Actualizado el jueves, 30 enero, 2025
El mundo de la propiedad inmobiliaria puede ser complejo, especialmente cuando nos encontramos con conceptos como “pleno dominio y nuda propiedad”.
En este artículo, vamos a ver qué son, cómo se diferencian y cómo pueden afectar a tus derechos y responsabilidades como propietario.
A medida que avanzamos, también exploraremos el concepto de usufructo, así como las implicaciones legales y financieras que acompañan a estas figuras jurídicas.
Qué es el pleno dominio y la nuda propiedad
Cuando hablamos de pleno dominio y nuda propiedad, nos referimos a dos tipos de titularidad que definen los derechos sobre una propiedad.
Aunque ambos términos están relacionados con la propiedad de un bien inmueble, tienen significados y efectos legales muy diferentes.
Aunque ambos conceptos están relacionados con la propiedad, su diferencia principal radica en los derechos de uso.
El pleno dominio otorga una propiedad completa, mientras que la nuda propiedad limita esos derechos, cediendo el uso a otra persona.
Entender estas diferencias es crucial, sobre todo cuando se trata de tomar decisiones importantes, como la compra o venta de un inmueble, o la planificación de una herencia. Es por ello que te lo explicamos a continuación.
¿Qué supone tener el pleno dominio de una propiedad?
Tener la plena propiedad significa ser el dueño absoluto de la misma.
No solo tienes el derecho a usar y disfrutar de la propiedad y sus beneficios, sino que también puedes venderla, arrendarla, heredarla o realizar cualquier otra acción legal relacionada con ella.
Este tipo de propiedad incluye tanto el uso como la disposición del bien. Es, en definitiva, el derecho completo sobre la propiedad.
"La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes."
Relación entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio
Es importante entender cómo se interrelacionan estos tres conceptos: nuda propiedad, usufructo y pleno dominio.
Estos dos componentes pueden existir por separado, y es importante entender cómo se relacionan entre sí para comprender cómo funcionan los derechos de propiedad:
La relación entre estos tres conceptos —pleno dominio, nuda propiedad y usufructo— se hace evidente cuando, por ejemplo, un propietario decide llevar a cabo la venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo.
Esta separación entre la nuda propiedad y el usufructo es una herramienta útil en diversas situaciones, como la planificación patrimonial o las herencias.
Por ejemplo, si heredas solo la nuda propiedad de una propiedad, serás legalmente dueño del bien, pero no podrás usarlo hasta que el usufructo se extinga, ya sea por el paso del tiempo o por el fallecimiento del usufructuario.
Así que, en resumen, pleno dominio, nuda propiedad y usufructo son conceptos que se interrelacionan, pero cada uno otorga diferentes niveles de derecho sobre una propiedad.
Sin embargo, en muchos casos, estos derechos se separan para que diferentes personas puedan tener el control o el disfrute de la propiedad en distintos momentos.
Diferencias clave entre nuda propiedad y pleno dominio
Aunque el pleno dominio y la nuda propiedad son conceptos legales, como acabamos de ver, muy relacionados, sus implicaciones son bastante distintas: la nuda propiedad implica una titularidad incompleta, mientras que el pleno dominio concede todos los derechos sobre la propiedad.
Mientras que el pleno dominio otorga todos los derechos sobre el bien, incluyendo el uso, disfrute y disposición (venta, alquiler, etc.), la nuda propiedad solo concede el derecho de disponer del bien (venderlo o heredarlo), pero no permite usarlo ni disfrutar de sus beneficios, los cuales están reservados al usufructuario
A continuación, te detallo algunas de las diferencias más relevantes.
Diferencias en la compraventa
Cuando compras una propiedad, si adquieres el pleno dominio, serás el dueño completo de la propiedad, con todos los derechos.
Sin embargo, puedes adquirir solo la nuda propiedad, y el usufructuario seguirá teniendo derecho a disfrutar de la vivienda hasta que se cumpla el plazo estipulado: hasta que finalice el usufructo.
