Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
A la hora de hacer la declaración de la renta, existen algunas exenciones en el IRPF que harán que pagues menos impuestos. Una de ellas es la exención por reinversión en vivienda habitual, una de las más conocidas. En este artículo te explicaremos en qué consiste, los requisitos que debes cumplir y todo lo que necesitas saber.
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Esta exención te permite no tener que pagar el IRPF de la ganancia patrimonial generada por la venta de una vivienda, siempre y cuando, compres otra vivienda habitual en un plazo de 2 años. Es decir, vender una vivienda para comprar otra.
Requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual
Cómo ya hemos comentado, los requisitos principales para poder aplicar a la exención por reinversión en vivienda habitual y que la ganancia esté exenta de IRPF son:
- Vender tu vivienda habitual: Para que tu casa sea considerada vivienda habitual, debes haber vivido en ella, durante, al menos, 3 años. A pesar de esto, existen algunos casos en los que tu vivienda también será considerada como habitual sin haber vivido en ella 3 o más años:
- Divorcio
- Traslado laboral
- Celebración de matrimonio
- Traslado debido a discapacidad o enfermedad
- Fallecimiento del contribuyente
- La nueva vivienda que compres también debe ser habitual: Es decir, debes vender tu vivienda usual para comprar otra. Para que tenga este efecto, deberás ocupar la vivienda de manera efectiva en un plazo de 12 meses desde que la compraste o desde que terminen las obras, si es una vivienda nueva.
Plazo para reinvertir en vivienda habitual
Para aplicar esta exención, debes reinvertir el dinero de la venta en un plazo de 2 años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta, es decir:
- Si primero vendes tu vivienda habitual, tienes un plazo de 2 años para comprar la nueva vivienda habitual.
- Si primero compras la nueva vivienda, tienes un plazo de 2 años para vender la antigua.
Dinero que tienes que reinvertir en la exención
El dinero que tienes que reinvertir para acogerte a esta ganancia patrimonial exenta puede ser:
1. El 100% del dinero obtenido en la venta (con lo cual, la exención sería del 100%)
2. Una parte del dinero obtenido en la venta (la exención sería el porcentaje que has invertido).
No te preocupes, vamos a ver un ejemplo más abajo.
Reinversión en vivienda habitual: ejemplos
Ejemplo de reinversión total en vivienda habitual
Supongamos que una persona vende su vivienda habitual en 150.000 euros y la había comprado años atrás por 100.000. Además, después de venderla, en 1 año y medio compra una nueva vivienda habitual por 250.000 euros. Entonces:
- Compró su vivienda hace años por 100.000 euros.
- Vende su vivienda habitual por 150.000 euros.
- Compra un año y medio después desde la venta, una nueva vivienda habitual por 250.000 euros.
En este caso, la ganancia patrimonial que se ha producido es de 150.000 – 100.000= 50.000 euros.
Mientras que, lo que ha invertido en la nueva vivienda es 250.000 euros, es decir, todo lo que había obtenido por la venta de la anterior vivienda (150.000) y un poco más.
Con lo cual, al haber invertido todo lo que recibió por su antigua vivienda (los 150.000 euros por los que la vendió), lo que está exento de la ganancia patrimonial es el 100% de 50.000 euros. Entonces, al estar toda la ganancia patrimonial exenta, no tendrás que pagar nada de IRPF por esta operación.
Ejemplo de exención por reinversión parcial en vivienda habitual
Esto ocurre cuando, después de vender la vivienda habitual, compra una nueva vivienda habitual sin invertir toda la cantidad que has recibido en la venta. Vamos a ver un ejemplo:
Imaginemos que, con los mismos datos que antes, en vez de comprar una nueva vivienda habitual por 250.000 euros, compra una nueva por 100.000 euros. Es decir,
- Compró su vivienda habitual hace años por 100.000 euros.
- Vende su vivienda habitual por 150.000 euros.
- En un año y medio, desde que la vendió, compra una nueva vivienda habitual por 100.000 euros.
En este caso, al igual que antes, la ganancia patrimonial sigue siendo de 50.000 euros (150.000-100.000), mientras que, lo que ha invertido esta vez en el precio de compra de la nueva vivienda son 100.000 euros.
Con lo cual, no ha invertido toda la cantidad que había recibido por la venta de la antigua vivienda (150.000). En este caso, lo que ha invertido es 100.000 euros, que dividido entre el precio de venta de la antigua vivienda usual, 150.000, nos da el porcentaje que se ha reinvertido de la cantidad total de la venta.
Es decir, lo que ha invertido es 100.000/150.000 = 66,67%.
Por lo que, en este caso, la parte que estaría exenta de IRPF de la ganancia patrimonial sería= 50.000 x 66,67% = 33.333,33 euros. Entonces, la cantidad restante, 16.666,67 euros, sí que tributaría como ganancia patrimonial.
