Actualizado el jueves, 11 abril, 2024
Hola, soy David Suárez, asesor inmobiliario especializado en vender casas heredadas. Hoy vamos a hablar de un tema que preocupa a muchos herederos: ¿se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?
La respuesta corta es no. En principio, para vender la totalidad de una propiedad heredada es necesario el acuerdo de todos los herederos. Si uno de los herederos se niega a vender, la propiedad no se podrá vender y ¿puedo vender mi parte de una herencia?
La respuesta a esta pregunta es depende. Puedes vender tu parte de la herencia, pero no la propiedad en sí misma. Lo que vendes es tu cuota de participación en la propiedad, es decir, tu derecho a una parte del valor de la misma.
Soluciones para vender una propiedad si un heredero no quiere
No te preocupes, existen soluciones legales para poder vender la propiedad incluso si un heredero no quiere. En este artículo te voy a explicar las diferentes opciones que tienes a tu alcance.
Extinción de condominio
La extinción de condominio es una figura jurídica que permite a uno o varios copropietarios de una vivienda adquirir la totalidad de la propiedad, pagando a los demás herederos el valor de su parte. De esta forma, se evita tener que vender la casa a un tercero y se simplifica el reparto de la herencia.
La ventaja de esta opción es que es rápida y sencilla, y que tiene un tratamiento fiscal favorable. El heredero que compra la casa tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y la persona que vende su parte, la ganancia patrimonial en el IRPF, que se calcula como la diferencia entre el valor de la vivienda a heredar y el valor de la vivienda cuando se disuelve la copropiedad.
El inconveniente es que se necesita el acuerdo de todos los herederos y que el heredero que compra la casa debe disponer de suficiente dinero para pagar a los demás. También hay que tener en cuenta que se debe hacer una escritura pública ante notario, lo que implica unos gastos adicionales.
Vender el proindiviso
El proindiviso es la situación en la que varios copropietarios comparten una vivienda sin haberla dividido materialmente. Cada uno de ellos tiene una cuota de propiedad sobre el total de la casa, que puede vender libremente a un tercero, sin necesidad del consentimiento de los demás.
La ventaja de esta opción es que permite a un heredero que no quiere seguir siendo copropietario de la casa salir de la situación y obtener un dinero por su parte. Además, el comprador del proindiviso puede intentar llegar a un acuerdo con los demás herederos para adquirir la totalidad de la propiedad o para extinguir el condominio.
El inconveniente es que el mercado de proindivisos es muy reducido y que el precio suele ser muy inferior al valor real de la casa. También hay que tener en cuenta que el comprador del proindiviso asumirá los riesgos y las obligaciones derivados de la copropiedad.
Subasta voluntaria
Cuando las negociaciones sobre el precio de la propiedad heredada se vuelven un punto de discordia, la subasta voluntaria puede ser una solución. Esto implica poner la casa en una subasta, permitiendo que el mercado determine su valor.
Aunque esta opción puede resolver desacuerdos sobre el precio, es esencial entender que el resultado puede no ser el deseado por todos los herederos. La ventaja radica en la objetividad del proceso, mientras que el desafío reside en aceptar el resultado de la subasta.
Acto de conciliación
El acto de conciliación es un procedimiento previo a la vía judicial, que tiene como objetivo lograr un acuerdo entre las partes en conflicto, mediante la intervención de un mediador neutral. Se trata de una opción voluntaria, que puede iniciarse a petición de uno o varios herederos, siempre que los demás acepten participar.
La ventaja de esta opción es que permite resolver el problema de forma amistosa y evitar un juicio posterior. Además, tiene un coste menor que el de la vía judicial.
El inconveniente es que se necesita el consentimiento de todos los herederos y que no garantiza que se llegue a un acuerdo. También hay que tener en cuenta que el acto de conciliación tiene un plazo máximo de 15 días y que, si no se logra un acuerdo, se puede iniciar la demanda y la división judicial.
Demanda y división judicial. La subasta pública.
La demanda y la división judicial es el último recurso al que puede acudir un heredero que quiere vender una casa si otro heredero no quiere. Consiste en solicitar al juez que ordene la venta de la propiedad, mediante una subasta pública, y que reparta el dinero obtenido entre los herederos, según su cuota de propiedad.
La ventaja de esta opción es que permite poner fin al conflicto y obtener un dinero por la parte de la casa. Además, se puede solicitar la asistencia jurídica gratuita, si se cumplen los requisitos.
El inconveniente es que es un proceso largo y costoso, que implica el pago de tasas judiciales, honorarios de abogados y procuradores. Además, el precio de la subasta pública suele ser muy bajo.
¿Merece la pena no llegar a un acuerdo?
Como has podido comprobar, vender una casa si un heredero no quiere no es una tarea fácil ni barata. Por eso, antes de iniciar cualquier acción legal, te recomiendo que intentes llegar a un acuerdo con los demás herederos, buscando una solución que satisfaga a todos.
Piensa que, al fin y al cabo, se trata de tu familia y que, más allá del dinero, hay unos lazos afectivos que no conviene romper. Además, ten en cuenta que, si no llegas a un acuerdo, tendrás que asumir unos gastos y unos impuestos que pueden reducir considerablemente el beneficio que obtengas por la venta de la casa.
Por eso, te aconsejo que dialogues con los demás herederos, que explores las diferentes opciones que existen y que busques el asesoramiento de un profesional experto en vender una casa heredada. Así, podrás tomar la mejor decisión y evitar problemas futuros.
¿Qué pasa si un heredero es menor de edad o es incapaz?
En el caso de que uno de los herederos sea menor de edad o sea incapaz, la situación se complica aún más, ya que se necesita la autorización judicial para vender su parte de la casa. Esto implica que el juez debe velar por el interés del menor o del incapaz y que puede denegar la venta si considera que no es conveniente para él.
La ventaja de esta opción es que se protege al heredero más vulnerable y que se evita que se le perjudique con una venta injusta o desfavorable. Además, el juez puede establecer unas condiciones especiales para la venta, como un precio mínimo o una reserva de usufructo. El inconveniente es que se alarga el proceso de venta y que se depende de la decisión del juez.
Espero que este artículo te haya ayudado a entender las diferentes opciones que tienes a tu alcance si un heredero no quiere vender la propiedad heredada. Si tienes alguna duda, no dudes en ponerte en contacto con un asesor inmobiliario especializado.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
