Actualizado el miércoles, 8 enero, 2025
La permuta inmobiliaria es una alternativa cada vez más popular entre aquellos que desean cambiar de propiedad sin necesidad de vender de forma tradicional.
Este proceso ofrece una solución eficiente y directa, permitiendo a las personas intercambiar propiedades de manera más ágil.
En este artículo, te explicamos qué es la permuta inmobiliaria, sus características principales, cómo realizarla, los gastos e impuestos asociados y algunos consejos clave para que puedas llevar a cabo una negociación exitosa.
¿Qué es una permuta inmobiliaria?
La permuta inmobiliaria es un acuerdo entre dos partes en el que se intercambian inmuebles, sin necesidad de realizar una compraventa tradicional, por tanto, sin que medie una transacción económica.
En lugar de vender una propiedad para adquirir otra, ambas partes acuerdan un intercambio directo.
Este proceso puede ser una opción más rápida y económica para quienes desean cambiar de vivienda, pero como veremos a continuación, cuenta con una faceta un tanto más desafiante, como encontrar a un propietario dispuesto a intercambiar su propiedad y que ambas posean un valor equivalente.
Un ejemplo de permuta real de cambio de piso por casa
Hace un tiempo, me encontré con un caso en el que un propietario poseía una casa en ruinas en Barcelona.
El inmueble estaba tan deteriorado que su venta resultaba inviable, ya que las reparaciones necesarias para ponerlo en condiciones de ser vendido superaban con creces el valor del mismo.
El propietario no disponía de los recursos para afrontar los gastos de reforma, por lo que comenzó a explorar otras opciones alternativas a la venta.
Finalmente, el cliente decidió recurrir a la permuta inmobiliaria. Tras la negociación con un promotor local, acordamos intercambiar la casa por una futura vivienda en un nuevo edificio que se construiría en el mismo terreno.
De este modo, el propietario evitó los desmesurados costos de las reformas y obtuvo una propiedad nueva sin tener que realizar una inversión inicial significativa.
¿Cuáles son las características de la permuta inmobiliaria?
Las principales características de la permuta inmobiliaria son las siguientes:
Intercambio directo: Se trata de la característica principal, y es que a diferencia de una compraventa, en la permuta inmobiliaria entre particulares no hay dinero involucrado (aunque como ahora veremos, pueden existir ajustes monetarios si las propiedades tienen valores diferentes).
Propiedades de valor similar: Aunque no es obligatorio, lo ideal es que ambas propiedades tengan un valor similar para hacer el intercambio justo.
Carácter formalista: Para que la permuta inmobiliaria sea válida, debe ser formalizada mediante escritura pública.
Este documento debe incluir una descripción detallada de las propiedades intercambiadas, así como el valor correspondiente a cada una y los términos establecidos para la transacción.
Mayor rapidez: También se caracteriza por su agilidad y simplicidad, ya que al tratarse de un intercambio directo entre dos propietarios, se eliminan los largos procesos de venta y la incertidumbre que a menudo acompañan a otras transacciones.
Cuando ambas partes están de acuerdo, el acuerdo puede cerrarse en cuestión de semanas.
Además, al no depender de la aprobación de préstamos ni de la disponibilidad de fondos, la permuta se ejecuta con mayor rapidez que las compraventas tradicionales, sin necesidad de esperar la tramitación de financiación.
¿Cómo se hace una permuta de propiedades paso a paso?
El intercambio de propiedades implica una serie de pasos sencillos, pero cruciales para asegurar que todo el proceso se desarrolle de manera correcta. Veremos como se observan similitudes entre el contrato de permuta y la compraventa.
Es el propio Código Civil el que aborda la permuta de manera parcial y nos remite a las disposiciones relativas a la compraventa en todo lo que no está expresamente previsto:
“En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.”
1. Determinación del valor de las propiedades: El primer paso es realizar una correcta y profesional tasación de ambas propiedades para conocer su valor real a través de distintos métodos de valoración inmobiliaria.
2. Negociación del acuerdo: A continuación, las partes acuerdan los términos del intercambio, como acordar qué propiedad se entregará, negociar el precio de la casa y si es necesario algún ajuste económico.