Con lo cual, de 50.000 euros que obtuviste como ganancia patrimonial, 33.333,33 euros estarán exentos y no tendrás que pagar nada en el IRPF, pero, 16.666,67 sí que tributarán en el IRPF.
Gastos de cancelación de hipoteca, Plusvalía Municipal e ITP
En algunas ocasiones, hay quien se pregunta que si una parte del dinero obtenido por la venta, la destinas a cancelar la hipoteca o a pagar impuestos como el ITP o la Plusvalía Municipal, sigue contando como la exención total por reinversión en vivienda habitual o solo parcial.
- Cancelación de hipoteca: Imagina que vendes tu vivienda por 200.000 euros, de los cuales, usas 100.000 para cancelar la hipoteca y los otros 100.000 para comprar tu nueva vivienda habitual. Pues SÍ, cuenta como reinversión total en vivienda, puesto que, la ley establece que se considera importe total obtenido por la venta, el resultado de restarle al Precio de Venta, el capital hipotecado pendiente de amortizar.
- Pagar el ITP: Imaginemos ahora que vendes tu vivienda habitual por 200.000 euros, de los cuales: 100.000 los utilizas para cancelar la hipoteca, 80.000 los utilizas para comprar la nueva vivienda habitual y, los 20.000 euros restantes, para pagar el ITP. En este caso, también se considera reinversión total en vivienda, puesto que, la Ley establece que en el precio de compra deben tenerse en cuenta los impuestos y gastos inherentes a la operación.
- Pagar la Plusvalía Municipal: Una persona vende su vivienda por 200.000 euros, paga de Plusvalía Municipal 10.000 euros, cancela su hipoteca por 100.000 euros y compra su nueva vivienda por 90.000. Al igual que en el caso anterior, también se considera reinversión total en vivienda usual, puesto que, según la Ley, al precio de venta hay que restarle los gastos e impuestos inherentes a la operación.
Forma de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual
Si has vendido tu vivienda habitual y has comprado otra en el plazo de 2 años, y cumples con los requisitos que hemos visto antes, puedes beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual. Pero, ¿cómo se hace? ¿Qué pasos hay que seguir? Te lo cuento a continuación.
Declarar la venta de tu vivienda habitual en la declaración de la renta del año en que se produjo. Para ello, debes rellenar el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales. Allí, debes indicar el valor de venta y el valor de adquisición de tu vivienda, así como los gastos e impuestos asociados a ambas operaciones. De esta forma, obtendrás la ganancia o pérdida patrimonial generada por la venta.
Marcar la casilla de exención por reinversión en vivienda habitual, que se encuentra en el mismo apartado. Al hacerlo, la ganancia patrimonial quedará exenta, total o parcialmente, según el caso. Además, debes indicar el importe reinvertido en la nueva vivienda, así como la fecha de adquisición y el valor de la misma.
Aportar la documentación que acredite la venta y la compra de las viviendas, así como la cancelación de la hipoteca, si procede. Entre los documentos que puedes necesitar se encuentran: escrituras públicas, facturas, recibos, certificados bancarios, etc. Es importante que guardes toda esta documentación por si Hacienda te la solicita.
¿Qué hacer si finalmente no reinvierto el dinero obtenido o no cumplo con los requisitos?
Puede ocurrir que, por algún motivo, no puedas reinvertir el dinero obtenido por la venta de tu vivienda habitual en la compra de otra, o que no cumplas con alguno de los requisitos exigidos para la exención. En ese caso, ¿qué pasa? ¿Tienes que pagar el IRPF de la ganancia patrimonial? Te lo explico a continuación.
Si no reinviertes el dinero obtenido o no cumples con los requisitos, la exención por reinversión en vivienda habitual no se aplica, y, por tanto, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF como rendimiento del capital mobiliario. Esto significa que tendrás que pagar el impuesto según el tipo marginal que te corresponda, que puede ir desde el 19% hasta el 26%, según la cuantía de la ganancia.
Pero, ¿cómo se regulariza esta situación? ¿Qué debes hacer? Pues bien, depende de cuándo te des cuenta de que no puedes aplicar la exención.
Si te das cuenta antes de presentar la declaración de la renta del año en que vendiste la vivienda, simplemente debes declarar la ganancia patrimonial sin marcar la casilla de exención, y pagar el impuesto correspondiente.
Si te das cuenta después de presentar la declaración de la renta del año en que vendiste la vivienda, debes presentar una declaración complementaria, rectificando la anterior, y declarando la ganancia patrimonial sin la exención. Además, tendrás que pagar el impuesto correspondiente, más los intereses de demora que se hayan generado desde la fecha de presentación de la declaración hasta la fecha de presentación de la complementaria.
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