Actualizado el viernes, 19 abril, 2024
Seguro que en alguna ocasión habrás pensado: ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca? Lo que ocurre es el proceso conocido como ejecución hipotecaria. En este artículo hablaremos de qué es, cómo funciona y de qué trata.
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
Cuando solicitas una hipoteca, la casa que estás comprando actúa como garantía ante posibles impagos en el préstamo hipotecario. Es decir, en caso de impago de las cuotas de la hipoteca, el banco o entidad crediticia, puede reclamar y quedarse con la casa.
Pues bien, La ejecución hipotecaria es un proceso mediante el cual un prestamista, generalmente un banco o una entidad financiera, busca recuperar el dinero que le deben más los intereses de demora mediante la venta forzada de la propiedad.
Ocurre cuando el prestatario (hipotecado) incumple con los pagos acordados en el contrato hipotecario y el prestamista busca recuperar el dinero adeudado vendiendo la propiedad mediante subasta.
Procedimiento de una ejecución hipotecaria
En primer lugar, la entidad a la que se le deben las cuotas impagadas comienza por reclamar al deudor los impagos acumulados. Si el deudor sigue sin pagar las cuotas impagadas, entonces el banco iniciará una denuncia extrajudicial por falta de pago con todos los detalles del caso.
Hay que decir que la entidad financiera no podrá empezar el procedimiento judicial de la ejecución hipotecaria contra el hipotecado por una cuota impagada. El banco podrá iniciar este proceso cuándo haya:
1. 12 cuotas impagadas (o el equivalente al 3% de la hipoteca), si te encuentras en la primera mitad del plazo de devolución
2. 15 cuotas impagadas (o equivalente al 7% de la hipoteca) si te encuentras en la segunda mitad del plazo de devolución.
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad.
Estos derechos sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato.
Esto se da si concurren conjuntamente los siguientes requisitos: a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses. ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
A partir de entonces la entidad financiera te tendrá que informar con un mes de antelación que pongas tus cuotas al día o iniciará el procedimiento judicial. Para ello podrá poner una demanda en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se encuentra tu vivienda.
Entonces, recibirás una comunicación oficial del juzgado en tu domicilio informándote de que se ha dado comienzo al proceso de ejecución hipotecaria. En dicha notificación, también se te requerirá que liquides por completo la deuda pendiente, que incluye el saldo restante de tu hipoteca, los pagos atrasados, los intereses de demora acumulados y los costos asociados al procedimiento legal.
A continuación, el juez solicitará al Registro de la Propiedad un certificado de cargas, que sirve para demostrar que existe una hipoteca sobre tu vivienda, además de para comprobar si tienes alguna deuda o carga más sobre el inmueble. Es entonces en este momento cuando el juzgado establecerá fecha y hora para la subasta de tu casa.
Una vez llegada la fecha, a través del portal de subastas del BOE, tu vivienda se subastará al mejor postor y su valor será el que se indique en la escritura de tu hipoteca. Esto aparecerá bajo el nombre: Tasación a efectos de subasta.
La vivienda se la quedará aquel que ofrezca una puja más elevada, siempre y cuando sea igual o superior al 70% del valor de tasación. El banco podrá quedársela por el 60% del valor de tasación si la cantidad de deuda que se le debe es inferior a ese 70 %.
¿Cómo puedo parar la subasta de mi vivienda?
1. Pagando la deuda pendiente (a esto se le llama enervación del desahucio).
2. Llegando a un acuerdo de reestructuración, consiguiendo un menor interés o sobre todo una ampliación de la hipoteca a través de una novación. Ten en cuenta que la mayoría de entidades financieras no permiten que tu edad sea superior a los 75 años cuando termines de pagar la hipoteca.
3. Acogerse al Código de Buenas Prácticas.
4. Demandar a la entidad financiera por cláusulas abusivas (cláusulas suelo, hipoteca en divisas diferentes al euro, etc.) El juez podría declarar el procedimiento de la ejecución hipotecaria como nulo.
Deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria
¿Puedo deber dinero después de la ejecución hipotecaria? Sí, a diferencia, de la dación en pago, donde se te perdona la deuda a cambio de entregar la vivienda, puede que la subasta de la vivienda no haya sido suficiente para cubrir la deuda que tenías con el banco. En ese caso, la entidad podría embargar tus bienes presentes y futuros (cuentas bancarias, coches, otros inmuebles, nómina, etc.) hasta que la deuda sea saldada.
Final de la ejecución hipotecaria: Desahucio
Tras haber subastado la que hasta ese momento era tu vivienda, el Registro de la Propiedad inscribirá al ganador de la subasta en la nota simple como el nuevo propietario de la casa y este podrá solicitar la entrega y posesión de la misma. Si aún la estás ocupando, una comitiva judicial irá a la vivienda y te obligará a desalojarla, es decir, un desahucio.
La única forma de evitar el desahucio llegado a este punto es que demuestres que perteneces a un colectivo vulnerable, en cuyo caso podrás vivir dos años de alquiler en la vivienda.
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Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario. Ha sido asesor hipotecario y controller en un centro hipotecario. Miembro registrado LCCI: 17658 por EFPA, cuenta con la certificación y recertificación necesaria para asesorar e informar en crédito hipotecario según Banco de España.
