Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Vender una casa es un proceso complejo, pero aún más cuando se trata de vender una casa con hipoteca, puesto que surgen nuevas dudas y obstáculos. Afortunadamente, vender una casa con hipoteca no es algo inusual ni imposible de lograr. Con el conocimiento adecuado y una planificación cuidadosa, es posible llevar a cabo esta transacción de manera exitosa y sin contratiempos.
Así que, no te preocupes y presta atención a este artículo, en el cual te lo explicaremos ¡todo!
Vender casa con hipoteca vigente y cancelar la hipoteca
Una de las opciones más habituales a la hora de vender una casa con hipoteca es cancelar el préstamo con el dinero que obtengas de la venta. De esta forma, te librarás de la deuda y podrás disponer del resto del dinero para lo que quieras. Sin embargo, esta opción tiene algunas particularidades según el caso:
La hipoteca es inferior al precio de venta de la vivienda
Si el importe que te queda por pagar de la hipoteca es menor que el precio al que vendes la casa, no tendrás ningún problema para cancelar el préstamo. Solo tendrás que abonar al banco el capital pendiente más la comisión de cancelación correspondiente que tengas con tu banco. El resto del dinero será para ti, una vez que hayas pagado los gastos para vender una casa, como el impuesto de plusvalía municipal, la gestoría, el notario, registro de la propiedad, etc.
La hipoteca es superior al precio de venta de la vivienda
Si el importe que te queda por pagar de la hipoteca es mayor que el precio al que vendes la casa, tendrás que afrontar una situación de deuda residual. Esto significa que, aunque vendas la casa, seguirás debiendo dinero al banco. En este caso, tendrás que negociar con el banco una solución, que puede ser:
Pagar la diferencia con tus ahorros o con otro préstamo personal.
Solicitar una quita o condonación de la deuda, es decir, que el banco te perdone una parte o la totalidad de lo que debes. Esto dependerá de la voluntad del banco y de tu capacidad de pago. Esta no suele ser una solución que vaya a aceptar tu banco.
En cualquier caso, te recomendamos que antes de vender tu casa, tengas resuelta esta situación. En caso de llegar a un acuerdo con tu banco sería posible vender la casa.
Subrogación de hipoteca
Otra opción para vender una casa con hipoteca es cambiar la titularidad del préstamo y pasarla al comprador. Para eso puedes solicitar una subrogación de hipoteca. En otras palabras, lo que estarías intentando es que el comprador que tiene intención de comprar tu vivienda, sea el nuevo titular de la hipoteca que tienes ahora.
Esta opción puede ser interesante si la hipoteca que tienes tiene unas condiciones mejores que las que ofrece el mercado actual, como por ejemplo, un tipo de interés más bajo, un plazo más largo, etc. Así, el comprador se beneficiaría de esas condiciones y tú te ahorrarías los gastos de cancelación de la hipoteca.
Sin embargo, esta opción también tiene sus requisitos y limitaciones:
El comprador tiene que estar de acuerdo en subrogarse en tu hipoteca y asumir las condiciones del contrato.
El banco tiene que aprobar la operación y analizar la solvencia del comprador. Si el banco no acepta la subrogación, el comprador tendrá que solicitar una nueva hipoteca con otro banco.
El comprador tiene que pagar los gastos de subrogación, como la comisión de subrogación, la gestoría, el notario, etc. Estos gastos suelen ser menores que los de una nueva hipoteca, pero hay que tenerlos en cuenta.
El comprador tiene que pagar la diferencia entre el precio de venta de la casa y el capital pendiente de la hipoteca, ya sea con sus ahorros o con otro préstamo.
Vender casa con hipoteca para comprar otra
Si quieres vender tu casa con hipoteca para comprar otra, tienes varias opciones según el tipo de financiación que necesites y la situación del mercado:
Hipoteca puente
La hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario diseñado para ayudar a las personas a financiar la compra de una nueva propiedad antes de haber vendido su vivienda actual.
Es decir, esta opción será interesante si quieres cambiarte de casa y comprarte otra. Puedes comprarte la casa nueva y mientras intentas vender la antigua puedes solicitar la hipoteca puente, de forma que se unifican la hipoteca de la casa antigua y nueva hasta que consigas venderla. Normalmente, este tipo de hipoteca tienen una fecha de caducidad: de 6 meses a 5 años.
Una vez has conseguido vender la antigua casa, la hipoteca puente pasa a ser una hipoteca normal de la nueva vivienda.
Vender piso con hipoteca para comprar otro con hipoteca
Otra opción es vender tu casa con hipoteca para comprar otra con hipoteca. Es decir, cancelar la hipoteca de la casa antigua con el dinero de la venta y solicitar una nueva hipoteca para la casa nueva.
Cuando solicitas una hipoteca tienes que cumplir con los requisitos de solvencia que exige el banco para concederte la nueva hipoteca. En especial, tienes que tener cuidado con el ratio de endeudamiento, que es el porcentaje de tus ingresos que destinas al pago de las deudas. Lo recomendable es que no supere el 35% o el 40%.
CONSEJO Comunica claramente al banco donde solicitas la nueva hipoteca o al bróker hipotecario que estás vendiendo una casa con hipoteca que cancelarás para comprar otra nueva vivienda con hipoteca.
De este modo no tendrán en cuenta en el estudio de solvencia el pago de tu hipoteca actual y tendrás muchas más probabilidades de que te concedan la nueva hipoteca.
Vender piso con hipoteca para comprar otro al contado
La última opción es vender tu casa con hipoteca para comprar otra al contado. Es decir, cancelar la hipoteca de la casa antigua con el dinero de la venta y pagar la casa nueva sin pedir ningún préstamo.
