Actualizado el viernes, 21 junio, 2024
Si estás pensando en vender tu piso o en comprar uno, es posible que te hayas encontrado con el término de nuda propiedad. ¿Sabes qué significa y cómo afecta a tus derechos y obligaciones como propietario de una vivienda? En este artículo te voy a explicar qué es la nuda propiedad, cómo se puede adquirir, qué diferencias hay con el usufructo y el pleno dominio, cómo se puede disolver el usufructo y qué implicaciones fiscales tiene. Así podrás tomar una decisión informada y aprovechar las ventajas que ofrece esta modalidad de propiedad.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es un concepto legal que se refiere a la propiedad de un bien sin el usufructo o derecho de uso y disfrute del mismo. En otras palabras, es la titularidad de un bien sin tener la facultad de utilizarlo o disfrutar de él.
Cuando una persona adquiere la nuda propiedad de un bien, obtiene los derechos de propiedad sobre ese bien, sin embargo, no tiene el derecho de utilizarlo, recibir los beneficios económicos que pueda generar o residir en él durante un período de tiempo determinado. Puede surgir en diferentes situaciones legales, como herencias, donaciones o transacciones inmobiliarias.
Derechos de la nuda propiedad
Es importante tener en cuenta que, aunque el titular de la nuda propiedad no tenga el derecho de uso y disfrute del bien, conserva los derechos de propiedad, lo que significa que puede vender su parte de la propiedad a un tercero.
Con lo cual, la nuda propiedad es cuando una persona es la propietaria de una vivienda, pero no puede usarla ni disfrutarla, puesto que ese derecho recae sobre el usufructuario.
Algunos de los derechos que tiene el nudo propietario son:
Disponer del bien, es decir, venderlo, donarlo, hipotecarlo o transmitirlo de cualquier forma legal.
Recuperar el pleno dominio del bien cuando se extinga el usufructo.
Impugnar los actos del usufructuario que perjudiquen la propiedad o el valor del bien.
Solicitar al usufructuario que le informe del estado del bien y que le permita inspeccionarlo.
Obligaciones de la nuda propiedad
Pese a que es un tema que genera cierta polémica, el nudo propietario es quien debe pagar las cuotas de la comunidad. Pero, sin embargo, también es habitual llegar a acuerdos con el usufructuario para que este se haga cargo.
Por otra parte, el nudo propietario debe pagar las cuotas de la hipoteca si las hubiese, además de hacer frente a los tributos que correspondan por el usufructo.
Y, finalmente, el nudo propietario debe respetar el derecho que tiene el usufructuario de vivir en el inmueble.
Formas de adquirir la nuda propiedad
La nuda propiedad se puede adquirir de varias formas, según el origen y la voluntad de las partes implicadas. Algunas de las formas más habituales son:
Por herencia: cuando el testador deja la nuda propiedad de un bien a un heredero y el usufructo a otro. Por ejemplo, un padre deja la nuda propiedad de su casa a sus hijos y el usufructo a su cónyuge.
Por donación: cuando el donante transmite la nuda propiedad de un bien a un beneficiario y se reserva el usufructo para sí mismo o para un tercero. Por ejemplo, una madre dona la nuda propiedad de su piso a su hijo y se queda con el usufructo para seguir viviendo en él.
Por compra-venta: cuando el vendedor transfiere la nuda propiedad de un bien a un comprador y se queda con el usufructo. Por ejemplo, una persona mayor vende la nuda propiedad de su casa a una empresa y se queda con el usufructo vitalicio para obtener una renta mensual.
Por renuncia: cuando el propietario de una vivienda renuncia a la nuda propiedad y se queda con el usufructo, o viceversa. Por ejemplo, un hijo renuncia a la nuda propiedad de la casa de sus padres y se queda con el usufructo para que ellos puedan seguir viviendo en ella.
Nuda propiedad, usufructo y pleno dominio
Para entender mejor la nuda propiedad, es conveniente compararla con el usufructo y el pleno dominio, que son los otros dos conceptos que definen la propiedad de un bien.