3. Redactar un contrato de permuta inmobiliaria detallado, en el que se especifiquen claramente las condiciones del intercambio, incluidas las compensaciones económicas en los casos en los que se haya tenido que realizar algún ajuste.
En estos casos en los que media una transacción económica, esta suele ser insignificante respecto del valor de la vivienda, por lo que no estamos hablando de un contrato de compraventa, sino que dentro del contrato de permuta se prevé esta posibilidad de reajuste económico en el intercambio.
4. Firma de la escritura de permuta de inmuebles.
5. Transferencia de propiedades: Finalmente, se realiza el traspaso de las propiedades y se inscriben en el Registro de la Propiedad, que aunque es opcional, es recomendable en aras de otorgar seguridad jurídica.
¿Cómo funciona el contrato de permuta de inmuebles?
Este contrato inmobiliario, en España se define legalmente en el artículo 1538 del Código Civil como un acuerdo en el que las partes se comprometen a intercambiar bienes sin necesidad de un pago en efectivo.
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
En este contrato cada parte entrega una vivienda para recibir otra, ambas tienen obligaciones al igual que ambas obtienen un beneficio directo del intercambio.
Es evidente que esta modalidad nos recuerde al trueque, pudiendo hablar directamente de un trueque de inmuebles.
No obstante, la permuta cuenta con una base legal que facilita la transmisión de la propiedad de los bienes intercambiados, pues este contrato obliga a ambas partes a transferir dicha propiedad.
Sin embargo, si alguna de las partes no es propietaria legítima del bien entregado, es decir, no cuenta con la documentación necesaria para vender una vivienda como puede ser el título de propiedad, la otra parte no estará obligada a realizar el intercambio.
Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.
En cuanto a las Obligaciones y Derechos de las Partes, en el contrato de permuta de inmuebles, como hemos dicho ambas partes deben cumplir con la transmisión de propiedad, debiendo además entregarse los bienes intercambiados en las condiciones acordadas, para evitar otros problemas legales.
Además, las partes están protegidas contra la evicción, que ocurre cuando una de las partes pierde el bien por motivos legales. Si esto sucede, la parte afectada tendrá derecho a recuperar el bien o pedir una compensación económica.
Además, las partes están protegidas contra la evicción, que ocurre cuando una de las partes pierde el bien por motivos legales.
Si esto sucede, la parte afectada tendrá derecho a recuperar el bien o pedir una compensación económica.
El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios: pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero.
¿Cuándo es recomendable y cuando no realizar un trueque inmobiliario?
La permuta inmobiliaria puede ser una excelente opción en ciertos casos, pero también tiene sus limitaciones. Teniendo en cuenta los siguientes puntos podremos deducir cuando es una buena idea y cuándo podría no serlo.
¿Cuándo es buena idea el contrato de permuta inmobiliaria?
Cuando no deseas vender tu propiedad primero: Si prefieres no esperar a que tu vivienda se venda antes de adquirir otra, la permuta inmobiliaria es una alternativa eficaz que te permite realizar el intercambio sin necesidad de una transacción de compraventa tradicional.
Cuando deseas evitar el largo proceso de compraventa, la permuta puede ser una opción justa y sencilla que facilita el intercambio sin demasiadas complicaciones adicionales.
Cuando no tienes acceso a crédito hipotecario: Si no tienes acceso a financiación, la permuta es una buena opción. Así como para aquellos que quieren invertir en inmuebles sin necesidad de un gran desembolso. No existe restricción a la financiación
¿Cuándo no es buena idea la permuta de propiedades?
1. Si no encuentras una propiedad que se ajuste a tus necesidades o existe una gran diferencia de valor entre ellas: La permuta requiere que ambas partes estén conformes con el intercambio, por lo que si no encuentras una propiedad adecuada para ti, este tipo de acuerdo podría suponer dificultades adicionales.
Así, en algunos casos, encontrar una contraparte que cumpla con las características idóneas para que la permuta se realice de forma fluida y sin contratiempos futuros puede suponer una tarea compleja.
