Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Una de las dudas más frecuentes que surgen cuando se va a comprar o vender una vivienda es quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría. Se trata de un aspecto importante, ya que estos gastos pueden suponer un porcentaje significativo del precio de la operación. En este artículo, te voy a explicar todo lo que necesitas saber sobre los gastos de notaría en una compraventa, desde el marco legal hasta las opciones de negociación entre las partes.
¿Qué dice la ley sobre el pago de la escritura pública de compraventa?
La escritura pública de compraventa es el documento
que formaliza el traspaso de la propiedad de una vivienda entre el
vendedor y el comprador. Es un requisito imprescindible para
inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad y para que el
comprador pueda acceder a una hipoteca si la necesita. La escritura
pública de compraventa se firma ante un notario, que es el encargado
de dar fe de la identidad de las partes, del estado de cargas de la
vivienda y de la conformidad con el precio y las condiciones
pactadas.
La ley que regula los gastos de notaría en una compraventa es el
artículo 1455 del Código Civil.
Según la ley, el vendedor paga la matriz de la escritura pública de compraventa, que es el documento original que queda en poder del notario, y el comprador paga las copias de la escritura pública de compraventa, que son las que se entregan a las partes y a las entidades que lo requieran.
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador,salvo pacto en contrario.
¿Quién paga habitualmente la escritura de compraventa?
A pesar de lo que dice la ley, lo cierto es que en la práctica, la costumbre suele ser diferente. Lo más habitual es que el comprador asuma la totalidad de los gastos de notaría en una compraventa, tanto de la matriz como de las copias de la escritura pública de compraventa. Esto se debe a que el comprador es el principal interesado en que la escritura se formalice correctamente y se inscriba en el Registro de la Propiedad, ya que así adquiere la plena titularidad de la vivienda y puede acceder a una hipoteca si la necesita.
El vendedor, por su parte, suele conformarse con una copia simple de la escritura pública de compraventa, que es un documento informativo que no tiene valor jurídico. Con esta copia, el vendedor puede justificar la venta de la vivienda y liquidar los impuestos correspondientes.
El libre acuerdo entre las partes
No obstante, hay que tener en cuenta que la ley y la costumbre no son inamovibles. Lo que prevalece en todo caso es el libre acuerdo entre las partes, que pueden pactar la distribución de los gastos de notaría en una compraventa que más les convenga. Por ejemplo, pueden acordar que el vendedor pague la mitad de los gastos de notaría, o que el comprador se haga cargo de todos los gastos, incluidos los del vendedor. Lo importante es que este acuerdo quede reflejado en el contrato de arras o en el contrato privado de compraventa, que son los documentos previos a la firma de la escritura pública de compraventa.
¿Cuánto cuesta aproximadamente la escritura de compraventa?
Los gastos de notaría en una compraventa dependen del valor de la vivienda y de la complejidad de la operación. No hay una tarifa fija, sino que se aplica un arancel que establece unos tramos y unos porcentajes decrecientes. A mayor valor de la vivienda, menor porcentaje se aplica. Además, el notario puede aplicar unos suplementos por conceptos como la extensión de la escritura, el número de fincas, las cláusulas especiales o las gestiones complementarias.
Para que te hagas una idea, los gastos de notaría en una compraventa pueden oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del valor de la vivienda. Por ejemplo, si compras una vivienda de 200.000 euros, los gastos de notaría pueden rondar entre 200 y 1.000 euros.
¿Quién paga la escritura de la hipoteca? ¿y la escritura de la herencia?
Además de la escritura pública de compraventa, hay otros documentos que pueden requerir la intervención de un notario y que también generan unos gastos. Por ejemplo, la escritura de la hipoteca, que es el documento que formaliza el préstamo que el banco concede al comprador para financiar la compra de la vivienda. O la escritura de la herencia, que es el documento que recoge la distribución de los bienes de una persona fallecida entre sus herederos.
En estos casos, la ley también establece quién debe pagar los gastos de notaría:
La escritura de la hipoteca la paga el banco, según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta ley entró en vigor en junio de 2019 y modificó el criterio anterior, que hacía recaer el pago de la escritura de la hipoteca sobre el comprador.
La escritura de la herencia la pagan los herederos (vendedores), según el artículo 9 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios. Los herederos deben pagar los gastos correspondientes a la matriz y a las copias de la escritura de la herencia, que son necesarias para aceptar y adjudicarse los bienes heredados.
¿Qué otros gastos paga el vendedor?
El vendedor también debe asumir algunos gastos derivados de la compraventa de una vivienda. Estos son los más relevantes:
La cancelación de la hipoteca, si es que la vivienda tenía una hipoteca pendiente de pago. En este caso, el vendedor debe liquidar el préstamo con el banco y solicitar la cancelación registral de la hipoteca. Esto implica unos gastos de notaría, de registro de la propiedad y de gestoría, que suelen rondar entre el 0,5% y el 1% del importe de la hipoteca.
La plusvalía municipal, que es el impuesto que se paga por el incremento del valor del suelo de la vivienda desde que se adquirió hasta que se vendió. El importe de este impuesto depende del valor catastral del suelo, del número de años que se ha tenido la vivienda y del tipo impositivo que fija cada ayuntamiento. Se puede calcular con una fórmula o con un simulador online como el que ofrece el Ministerio de Hacienda.
La ganancia patrimonial por la venta del inmueble (IRPF). Se calcula aplicando un porcentaje sobre la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra, teniendo en cuenta los gastos e impuestos que se pagaron en su momento. El porcentaje varía según el tramo de renta del vendedor, pero suele estar entre el 19% y el 23%. Se puede reducir o evitar este impuesto.
¿Qué otros gastos paga el comprador?
Además de los gastos de notaría en una compraventa, el comprador debe hacer frente a otros gastos derivados de la operación. Estos son los más importantes:
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que se aplica cuando se compra una vivienda de segunda mano. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, pero suele estar entre el 3% y el 10% del valor de la vivienda.
El impuesto sobre el valor añadido (IVA), que se aplica cuando se compra una vivienda nueva. El tipo impositivo es del 10% en la mayoría de los casos, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial, que tiene un tipo reducido del 4%.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que se aplica si se compra una vivienda nueva. El tipo impositivo también varía según la comunidad autónoma, pero suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda.
Los gastos de registro de la propiedad, que son los que se pagan por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Estos gastos dependen del valor de la vivienda y de la complejidad de la inscripción, pero suelen estar entre el 0,1% y el 0,2% del valor de la vivienda.
Los gastos de gestoría, que son los que se pagan por contratar a un profesional que se encargue de tramitar todos los documentos e impuestos relacionados con la compraventa. Estos gastos son opcionales si la compra de la vivienda no va financiada por un banco, pero muy recomendables para ahorrar tiempo y evitar errores. Los gastos de gestoría suelen rondar entre 300 y 600 euros.
Espero que este artículo de blog te haya aclarado quién paga los gastos de notaría en una compraventa y qué otros gastos hay que tener en cuenta.
Revisado por
David Suárez Fontalba
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