Esto es algo que debes tener en cuenta, ya que puede afectar tus planes de venta o uso de la propiedad a corto plazo.
Este tipo de transacción se utiliza frecuentemente en situaciones de planificación patrimonial, como la que acabamos de mencionar sobre venta de usufructo vitalicio.
Venta de pleno dominio: Un comprador adquiere una vivienda de pleno dominio, lo que significa que obtiene todos los derechos sobre la propiedad, incluido el derecho de uso, disfrute y disposición del inmueble.
Esto es común cuando se compra una vivienda para vivir en ella o para alquilarla y obtener ingresos. Un ejemplo sería una persona que compra una vivienda para vivir en ella como residencia habitual.
Venta de nuda propiedad: En algunos casos, una persona puede optar por vender solo la nuda propiedad de su vivienda, manteniendo el usufructo vitalicio (es decir, el derecho a vivir en la casa hasta su fallecimiento).
Esta opción es común en situaciones de planificación patrimonial. Por ejemplo, un propietario de una casa decide vender la nuda propiedad a un tercero, pero sigue viviendo en la vivienda hasta que fallezca.
Esto le permite obtener dinero de la venta de la nuda propiedad mientras sigue disfrutando de su hogar.
Una razón frecuente de esta venta es completar la pensión o asegurar una fuente de ingresos adicional durante la jubilación, sin perder el derecho a vivir en la vivienda.
A través de esta operación, se puede vender la nuda propiedad y obtener un dinero que puede complementar la pensión, mientras se mantiene el derecho a residir en el inmueble.
En lo relativo al alquiler
Cuando se trata de alquiler, la distinción entre nuda propiedad y pleno dominio también es relevante.
Si alguien posee solo la nuda propiedad de una vivienda, no podrá alquilarla ni recibir ingresos por ello, ya que el derecho de disfrute recae en el usufructuario.
Este último es quien tiene el derecho a arrendar la propiedad y beneficiarse de los ingresos generados por el contrato de alquiler.
Por lo tanto, el propietario de la nuda propiedad no podrá tomar decisiones sobre el alquiler o el uso de la vivienda hasta que termine el usufructo, momento en el cual podrá disponer libremente de ella, incluso alquilarla.
Imaginemos que Juan, propietario de una vivienda, decide hacer una planificación patrimonial.
Quiere que su esposa, Marta, pueda seguir viviendo en su casa después de su fallecimiento, pero también desea que, una vez ella ya no viva allí, la casa pase a ser propiedad de sus hijos.
Para lograrlo, decide repartir los derechos sobre la propiedad de la siguiente manera:
1. Derecho de habitación: Juan otorga a Marta el derecho de habitación sobre la casa, lo que significa que podrá seguir viviendo en ella durante toda su vida.
El derecho de habitación es más limitado que el usufructo, ya que Marta solo podrá vivir en la vivienda, pero no podrá alquilarla ni venderla.
2. Usufructo: Si Juan hubiera decidido otorgar a Marta un usufructo vitalicio en lugar del derecho de habitación, Marta no solo tendría derecho a vivir en la casa, sino que también podría alquilarla, venderla o hacer uso de ella de otras maneras (aunque no podría venderla).
Sin embargo, como en este caso, se optó por el derecho de habitación, Marta solo podrá habitarla y no podrá cederla o alquilarla.
3. Nuda propiedad: Mientras tanto, los hijos de Juan son los nudos propietarios de la vivienda.
Esto significa que son los propietarios legales de la casa, pero no pueden hacer uso de ella ni venderla hasta que el derecho de habitación o el usufructo termine.
En este caso, los hijos no podrán vender ni alquilar la casa mientras Marta esté viva y tenga derecho de habitación.
¿Cuáles son tus obligaciones en el pleno dominio y la nuda propiedad?
Las obligaciones que conllevan el pleno dominio, el usufructo y la nuda propiedad son muy diferentes, ya que los derechos de cada uno se distribuyen de manera distinta entre los propietarios y usufructuarios.