El usufructo es el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno, sin alterar su forma ni su sustancia, y percibir los frutos o beneficios que genere. El usufructuario tiene el derecho de vivir en el inmueble, alquilarlo, cederlo o prestarlo, pero no puede venderlo ni hipotecarlo. El usufructo puede ser temporal o vitalicio, y se extingue por la muerte del usufructuario, el vencimiento del plazo, el deterioro del bien o la renuncia del usufructuario.
El pleno dominio es la suma de la nuda propiedad y el usufructo, es decir, el derecho de usar, disfrutar y disponer de un bien libremente. El propietario tiene el derecho de vivir en el inmueble, alquilarlo, venderlo, donarlo, hipotecarlo o transmitirlo de cualquier forma legal. El pleno dominio solo se pierde por la venta, la donación, la expropiación o la pérdida del bien.
Disolución del usufructo
El usufructo es un derecho que limita la nuda propiedad, por lo que el nudo propietario puede estar interesado en disolverlo para recuperar el pleno dominio del bien. Para ello, existen varias opciones, según la voluntad y el acuerdo de las partes:
Por extinción natural: cuando el usufructo se acaba por la muerte del usufructuario, el vencimiento del plazo o el deterioro del bien. En este caso, el nudo propietario no tiene que hacer nada más que esperar a que se cumpla la condición que ponga fin al usufructo.
Por compra: cuando el nudo propietario le compra el usufructo al usufructuario, pagándole una cantidad de dinero acordada entre ambos. En este caso, el nudo propietario debe formalizar la compra ante un notario y liquidar los impuestos correspondientes.
Por donación: cuando el usufructuario le dona el usufructo al nudo propietario, renunciando a su derecho de uso y disfrute del bien. En este caso, el usufructuario debe formalizar la donación ante un notario y liquidar los impuestos correspondientes.
Por permuta: cuando el nudo propietario y el usufructuario intercambian sus derechos sobre el bien, de forma que el primero pasa a tener el pleno dominio y el segundo la nuda propiedad. En este caso, ambos deben formalizar la permuta ante un notario y liquidar los impuestos correspondientes.
¿Se puede vender la nuda propiedad?
Sí, es posible. Al venderla, el titular transfiere su derecho de propiedad sobre el bien a un comprador. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el comprador solo adquiere la nuda propiedad, lo que significa que no obtiene el derecho de uso y disfrute del bien.
Estos casos suelen darse en personas mayores que tienen dificultades económicas y venden la nuda propiedad a un tercero, quedándose ellos con el usufructo para poder seguir viviendo en su casa.
Al vender la nuda propiedad, el vendedor debe tener en cuenta los siguientes aspectos:
El precio de venta de la nuda propiedad suele ser inferior al del pleno dominio, ya que el comprador no podrá usar el bien hasta que se extinga el usufructo. El valor de la nuda propiedad depende de varios factores, como la edad del usufructuario,
El plazo de venta de la nuda propiedad suele ser más largo que el del pleno dominio, ya que el comprador debe esperar a que se extinga el usufructo para poder usar el bien. El plazo depende de la duración del usufructo, que puede ser temporal o vitalicio.
El contrato de venta de la nuda propiedad debe especificar las condiciones de la transacción, como el precio, el pago, la entrega, las garantías, las obligaciones y los derechos de las partes. El contrato debe formalizarse ante un notario y liquidar los impuestos correspondientes.
Fiscalidad de la nuda propiedad y el usufructo
La nuda propiedad y el usufructo tienen implicaciones fiscales tanto para el nudo propietario como para el usufructuario, que varían según el origen, la forma y el momento de la transmisión del bien.
