Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
La valoración de vivienda es una práctica cada vez más común y habitual. Existen diferentes métodos de hacerla y cada uno tendrá en cuenta una serie de aspectos. En este artículo hablaremos de los métodos de valoración inmobiliaria más importantes y en qué consisten, ¡Allá vamos!
Métodos de valoración inmobiliaria: ¿Qué es la valoración de vivienda?
La valoración de vivienda es el proceso mediante el cual se determina el valor económico de una propiedad inmobiliaria, como una casa, apartamento o cualquier tipo de residencia. Esta valoración es realizada por profesionales y es de gran importancia en diferentes situaciones, como la compra-venta de una vivienda, la solicitud de un préstamo hipotecario, la división de bienes en una herencia, entre otros.
El objetivo principal de la valoración de vivienda es establecer un valor justo y objetivo que refleje el precio de mercado de la propiedad en un momento específico.
Es fundamental recordar que este proceso no solo se basa en aspectos físicos como el estado de la vivienda o su ubicación, sino también en factores económicos y financieros.
La evolución del mercado inmobiliario, la oferta y demanda en la zona, o incluso el tipo de financiación disponible en ese momento pueden afectar directamente el valor de una propiedad.
Esto hace que la valoración sea una herramienta estratégica tanto para compradores como para vendedores.
Orden ECO 805/2003
Esta orden es el régimen jurídico que estipula las normas a seguir en los métodos de valoración inmobiliaria y es de obligatorio cumplimiento. De esta forma se asegura la calidad de la tasación, así como, proteger a los compradores.
La Orden ECO 805/2003, además de establecer los métodos de valoración, también especifica los requisitos que deben cumplir los profesionales que realizan estas valoraciones, asegurando que tengan las competencias y experiencia necesarias.
Esto refuerza la transparencia y confianza en el proceso, especialmente en operaciones financieras como la concesión de préstamos hipotecarios, donde el valor tasado de la propiedad juega un papel clave.
Métodos de valoración inmobiliaria
A continuación vamos a hablar de los principales métodos de valoración inmobiliaria. La orden ECO 805/2003 recoge el método del coste, de comparación y de actualización de rentas.
Método del coste
Este método se basa en calcular el valor de la propiedad estimando el coste de construcción de una vivienda similar nueva, considerando la depreciación o el desgaste que ha experimentado la vivienda a lo largo del tiempo. Es especialmente útil cuando no existen suficientes datos de ventas de propiedades comparables en el mercado. El valor del suelo se calculará por separado al de construcción. El proceso a seguir sería así en el método de coste o reposición:
- Se calcula el valor de construir una vivienda similar a la que se está valorando en la ubicación específica. Esto implica tener en cuenta los materiales, mano de obra, permisos y otros costos asociados con la construcción.
- Se evalúa el estado de conservación de la vivienda y se considera el desgaste que ha sufrido con el tiempo. La depreciación puede deberse a factores como la edad de la propiedad, la calidad de los materiales utilizados o el mantenimiento realizado.
- Además del coste de construcción y la depreciación, se valora el terreno en el que se encuentra la vivienda. La valoración del terreno se realiza por separado.
- Cálculo del valor final: Sumando el coste de construcción, restando la depreciación y sumando el valor del terreno, se llega a la valoración estimada de la vivienda.
Un aspecto clave que no siempre se considera es la obsolescencia funcional.
Este concepto hace referencia a cómo el diseño o las características de una vivienda pueden haber quedado anticuadas respecto a las tendencias actuales.
Elementos como la falta de eficiencia energética o la distribución poco práctica de los espacios pueden reducir significativamente el valor de la propiedad.
Tener en cuenta esta obsolescencia puede evitar sobrevaloraciones, especialmente en zonas donde los compradores buscan características más modernas.
Método de comparación
El método de comparación es uno de los enfoques más utilizados en los métodos de valoración inmobiliaria. Este método se basa en determinar el valor de una propiedad mediante la comparación con otras propiedades similares que han sido recientemente vendidas en el mismo mercado o en una ubicación similar. Lo recomendable es tener información acerca de otras 6-7 transacciones que se hayan realizado de viviendas similares. Junto a esta información y a la experiencia del tasador, que debe ser capaz de eliminar aspectos de especulación u otros datos, se obtiene la valoración de la vivienda. Este es el método de valoración inmobiliaria prioritario que utilizamos en AZ Hogar y el que más recomienda la Orden ECO 805/2003.
Es importante destacar que la calidad de los datos comparables es clave para la precisión del método.
No solo se trata de ubicar propiedades similares, sino también de ajustar las diferencias que puedan existir, como las reformas realizadas, la antigüedad de los inmuebles, la orientación o la proximidad a servicios.
Estos pequeños detalles pueden generar una diferencia significativa en el valor final de la tasación.
Método de actualización de rentas
El método de actualización de rentas es un enfoque utilizado en la valoración de viviendas y otras propiedades de inversión para determinar su valor basándose en los ingresos que generan. Este método suele aplicarse cuando no hay suficientes datos para llevar a cabo el método de comparación.
- Estimación de los ingresos por alquiler: Se calcula el ingreso anual esperado que generaría la vivienda si fuera alquilada. Esto implica considerar factores como el alquiler mensual estimado, la ocupación esperada y posibles ajustes por gastos adicionales asociados con el arrendamiento.
- Determinación de la tasa de capitalización: La tasa de capitalización es el porcentaje que se aplica a los ingresos por alquiler para determinar el valor actual de la propiedad. Se basa en el rendimiento de inversiones similares en el mercado inmobiliario. El artículo 32 de la Orden ECO 803/203 establece cómo determinar la tasa de capitalización.
- Cálculo del valor de la vivienda: Dividiendo los ingresos anuales estimados por la tasa de capitalización, se obtiene el valor de la vivienda utilizando el método de actualización de rentas.
Este método también puede verse afectado por factores externos, como cambios en la legislación sobre alquileres o las condiciones económicas generales.
Por ejemplo, un aumento en las tasas de interés puede reducir el valor de la propiedad, ya que los inversores buscarán mayores rendimientos para compensar el coste financiero más alto de sus préstamos.
Además, en mercados donde los alquileres están regulados, este enfoque puede requerir ajustes adicionales.
Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. […]
Otros métodos de valoración inmobiliaria: Método residual
Este método no está recogido en la Orden ECO 805/2003. El método residual se enfoca en estimar su valor basándose en el valor actual de los flujos de ingresos futuros esperados menos los costos de desarrollo o construcción.
Este método es comúnmente utilizado en el contexto de proyectos de desarrollo inmobiliario, donde una propiedad aún no ha sido construida o está siendo renovada. El objetivo es determinar si el desarrollo de la propiedad será rentable y cuál sería el valor residual de la propiedad una vez que se hayan restado los costos de desarrollo.
En este método es esencial contar con un análisis detallado y realista de los costos de desarrollo, ya que cualquier desviación en estos puede afectar significativamente la rentabilidad final del proyecto. Además, es recomendable realizar estudios de mercado actualizados para prever si la demanda futura será suficiente para justificar el proyecto.
Valoración de vivienda gratis
En AZ Hogar, utilizamos el método de comparación a la hora de valorar una vivienda. Comprobamos las viviendas que se han vendido en nuestra inmobiliaria y en otras inmobiliarias con características similares, comprobamos que tendencias está sufriendo el mercado inmobiliario, así como sus previsiones, tenemos en cuenta los tipos de interés que afectan al nivel de endeudamiento de los compradores y revisamos los precios de publicación de los principales portales inmobiliarios actuales.
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