Te explico cómo funcionan las responsabilidades en los dos últimos casos, pues en el caso del dominio pleno, las obligaciones también son plenas, es decir, te compete todo lo relativo al inmueble sin que puedas repartir las cargas con nadie, pues en principio nadie más ostenta derecho real sobre la vivienda.
Obligaciones del nudo propietario:
Como nudo propietario:
Tendrás la responsabilidad de cubrir los impuestos y cargas fiscales, como las contribuciones especiales que puedan derivarse del usufructo.
Sin embargo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un gasto que debe abonar el usufructuario.
Igualmente, le corresponderá afrontar las reparaciones extraordinarias del inmueble
Responder ante el usufructuario en caso de embargos o ventas judiciales para cubrir deudas.
Si el bien está hipotecado, serás el encargado de pagar las cuotas de la hipoteca.
También tendrás que cubrir los gastos de la comunidad de vecinos, a menos que haya un acuerdo diferente con el usufructuario.
Obligaciones del usufructuario:
Por otro lado, el usufructuario:
Tiene la responsabilidad de cuidar y mantener la propiedad en su estado original, evitando que pierda valor.
También deberá conservar el inventario de los bienes, e incluso prestar fianza si así se establece antes de ocupar el bien.
Si algún tercero daña la propiedad, el usufructuario debe informar al nudo propietario para evitar daños adicionales.
Será responsable de los gastos derivados de la utilización del bien, como las reparaciones ordinarias y las contribuciones anuales asociadas al uso de la propiedad, como las cuotas de la comunidad o los suministros.
| Responsabilidad o Gasto | Nudo Propietario | Usufructuario | En qué consiste el gasto / Ejemplos |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) | No lo paga | Sí lo paga | Impuesto anual que grava la propiedad. |
| Contribuciones Especiales derivadas del usufructo | Sí lo paga | No lo paga | Impuestos adicionales como mejoras urbanísticas. |
| Hipoteca | Sí lo paga | No lo paga | Pago de las cuotas mensuales de la hipoteca si la propiedad está hipotecada. |
| Gastos de Comunidad de Vecinos | A veces, dependiendo del acuerdo | Usualmente sí lo paga | Mantenimiento de zonas comunes, como limpieza, jardinería, etc. |
| Reparaciones Ordinarias | No lo paga | Sí lo paga | Mantenimiento de instalaciones internas como pintura, fontanería, etc. |
| Reparaciones Extraordinarias | Sí lo paga | No lo paga | Reparaciones mayores, como daños estructurales. |
| Suministros | No lo paga | Sí lo paga | Facturas mensuales por servicios como electricidad, agua, gas. |
| Embargos o Ventas Judiciales | Sí lo paga (responsable ante la comunidad | No lo paga | Responder ante deudas relacionadas con la propiedad. |
| Mantenimiento del Inventario de Bienes | No tiene responsabilidad directa | Sí lo paga | Cuidado de los bienes del inmueble, como electrodomésticos o muebles. | Fianza | No lo paga. | Puede tener que pagarla si se establece en el contrato | Depósito de garantía que cubre daños al bien. |
¿Cómo se pasa de la nuda propiedad a ser propietario en pleno dominio?
El paso de nuda propiedad a pleno dominio se da cuando el usufructo se extingue y ambos derechos recaen sobre la misma persona, ya sea por fallecimiento del usufructuario o por el cumplimiento del acuerdo que lo regula.
Este es un proceso bastante sencillo y puede ocurrir por:
Fallecimiento del usufructuario: En caso de que el usufructuario muera, el derecho de uso y disfrute de la propiedad pasa al nudo propietario. Si el usufructo es compartido por varias personas, el pleno dominio solo se transmitirá al nudo propietario una vez que fallezcan todos los usufructuarios.
Cumplimiento del plazo estipulado: Si el usufructo se había concedido por un tiempo determinado y el usufructuario fallece antes de que finalice dicho plazo, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio, a menos que se haya acordado algo diferente en el pacto de usufructo.