Esta opción puede ser interesante si tienes suficientes ahorros para comprar la casa nueva o si el precio de la casa nueva es muy inferior al de la casa antigua.
Sin embargo, tienes que tener disponibilidad de los fondos para comprar la casa nueva, lo que puede implicar vender antes la casa antigua. Es posible firmar la venta de tu vivienda y la compra de la nueva el mismo día, si firmas la escritura de compraventa a primera hora del día y tanto tú como el comprador de tu vivienda utilizáis como medios de pago una transferencia inmediata o bien una transferencia vía Banco de España (OMF: Orden de Movimiento de Fondos).
Vender piso con hipoteca que pagaste al banco pero no cancelaste registralmente
Hay casos en los que se ha pagado la hipoteca al banco, pero no se ha cancelado registralmente. Esto significa que, aunque no se debe nada al banco, la hipoteca sigue constando en el Registro de la Propiedad como una carga sobre la vivienda.
Esto puede ocurrir por desconocimiento, por olvido o por querer ahorrarse los gastos de cancelación registral. Sin embargo, esto puede suponer un problema a la hora de vender la casa con hipoteca, ya que el comprador puede desconfiar de la situación o exigir que se cancele la hipoteca antes de formalizar la compraventa.
¿Cuándo y cómo se tramita esa cancelación registral?
La cancelación registral de la hipoteca es un trámite que se debe hacer una vez que se ha pagado la totalidad del préstamo al banco. Consiste en solicitar al banco un certificado de deuda cero, que acredita que se ha saldado la deuda, y presentarlo ante un notario para que otorgue una escritura pública de cancelación de hipoteca.
Esta escritura se debe inscribir en el Registro de la Propiedad para que quede constancia de que la vivienda está libre de cargas.
Este trámite se puede hacer en cualquier momento después de haber pagado la hipoteca, pero lo más recomendable es hacerlo como muy tarde con un mes de antelación a firma de la escritura de venta de tu vivienda, para que en la nota simple no haya ningún asiento pendiente y quede constancia de que no tienes ninguna carga.
¿Se puede firmar una escritura de compraventa con una hipoteca que el vendedor ha pagado al banco, pero no la ha cancelado en el registro de la propiedad? La respuesta es afirmativa. En caso de que falte un mes para la firma de la escritura de compraventa y todavía no hayas cancelado registralmente tu hipoteca, el comprador puede retenerte este coste del precio de venta para realizar la cancelación de la hipoteca. Pongamos un ejemplo en el que se pacta el precio de venta en 100.000 euros y hay una hipoteca de 60.000 euros, en este caso el comprador efectúa los siguientes pagos:
60.000 euros al banco para cancelar la hipoteca.
1.500 euros los retendrá el comprador para pagar al registro de la propiedad, notario y gestoría para cancelar la hipoteca.
38.500 euros se entregan al vendedor en el momento de la firma.
Semanas después de que el comprador haya liquidado el pago de la gestoría, la notaría y el registro de la propiedad, devolverá el sobrante al vendedor.
¿Cuánto cuesta la cancelación de una hipoteca?
La cancelación de una hipoteca conlleva una serie de gastos por vender la vivienda que se deben asumir tanto si se hace antes como después de la venta de la casa. Estos gastos son los siguientes:
Comisión de cancelación: es el porcentaje que cobra el banco por cancelar anticipadamente el préstamo. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente, pero depende de lo que se haya pactado en el contrato. Si se ha pagado la totalidad de la hipoteca, esta comisión no se aplica.
Certificado de deuda cero: es uno de los documentos para vender una vivienda. Lo expide el banco para certificar que se ha pagado la hipoteca. Suele tener un coste de entre 50 y 100 euros, pero depende de cada entidad.
Escritura de cancelación de hipoteca: es el documento que otorga el notario para formalizar la cancelación de la hipoteca. Su coste depende del importe de la hipoteca y de los aranceles notariales, pero suele rondar los 300 euros.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: es el trámite que se hace para que la cancelación de la hipoteca quede reflejada en el Registro. Su coste también depende del importe de la hipoteca y de los aranceles registrales, pero suele ser unos 200 euros.
Impuesto de actos jurídicos documentados: es el impuesto que grava la cancelación de la hipoteca. Tendrás que presentar este impuesto aunque estés exento del pago, es decir, no tengas que pagarlo.
La gestoría: se encarga de tramitar todos los documentos necesarios para la cancelación, como el certificado de deuda cero, la escritura de cancelación, la inscripción en el Registro, etc. El coste de la gestoría depende de cada caso y de cada empresa, pero suele estar en unos 300 euros.
En total, la cancelación de una hipoteca puede suponer un gasto de unos 1000 euros, aproximadamente. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estos gastos pueden variar según el caso y la entidad.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?
La cancelación de la hipoteca es un gasto que, por defecto, corresponde al vendedor de la casa, ya que es el que se beneficia de liberar la vivienda de la carga. Sin embargo, se puede negociar con el comprador quien se hace cargo de este gasto, siempre que se refleje en el contrato de compraventa.
Hay casos en los que el comprador acepta pagar la cancelación de la hipoteca, ya sea porque le interesa la vivienda, porque quiere asegurarse de que se hace el trámite o porque quiere ahorrar los gastos de una nueva hipoteca. En estos casos, el comprador puede exigir al vendedor una rebaja en el precio de la casa o una compensación por el gasto.
En cualquier caso, lo más importante es que ambas partes estén de acuerdo y que se dejen claras las condiciones en el contrato. Así, se evitarán malentendidos y conflictos.
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Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