Esto sobre todo aplica si hablamos de inmuebles específicos o más especiales.
La dificultad, por tanto, radica en la necesidad de encontrar a un sujeto interesado en el contrato de permuta, que cuente con un inmueble de valor similar al tuyo y que esté de acuerdo con el intercambio y con el inmueble que va a recibir.
Así, es posible que en un momento determinado no encuentres la contraparte adecuada.
2. Si existen complicaciones con las hipotecas: A continuación veremos como si una o ambas propiedades están hipotecadas, gestionar estas cargas puede ser complicado en una permuta.
Las condiciones de las hipotecas podrían interferir con la facilidad del intercambio, por lo que sería recomendable evaluar cuidadosamente este aspecto antes de proceder.
¿Se puede permutar una vivienda hipotecada?
Cuando alguna de las propiedades involucradas en una permuta inmobiliaria tiene hipoteca, es esencial entender cómo manejar la situación:
Si una o ambas viviendas involucradas en una permuta tienen hipoteca, es crucial considerar el saldo pendiente del préstamo a la hora de valorar las propiedades.
El precio de cada vivienda no solo dependerá de su valor de mercado, sino también de la cantidad que aún queda por pagar de la hipoteca, entre otros gravámenes existentes.
Por lo tanto, al realizar una permuta inmobiliaria, es más adecuado trabajar con el valor real del inmueble, descontando el capital pendiente de la hipoteca (y cualquier otra carga que afecte su valor).
Si ambas viviendas están hipotecadas, será necesario tomar en cuenta los saldos pendientes en ambas para asegurarse de que los valores sean similares, aunque el valor de mercado inicial pueda no coincidir.
Por ejemplo, si un inmueble tiene un valor de 300.000 euros y una hipoteca pendiente de 20.000 euros (su valor real es de 280.000 euros), podría tener el mismo valor que una vivienda tasada en 500.000 euros con una deuda pendiente de 220.000 euros.
La situación se vuelve más compleja si las entidades financieras que otorgaron las hipotecas deben intervenir. Para que se lleve a cabo la permuta, los bancos deben aprobar la operación, lo que podría implicar un proceso de subrogación de la hipoteca.
Para agilizar este proceso te recomendamos contactar con un asesor hipotecario.
Este profesional que cuenta con profundos conocimientos del mercado hipotecario y te permitirá evaluar de la manera más eficiente las opciones disponibles y la viabilidad de la operación.
¿Cuáles son los gastos e impuestos de la permuta inmobiliaria?
Aunque el proceso de la compraventa suele ser más costoso que el de la permuta inmobiliaria, esta también cuenta con ciertos gastos asociados que en aspectos generales coinciden con los gastos al vender una vivienda, como pueden ser los costos de tasación o los gastos notariales y de registro.
Además, si se utiliza el servicio de una inmobiliaria para la permuta de una vivienda, debemos tener en cuenta los honorarios de la inmobiliaria en una venta, aunque generalmente van a ser más bajos que los de una compraventa tradicional.
¿Cuál es La fiscalidad en la permuta inmobiliaria?
La permuta inmobiliaria está sujeta a ciertos impuestos, los cuales son análogos a los impuestos al vender una casa.
De hecho, se trata de una operación con una fiscalidad bastante alta, ya que se considera que ambas partes en un mismo acto, transmiten y adquieren un inmueble, es decir, existen dos transmisiones y dos recepciones recíprocas.
Así, cada sujeto deberá tributar tanto por el inmueble que recibe como por el que se desprende, debiendo hacer frente a los impuestos correspondientes a la adquisición y venta de la propiedad.
Impuestos por La compra de la vivienda en la permuta inmobiliaria
Obra nueva: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), e Impuesto sobre el Valor Añadido.
Segunda Mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía en función de la Comunidad Autónoma
Impuestos por la venta de La vivienda en La permuta inmobiliaria
Ganancia Patrimonial por la venta de un inmueble en IRPF: Debido a que hay una alteración en el patrimonio de ambas partes en base a cuando adquirieron la propiedad que transaccionan, esta ganancia o pérdida patrimonial debe reflejarse en el IRPF.
