Actualizado el jueves, 11 abril, 2024
Comprar o vender una vivienda suele ser un proceso complejo, lleno de obstáculos, trámites y cosas que hacer. Dentro de esta complejidad, aparecen los contratos de arras, cuyo objetivo es brindar seguridad tanto al comprador como al vendedor. En este artículo nos centraremos en uno de sus tipos: las arras penales.
¿Qué es el contrato de arras penales?
El contrato de arras penales es un tipo de contrato de arras que se utiliza para asegurar el cumplimiento del contrato de compraventa de una vivienda. Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de que está interesado en comprar la propiedad. El contrato de arras penales establece que, si alguna de las partes incumple el contrato, tendrá que pagar una indemnización a la otra parte. Además, la parte perjudicada podrá exigir que se cumpla el contrato o que se resuelva el mismo.
El contrato de arras penales es una forma de proteger los intereses de ambas partes, ya que evita que el comprador se arrepienta de la compra o que el vendedor busque otro comprador que le ofrezca más dinero. Sin embargo, también implica un compromiso firme y una responsabilidad por el cumplimiento del contrato, por lo que hay que estar seguro de lo que se firma y de las consecuencias que puede tener.
Peculiaridades de las arras penales
Las arras penales tienen algunas peculiaridades que las diferencian de otros tipos de contrato de arras. Estas son algunas de ellas:
No permiten el desistimiento del contrato. A diferencia de las arras penitenciales, que permiten que el comprador o el vendedor se retiren del contrato sin más consecuencia que perder o devolver las arras, las arras penales no dan esa opción. Si una de las partes quiere desistir del contrato, tendrá que pagar la indemnización correspondiente y, además, podrá ser obligada a cumplir el contrato o a resolverlo.
Funcionan como indemnización. Las arras penales no solo sirven como garantía del contrato, sino también como indemnización por el daño causado por el incumplimiento. Esto significa que la parte que incumple el contrato no solo pierde las arras, sino que también tiene que pagar una cantidad adicional a la otra parte. Esta cantidad suele ser el doble de las arras, pero puede variar según lo que se pacte en el contrato.
No excluyen el cumplimiento forzoso del contrato. Las arras penales no impiden que la parte perjudicada pueda exigir que se cumpla el contrato o que se resuelva el mismo. Esto quiere decir que, además de pagar la indemnización, la parte que incumple el contrato puede verse obligada a comprar o vender la vivienda, o a renunciar al contrato y a la propiedad. La parte perjudicada puede elegir entre estas dos opciones, según lo que le convenga más.
¿Cuál es el contenido del contrato de arras penales?
El contrato de arras penales debe contener una serie de datos y cláusulas que identifiquen a las partes, a la vivienda y a las condiciones del contrato. Estos son algunos de los elementos que no pueden faltar en el contrato de arras penales:
Los datos personales de los compradores y los vendedores, así como sus documentos de identidad y sus firmas.
La descripción de la vivienda que se va a comprar o vender, incluyendo su ubicación, superficie, características, estado, cargas y referencias catastrales.
El precio total de la vivienda y la forma de pago, especificando si se va a financiar con una hipoteca o con otro medio.
La cantidad de las arras que se entregan como señal, así como el plazo y la forma de entrega.
La fecha límite para formalizar el contrato de compraventa ante notario, así como las posibles prórrogas o penalizaciones por retraso.
La cláusula que establece que se trata de un contrato de arras penales, y que especifica las consecuencias del incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes, tanto en cuanto a la indemnización como al cumplimiento o resolución del contrato.
Otras cláusulas que se consideren necesarias o convenientes, como las relativas a la distribución de los gastos e impuestos, las condiciones suspensivas o resolutorias, las garantías adicionales o las responsabilidades por vicios ocultos.
Plazo para escriturar desde contrato de arras
Generalmente, en el contrato de arras se establece un periodo de 3 meses desde que se firma, hasta que se produce el contrato de compraventa. Eso sí, este plazo dependerá de lo que pacten las partes, llegando incluso a ampliarse si ambos están de acuerdo.
El plazo para escriturar desde el contrato de arras es importante, ya que determina el tiempo que tienen las partes para preparar la documentación necesaria, obtener la financiación adecuada y resolver cualquier problema que pueda surgir. Si el plazo se cumple y el contrato de compraventa no se formaliza, se entenderá que hay un incumplimiento del contrato de arras, y se aplicarán las consecuencias previstas en el mismo.
Por eso, es conveniente fijar un plazo razonable, que no sea ni demasiado corto ni demasiado largo, y que se adapte a las circunstancias de cada caso. También es aconsejable incluir en el contrato de arras una cláusula que permita prorrogar el plazo de forma consensuada, o que establezca las causas justificadas que puedan impedir el cumplimiento del plazo.
Legislación de las arras penales
Pese a que las arras penales no aparecen recogidas en el Código Civil, estas pueden equipararse a las obligaciones con cláusula penal, que sí aparecen en el Código Civil, concretamente en el artículo 1152 y siguientes.