Algunos de los impuestos que pueden afectar a la nuda propiedad y el usufructo son:
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): se aplica cuando la nuda propiedad o el usufructo se transmiten por herencia o donación. El impuesto se calcula en función del valor del bien, el grado de parentesco, el patrimonio preexistente y la comunidad autónoma. El nudo propietario y el usufructuario deben tributar por la parte proporcional que les corresponda según unas tablas establecidas por la ley.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD): se aplica cuando la nuda propiedad o el usufructo se transmiten por compra y cuando se extingue el derecho de uso y disfrute. El impuesto se calcula en función del valor del bien, el tipo impositivo y la comunidad autónoma. El comprador de la nuda propiedad debe tributar por la parte proporcional que les corresponda según unas tablas establecidas por la ley.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): se aplica cuando la nuda propiedad o el usufructo generan una ganancia o una pérdida patrimonial para el nudo propietario o el usufructuario cuando se vende. La ganancia o la pérdida se calcula restando al valor de transmisión el valor de adquisición, y se integra en la base imponible del ahorro. El nudo propietario y el usufructuario deben tributar por la parte proporcional que les corresponda según unas tablas establecidas por la ley.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): se aplica sobre el valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y rústicos. El impuesto se paga anualmente y lo recauda el ayuntamiento donde se ubica el inmueble. El usufructuario debe pagar el IBI, salvo que se pacte lo contrario.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como Plusvalía municipal: se aplica sobre el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten por cualquier título (Ejemplo la venta de una vivienda). El impuesto se paga una sola vez y lo recauda el ayuntamiento donde se ubica el inmueble. El nudo propietario es el responsable de pagar este impuesto.
Declaración anual de la renta del nudo propietario y el usufructuario
El nudo propietario y el usufructuario deben incluir en su declaración anual de la renta los rendimientos que obtengan por la nuda propiedad o el usufructo, según el caso.
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El nudo propietario tendrá que indicar en la declaración de la renta que posee esta condición y no tendrá que incluir los ingresos por alquiler o por imputación de rentas inmobiliarias. Únicamente deberá declarar los rendimientos que obtenga por la venta, la donación, la permuta o la renuncia de la nuda propiedad, como ganancias o pérdidas patrimoniales. También debe declarar los rendimientos que obtenga por la recuperación del pleno dominio.
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El usufructuario debe declarar los rendimientos que obtenga por el uso y disfrute del bien, como rendimientos del capital inmobiliario (ejemplo si alquila la vivienda) o las imputaciones de rentas. En caso de que sea su vivienda habitual no tendrá que declarar ningún rendimiento.
Casos prácticos de nuda propiedad y usufructo
Para ilustrar mejor cómo funciona la nuda propiedad y el usufructo, vamos a ver algunos casos prácticos que pueden darse en la realidad:
Caso 1: Un matrimonio mayor decide vender la nuda propiedad de su casa a una empresa especializada y quedarse con el usufructo vitalicio. De esta forma, obtienen un dinero extra para mejorar su calidad de vida y pueden seguir viviendo en su casa hasta que fallezcan. La empresa se convierte en la nuda propietaria y espera a que se extinga el usufructo para poder usar o vender la casa. El matrimonio debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial que obtiene por la venta de la nuda propiedad, y la empresa debe pagar el ITP por la adquisición de la nuda propiedad.
Caso 2: Una mujer hereda la nuda propiedad de un piso de su padre, que le concede el usufructo a su madre. La mujer se convierte en la nuda propietaria y espera a que se extinga el usufructo para poder usar o vender el piso. Su madre se convierte en la usufructuaria y puede vivir en el piso o alquilarlo. La mujer debe pagar el ISD por la herencia de la nuda propiedad, y su madre debe pagar el ISD por la herencia del usufructo.
Caso 3: Un hombre compra la nuda propiedad de un local comercial a un precio más bajo que el del pleno dominio, y le concede el usufructo temporal de 10 años al vendedor. El hombre se convierte en el nudo propietario y espera a que se extinga el usufructo para poder usar o vender el local. El vendedor se convierte en el usufructuario y puede explotar el local o alquilarlo. El hombre debe pagar el ITP por la compra de la nuda propiedad, y el vendedor debe pagar el IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial que obtiene por la venta de la nuda propiedad.
Como puedes ver, la nuda propiedad es una opción interesante para vender tu piso y obtener una renta vitalicia, o para comprar un bien a un precio más bajo y esperar a que se extinga el usufructo. Sin embargo, debes tener en cuenta las implicaciones legales y fiscales que conlleva, y asesorarte bien antes de tomar una decisión.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario ocupando diferentes posiciones como asesor inmobiliario, hipotecario y gestor de inmuebles.
