Actualizado el miércoles, 23 octubre, 2024
Comprar o vender una vivienda suele ser un proceso complejo, lleno de obstáculos, trámites y cosas que hacer. Dentro de esta complejidad, aparecen los contratos de arras, cuyo objetivo es brindar seguridad tanto al comprador como al vendedor.
En este artículo nos centraremos en uno de sus tipos: las arras penales.
¿Qué son las arras penales?
Las arras penales son un tipo de contrato que se utiliza en las compraventas de bienes, especialmente en inmuebles, para garantizar el cumplimiento de lo acordado.
Mediante este acuerdo, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal, que además sirve como garantía de que está comprometido con la compra.
Si una de las partes incumple, la otra puede exigir una compensación económica (generalmente el doble de la cantidad entregada) y además puede demandar el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato.
La diferencia entre arras confirmatorias y penales es que las arras penales incluyen una cláusula que permite a la parte afectada exigir el cumplimiento del contrato, además de la indemnización.
En cuanto a los plazos para la formalización de la escritura y la cantidad entregada como arras, estos son similares a los establecidos en los contratos de arras confirmatorias, siendo acordados por las partes de manera flexible.
Diferencia entre arras penales y penitenciales
A continuación se presenta una tabla que muestra las diferencias clave entre las arras penales y las arras penitenciales:
| Arras Penales | Arras Penitenciales |
|---|---|
| Garantizan el cumplimiento del contrato. | Permiten el desistimiento del contrato a cambio de una penalización. |
| Indemnización en caso de incumplimiento (generalmente el doble de las arras). | La parte que desiste pierde las arras (el comprador) o las devuelve duplicadas (el vendedor). |
| No se permite el desistimiento unilateral. | Se puede desistir unilateralmente, perdiendo o devolviendo las arras. |
| La parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato. | No se puede exigir el cumplimiento forzoso. |
Arras penales y el Código Civil
Aunque las arras penales no están expresamente recogidas en el Código Civil, pueden ser equiparadas a las obligaciones con cláusula penal, reguladas en los artículos 1152 y siguientes.
En el artículo 1153 se establece que el deudor (por ejemplo, el vendedor) no puede evitar el cumplimiento del contrato simplemente pagando la pena, salvo que este derecho se le haya reservado de manera explícita.
Esto significa que en un contrato de arras penales, si el vendedor incumple el acuerdo, el comprador tiene derecho a exigir tanto el pago de la indemnización (el doble de las arras) como el cumplimiento forzoso del contrato.
El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.
Incumplimiento del contrato de arras penales
Cuando una de las partes no cumple con el contrato de arras penales, las consecuencias son graves.
Si el comprador o el vendedor decide no cumplir con el acuerdo, la otra parte tiene derecho a reclamar una indemnización, que suele ser el doble de las arras. Además, puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución.
El incumplimiento puede ocurrir por varios motivos, como la falta de financiación por parte del comprador o la decisión del vendedor de aceptar una oferta más alta.
En cualquier caso, la parte afectada puede presentar una demanda ante el juzgado competente para exigir sus derechos, aunque siempre es recomendable intentar llegar a un acuerdo extrajudicial para evitar los costos y tiempos de los procesos judiciales.
Arras penales y el artículo 1105 del Código Civil
En el contexto de las arras penales, el artículo 1105 cobra relevancia en situaciones donde, por ejemplo, el comprador o el vendedor no puede cumplir el contrato debido a eventos fuera de su control, como desastres naturales, crisis financieras imprevistas o cambios legales repentinos. En estos casos, el incumplimiento del contrato podría no conllevar las penalizaciones habituales si se prueba que la causa del incumplimiento está fuera del control de la parte afectada.
Sin embargo, para que se aplique esta exoneración, deben demostrarse claramente las circunstancias excepcionales, ya que, por norma general, en un contrato de arras penales, la parte que incumple está obligada a indemnizar a la otra, incluso en caso de problemas previsibles o evitables.
Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Fiscalidad de las arras penales
La tributación de las arras penales depende de si se formaliza o no el contrato de compraventa:
Si se formaliza el contrato: Las arras penales se consideran parte del precio del inmueble y tributan en función del tipo de compraventa (IVA o ITP).
Si no se formaliza el contrato: Las arras penales se consideran una indemnización, y tributan como ganancia patrimonial en el IRPF o como ingreso en el Impuesto de Sociedades, dependiendo del régimen fiscal de la parte que recibe la indemnización.
Modelo de contrato de arras penales
El contrato de arras penales debe incluir los datos de las partes, una descripción detallada del inmueble, el precio de compraventa y la cantidad de arras entregadas (normalmente el 10%).
Además, debe incluir una cláusula penal que asegure indemnización en caso de incumplimiento. La información es similar a la de un contrato de arras, con la diferencia de esta cláusula penal.
Ejemplos en los que tendría sentido usar las arras penales
Cuando el comprador busca seguridad: Las arras penales pueden ser útiles cuando el comprador quiere asegurarse de que el vendedor no venderá la propiedad a otro comprador ofreciendo un mejor precio. Si el vendedor incumple, se le puede obligar a completar la venta.
En transacciones con alto valor: En operaciones de compraventa de inmuebles de gran valor, las arras penales proporcionan una garantía adicional de que ambas partes cumplirán el contrato, reduciendo el riesgo de que una de ellas se eche atrás en la última fase.
Comparte tu experiencia con los contratos de arras penales
En definitiva, el contrato de arras penales es una herramienta legal poderosa que protege a ambas partes en una transacción de compraventa, garantizando el cumplimiento del acuerdo y estableciendo consecuencias claras en caso de incumplimiento.
Si estás en proceso de comprar o vender una propiedad, conocer las implicaciones de las arras penales puede marcar la diferencia en la seguridad de tu transacción.
Si tienes alguna duda sobre los contratos inmobiliarios o quieres compartir tu experiencia, ¡déjanos tus comentarios y únete a la conversación! Tu opinión puede ser útil para otros que se encuentren en una situación similar.