De hecho, en el artículo 1153, encontramos lo que mencionamos anteriormente, y es que, el pago de las arras penales no exime del cumplimiento del contrato para el deudor (en este caso, el vendedor, puesto que el comprador le ha pagado las arras). Lo que quiere decir, que, si el vendedor incumple el contrato, el comprador puede exigir tanto el pago de las arras, como el cumplimiento forzoso del contrato.
El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.
¿Cuánto se paga de arras penales?
La cantidad a pagar será la pactada entre ambas partes, pero lo habitual es que el comprador entregue al vendedor un 10% del valor final de la vivienda en concepto de arras.
El pago de las arras penales se suele realizar en el momento de la firma del contrato de arras, lo habitual es transferencia bancaria, aunque no hay que descartar otras opciones como el cheque. Es importante que el pago quede reflejado en el contrato.
El pago de las arras penales tiene una doble función: por un lado, sirve como señal de que el comprador está realmente interesado en comprar la vivienda, y por otro, sirve como indemnización en caso de incumplimiento del contrato. Por eso, hay que tener en cuenta que el pago de las arras penales implica un compromiso firme con el contrato de compraventa, y que no se puede recuperar el dinero si se cambia de opinión.
Diferencia entre arras penales, confirmatorias y penitenciales
Las arras penales son solo uno de los tipos de contrato de arras que existen. Los otros dos tipos son las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Estas son las principales diferencias entre ellos:
Las arras confirmatorias son aquellas que se entregan como parte del precio de la vivienda, y que sirven para confirmar el contrato de compraventa. En este caso, las arras no se pierden ni se devuelven en caso de incumplimiento, sino que se descuentan o se suman al precio final de la vivienda. Las arras confirmatorias no implican una indemnización ni un cumplimiento forzoso del contrato, sino que simplemente refuerzan el vínculo entre las partes.
Las arras penitenciales son aquellas que se entregan como garantía del contrato de compraventa, y que permiten que el comprador o el vendedor se retiren del contrato sin más consecuencia que perder o devolver las arras. Las arras penitenciales dan la opción de desistir del contrato, pero a cambio de una penalización. Las arras penitenciales excluyen la indemnización y el cumplimiento forzoso del contrato, salvo que se pacte lo contrario.
Las arras penales son aquellas que se entregan como garantía del contrato de compraventa, y que pretenden asegurar el cumplimiento del contrato. En este caso, las arras se pierden o se devuelven dobladas en caso de incumplimiento, y además se puede exigir que se cumpla o se resuelva el contrato. Las arras penales no permiten el desistimiento del contrato, y suponen una indemnización y un cumplimiento forzoso del contrato, salvo que se pacte lo contrario.
Incumplimiento del contrato de arras penales
El incumplimiento del contrato de arras penales puede darse por varias razones, como por ejemplo, que el comprador no consiga la financiación necesaria, que el vendedor encuentre otro comprador que le ofrezca más dinero, que la vivienda tenga algún defecto o carga que no se conocía, o que alguna de las partes cambie de opinión sobre la compra o la venta.
Sea cual sea la causa del incumplimiento, las consecuencias son las mismas: la parte que incumple el contrato tendrá que pagar una indemnización a la otra parte, y además podrá ser obligada a cumplir o a resolver el contrato. La indemnización suele ser el doble de las arras, pero puede variar según lo que se pacte en el contrato. El cumplimiento o la resolución del contrato dependerá de lo que elija la parte perjudicada, según su interés.
Para reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato, la parte perjudicada tendrá que acudir a la vía judicial, presentando una demanda ante el juzgado competente. El proceso puede ser largo y costoso, por lo que es conveniente intentar llegar a un acuerdo extrajudicial antes de iniciar la acción judicial.
Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Fiscalidad de las arras penales ¿y en caso de incumplimiento?
La fiscalidad de las arras penales depende de si el contrato de compraventa se llega a formalizar o no. Si el contrato se formaliza, las arras penales se consideran como parte del precio de la vivienda, y tributan según el tipo de impuesto que corresponda al contrato de compraventa, que puede ser el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para primeras transmisiones o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para segundas o posteriores transmisiones. Las arras penales en sí no tributan pero sí tienen implicaciones fiscales en el futuro (en el momento de firmar la escritura de compraventa).
Si el contrato no se formaliza, las arras penales se consideran como una indemnización por el incumplimiento del contrato, y tributan según el tipo de impuesto que corresponda a la renta obtenida por la parte que recibe la indemnización, que puede ser el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto sobre Sociedades (IS).
En el caso del IRPF, la indemnización se considera como una ganancia o una pérdida patrimonial, según sea el caso, y se integra en la base imponible del ahorro, tributando al tipo que corresponda según la escala vigente. En el caso del IS, la indemnización se considera como un ingreso o un gasto, según sea el caso, y se integra en la base imponible del impuesto, tributando al tipo que corresponda según el régimen aplicable.
Modeloo de contrato de arras penales
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Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