Cumplimiento de una condición resolutoria: En algunos casos, el usufructo está condicionado a ciertos eventos, como el matrimonio del nudo propietario. Si se establece que el usufructo durará hasta que el propietario se case, al contraer matrimonio, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio de la propiedad.
Heredar el pleno dominio, la nuda propiedad o el usufructo
Evidentemente, es posible heredar estos derechos reales, de hecho, es muy común en la práctica una persona, deje el usufructo en herencia, otorgando en el testamento la nuda propiedad del inmueble a sus hijos y el usufructo vitalicio al futuro cónyuge viudo.
Se asegura tanto que sus hijos hereden la vivienda como que, mientras su cónyuge viva, podrá permanecer en la su vivienda habitual.
Imagina que Teresa, una mujer de 75 años, decide planificar su herencia.
Tiene una casa en la que ha vivido durante toda su vida, pero quiere asegurarse de que tanto su esposo, Carlos, como sus hijos, Paula y Javier, se beneficien de ella, aunque en diferentes formas.
Teresa quiere que, al fallecer, su esposo pueda seguir viviendo en la casa, mientras que sus hijos también hereden parte de la propiedad.
Así que, en su testamento, Teresa deja a Carlos, su esposo, el usufructo vitalicio de la vivienda.
Esto significa que Carlos podrá vivir en la casa el resto de su vida, disfrutando de ella como si fuera suya.
Al mismo tiempo, Teresa otorga a sus hijos, Paula y Javier, la nuda propiedad del inmueble.
Esto quiere decir que, aunque la casa legalmente les pertenezca, no podrán usarla ni venderla hasta que Carlos, el usufructuario, fallezca.
De este modo, Teresa logra asegurar que su esposo pueda vivir tranquilamente en la vivienda durante su vida, y al mismo tiempo garantiza que sus hijos heredarán el pleno dominio de la propiedad una vez que él ya no la necesite.
Así, Teresa logra distribuir los derechos sobre la casa de manera que se adapten a las necesidades de cada miembro de su familia, garantizando que todos estén atendidos en su momento adecuado.
Preguntas frecuentes del pleno dominio
¿Dónde puedo consultar si una vivienda tiene pleno dominio, nuda propiedad o usufructo?
Para consultar si una vivienda tiene pleno dominio, nuda propiedad o usufructo, puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Este documento te proporcionará información sobre los derechos registrados sobre la propiedad, indicando si existe usufructo o si el pleno dominio está dividido entre varios propietarios.
La nota simple es una herramienta clave para conocer el estado jurídico de un inmueble.
¿Qué significa 50% del pleno dominio?
El 50% del pleno dominio o mitad indivisa significa que dos personas son copropietarias de la propiedad, cada una con el 50% de los derechos sobre el bien.
Esto implica que ambas comparten los derechos de uso, disfrute y disposición de la propiedad, y cualquier decisión sobre el inmueble debe ser tomada de común acuerdo.
En este caso, cada copropietario tiene el mismo derecho sobre la vivienda, pero no puede hacer uso exclusivo del bien sin la autorización del otro.
¿Cómo se puede echar a un usufructuario?
Echar a un usufructuario solo es posible en determinadas circunstancias.
Si el usufructuario incumple sus responsabilidades, como el cuidado del inmueble, el nudo propietario puede iniciar un proceso legal para recuperar el pleno dominio.
En situaciones extremas, si el usufructuario viola las condiciones del usufructo, el nudo propietario podría demandar la extinción del usufructo ante los tribunales.
Sin embargo, en la mayoría de los casos, el usufructuario tiene derecho a seguir viviendo en el inmueble hasta que se extinga su derecho.
¿Cómo se calcula el valor del pleno dominio?
El valor del pleno dominio de una propiedad depende de varios factores, como la ubicación, el estado de conservación, el valor de mercado y la existencia de derechos sobre el bien (como el usufructo o la nuda propiedad).
Para calcular su valor, se considera el precio de mercado de la propiedad y si existen derechos limitados, como un usufructo, se aplica una fórmula que reduce el valor total en función de la duración del usufructo y la edad del usufructuario.