Puede haber otros impuestos aplicables referentes a la persona que transmite, como la Plusvalía Municipal sólo por incremento de valor en casos de bienes de naturaleza urbana.
En la permuta, se calcula sobre el incremento de valor del terreno desde que el propietario adquirió el inmueble hasta que lo transmite, es decir, desde la última transmisión.
La base de estos impuestos es el valor fiscal del inmueble.
Ahora bien, ¿sabes quién paga el IBI en una compraventa? Pues es similar en una permuta de inmuebles
Consejos para realizar un trueque de inmuebles exitoso: Evita riesgos
Si estás considerando cambiar tu piso por una casa, vamos a ver algunos consejos prácticos para que el proceso sea más eficiente y satisfactorio:
1. Realiza una correcta tasación de las propiedades: Asegúrate de que ambas propiedades sean valoradas adecuadamente por un profesional, empezando por la real y correcta valoración de la tuya propia.
Esto evitará problemas relacionados con la equidad del intercambio.
2. Consulta con un abogado especializado: Un contrato de permuta de inmuebles debe ser claro y legalmente seguro.
Contar con un abogado especializado te ayudará a proteger tus intereses, así como a cumplimentar todos los requisitos formales que se precisan y a asegurar aspectos como la solvencia de la otra parte.
3. Comprueba el estado de las cargas adecuadamente: Estos elementos son cruciales para calcular el valor de cada propiedad, ya que, si existen deudas o cargas, deben descontarse del valor de tasación.
La nota simple registral es un documento esencial y sencillamente accesible para conocer el estado de las cargas de una vivienda.
Además, en este informe se detalla todo tipo de información como la titularidad del inmueble, las posibles cargas como hipotecas o embargos y otros gravámenes que pesen sobre la propiedad.
Para obtenerla, puedes solicitarla en línea o de manera presencial en el Registro de la Propiedad correspondiente.
4. Sé transparente sobre las condiciones de las propiedades: No ocultes ningún detalle relevante sobre el estado de las viviendas. Esto incluye cargas, deudas y problemas estructurales u otros vicios ocultos como la aluminosis.
Permuta de alquiler de vivienda: Cambia de hogar sin vender
Interesa conocer la permuta de alquiler de vivienda, la cual es una modalidad en la que dos inquilinos deciden intercambiar temporalmente sus viviendas, asumiendo el contrato de arrendamiento del otro.
Este tipo de acuerdo resulta útil cuando los inquilinos encuentran propiedades que se ajustan mejor a sus necesidades y situación financiera, evitando así tener que buscar en el mercado de alquiler tradicional.
Al igual que en la permuta de compraventa, lo que más va a facilitar esta operación es que ambos arrendatarios estén de acuerdo con los términos y condiciones del intercambio.
Esto incluye aspectos como la duración del alquiler, las rentas y cualquier otro requisito que acuerden mutuamente.
Además, los propietarios de las propiedades involucradas deben siempre autorizar el intercambio. La permuta no podrá realizarse sin el consentimiento expreso de los propietarios.
En la práctica esto suele darse, por ejemplo, cuando resulta necesario un cambio de ubicación por motivos laborales.
En vez de tener que deshacerte de tu contrato de arrendamiento por una necesidad que puede ser temporal, puedes simplemente optar por permutar tu contrato de alquiler con otro arrendatario y así, poder mudarte y atender tus necesidades.
Conclusión: ¿Vale la pena optar por la permuta de propiedades?
En resumen, la permuta inmobiliaria es una opción eficiente para cambiar un piso por una casa de forma directa y sin los trámites tradicionales de compraventa.
Sin embargo, es crucial comprender los aspectos legales, fiscales y financieros involucrados, especialmente en lo relacionado con las hipotecas y los impuestos.
Para garantizar una transacción exitosa, es recomendable contar con asesoría profesional. Tomar decisiones informadas y considerar todos los factores relevantes ¡Esto te permitirá aprovechar esta alternativa de la forma más beneficiosa!
