valorar el precio de la vivienda, ya que refleja su superficie útil, su número de dependencias y su capacidad de ocupación.
Sanciones
Si no dispones de la cédula de habitabilidad o si la tienes caducada, te expones a una serie de sanciones, tanto si eres el propietario como si eres el inquilino o el comprador de la vivienda. Estas sanciones pueden ser:
Multas económicas, que pueden ir desde los 300 hasta los 60.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción y de la normativa de cada comunidad autónoma.
Suspensión o corte de los suministros de agua, luz y gas, si las compañías suministradoras detectan que no tienes la cédula vigente o que la has falsificado.
Rescisión o anulación del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, si el inquilino o el comprador reclaman que no se les ha entregado la cédula vigente o que se les ha entregado una cédula falsa o caducada.
Pérdida o devolución de las ayudas o subvenciones para la rehabilitación o mejora de la vivienda, si las administraciones públicas comprueban que no tienes la cédula vigente o que la has falsificado.
Por lo tanto, te aconsejo que no te arriesgues y que obtengas o renueves tu cédula de habitabilidad lo antes posible, para evitar problemas legales y económicos.
Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad
Los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad dependen de la normativa de cada comunidad autónoma, pero en general se basan en los siguientes criterios:
La altura libre de la vivienda debe ser igual o superior a la establecida por la ley, que suele ser de 2,5 m para las estancias principales y de 2,2 m para las estancias secundarias.
La vivienda debe tener una ventilación e iluminación natural adecuadas, mediante ventanas o huecos que den al exterior o a patios de ventilación.
La vivienda debe tener un salón-comedor, una cocina, un baño y al menos un dormitorio. Además, el número de dormitorios debe ser proporcional al número de personas que pueden ocupar la vivienda, según la ley.
La vivienda debe tener instalaciones de agua, luz, gas, calefacción, aire acondicionado, saneamiento y telecomunicaciones, que funcionen correctamente y cumplan la normativa vigente.
La vivienda debe tener un certificado de eficiencia energética, que indique su consumo y su emisión de gases de efecto invernadero.
La vivienda debe estar en buen estado de conservación y no presentar riesgos para la seguridad o la salubridad de las personas.
La superficie útil de la vivienda varía en cada comunidad autónoma:
Baleares: 26 m²
Asturias: 28 m²
Cantabria, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra, Valencia: 30 m²
Cataluña: 36 m²
¿Existe alguna excepción por la que no necesitaré la cédula de habitabilidad?
Sí, existen algunas excepciones por las que no necesitarás la cédula de habitabilidad para alquilar o vender una vivienda, aunque son muy pocas y muy específicas. Estas son:
Las viviendas que se alquilan o venden como parte de un conjunto inmobiliario, como un hotel, una residencia, un camping, etc. En este caso, se necesita una cédula de habitabilidad colectiva, que se expide para todo el conjunto y no para cada vivienda individual.
Los locales comerciales u oficinas que se venden como vivienda.
Las viviendas que se alquilan o venden como viviendas de protección oficial (VPO), viviendas de promoción pública (VPP) o viviendas de régimen especial (VRE). En este caso, se necesita una calificación definitiva, que se expide por la comunidad autónoma y que acredita que la vivienda cumple los requisitos para acogerse a estos regímenes de protección.
¿Cómo obtener la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa vigente. Es imprescindible para realizar operaciones como la compraventa, el alquiler o la contratación de servicios básicos (agua, luz, gas, etc.) de una vivienda.
Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario seguir una serie de pasos que te explicaré a continuación. Pero antes, debes saber quién es el responsable de realizar este trámite.
¿Quién la realiza?
La cédula de habitabilidad la debe solicitar el propietario de la vivienda, ya sea una persona física o jurídica. El propietario puede encargar la gestión a un profesional cualificado, como un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero, que se encargará de realizar la inspección técnica de la vivienda y de emitir el certificado de habitabilidad.
El certificado de habitabilidad es un documento técnico que describe las características de la vivienda y certifica que cumple con los requisitos de habitabilidad establecidos por la normativa. El certificado de habitabilidad tiene una validez de 6 meses desde su emisión, por lo que debe presentarse dentro de ese plazo para solicitar la cédula de habitabilidad.
Pasos que se realizan en el procedimiento
Solicitar la inspección técnica de la vivienda a un profesional cualificado, que se encargará de verificar que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad y de emitir el certificado de habitabilidad.
Presentar el certificado de habitabilidad junto con la solicitud de la cédula de habitabilidad y la documentación requerida en el órgano competente de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda. La documentación requerida puede variar según la comunidad autónoma, pero por lo general incluye el DNI o NIF del propietario, el título de propiedad de la vivienda, el plano de la vivienda y el justificante del pago de la tasa correspondiente.
Recibir la cédula de habitabilidad en el domicilio indicado en la solicitud o recogerla en el órgano competente. La cédula de habitabilidad tiene una validez de entre 10 y 15 años, según la comunidad autónoma, y debe renovarse al vencimiento de dicho plazo.
¿Cuánto tarda la obtención de la cédula de habitabilidad?
El tiempo que se tarda en obtener la cédula de habitabilidad depende de varios factores, como la disponibilidad del profesional que realiza la inspección técnica, la carga de trabajo del órgano competente que tramita la solicitud y la complejidad del expediente.
En general, se estima que el plazo medio para obtener la cédula de habitabilidad es de entre 15 y 30 días hábiles desde la presentación de la solicitud. Sin embargo, este plazo puede variar según la comunidad autónoma y las circunstancias particulares de cada caso.
¿Cuánto me va a costar la cédula de habitabilidad?
El coste de la cédula de habitabilidad se compone de dos conceptos: el coste del certificado de habitabilidad y el coste de la tasa administrativa.
El coste del certificado de habitabilidad lo fija el profesional que realiza la inspección técnica de la vivienda, y puede variar según el tipo, la superficie y el estado de la vivienda, así como según la tarifa del profesional. El coste medio del certificado de habitabilidad suele oscilar entre 100 y 300 euros, aunque puede ser mayor o menor según el caso.
El coste de la tasa administrativa lo fija la comunidad autónoma donde se solicita la cédula de habitabilidad, y puede variar según el tipo y la superficie de la vivienda, así como según la normativa aplicable. El coste medio de la tasa administrativa suele oscilar entre 10 y 50 euros, aunque puede ser mayor o menor según el caso.
¿Quién paga la cédula de habitabilidad?
El pago de la cédula de habitabilidad corresponde al propietario de la vivienda, ya que es el responsable de solicitarla y de mantenerla vigente. Sin embargo, en el caso de que la cédula de habitabilidad sea necesaria para realizar una operación de compraventa o de alquiler de la vivienda, el pago de la cédula de habitabilidad puede ser objeto de negociación entre las partes, y puede repartirse entre el vendedor y el comprador o entre el arrendador y el arrendatario, según lo que se acuerde en el contrato.
Fuentes bibliográficas: normativa utilizada
Para escribir este artículo, he consultado la siguiente normativa sobre la cédula de habitabilidad:
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.
Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de habitabilidad de viviendas y de habitabilidad en edificios.
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
En conclusión, la cédula de habitabilidad más allá de ser uno de los documentos para vender una casa o alquilarla, certifica la adecuación de una vivienda, previniendo de complicaciones legales y económicas.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
