Actualizado el miércoles, 20 noviembre, 2024
La segregación de una vivienda es un proceso que permite dividir una propiedad en dos o más unidades independientes.
Este procedimiento es común en casos donde los propietarios desean vender una parte de su vivienda, alquilar una sección, o simplemente adaptar la vivienda a nuevas necesidades familiares.
¿Qué es la segregación de una vivienda?
La segregación de una vivienda implica convertir una única unidad inmobiliaria en varias unidades autónomas.
Este proceso requiere obtener una licencia de segregación de vivienda y cumplir con varios requisitos técnicos y legales.
A diferencia de simplemente dividir una casa en dos partes, la segregación formaliza la creación de nuevas unidades con sus propias escrituras y registros.
Pasos para segregar una casa o piso
Segregar una casa o un piso es un proceso que incluye varios pasos clave:
1. Evaluación inicial
Determinar si se puede segregar una vivienda de acuerdo a la normativa vigente y si cumple con la superficie mínima para segregar una vivienda.
2. Solicitud de permisos
Obtener el permiso de la comunidad de propietarios de una vivienda si los estatutos de la comunidad impiden realizar la segregación libremente.
Se precisa una mayoría suficiente de 3/5 para poder modificar cuotas de participación de un régimen de propiedad horizontal.
3. Proyecto técnico
Contratar a un arquitecto para desarrollar un proyecto de obra que cumpla con el código técnico de la edificación y la normativa local.
4. Presentación del proyecto
Determinar si se puede segregar una vivienda de acuerdo a la normativa vigente y si cumple con la superficie mínima para segregar una vivienda.
5. Finalización de la obra
Una vez terminada la obra, es necesario presentar el certificado final de obra al ayuntamiento, quien expide la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad si todo está correcto.
6. Escritura pública y registro
Formalizar la segregación mediante una escritura pública ante notario y actualizar la situación de la propiedad en el registro de la propiedad.
7. Cuotas de participación
Ajustar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios según las nuevas unidades.
Requisitos para segregar una vivienda
Para llevar a cabo la segregación de una vivienda, es necesario cumplir con una serie de requisitos:
Superficie mínima: Cada nueva unidad debe cumplir con la superficie mínima para segregar una vivienda según la normativa local, autonómica, municipal, y la ley de propiedad horizontal.
Cédula de habitabilidad: Las nuevas unidades deben ser aptas para su uso como vivienda, lo que implica obtener una cédula de habitabilidad.
Normativa estatal, autonómica y municipal: Cumplir con las regulaciones establecidas por las comunidades autónomas, la normativa estatal, la normativa municipal, y el código técnico de la edificación.
Permiso de la comunidad: Obtener el permiso de la comunidad de propietarios de una vivienda.
Autorización administrativa: Obtener la autorización administrativa necesaria para proceder con la segregación.
¿Cuándo se segrega una vivienda?
Segregar una vivienda puede ser una solución adecuada en varios escenarios:
1. Venta parcial
Cuando el propietario desea vender una parte de la vivienda, conservando el resto.
2. Alquiler independiente
Para alquilar una parte de la vivienda de manera independiente, generando ingresos adicionales.
3. Herencia
La segregación de una vivienda es una solución común en herencias cuando se desea distribuir la propiedad entre varios herederos, permitiendo que cada uno reciba una unidad independiente. Este proceso facilita la división sin necesidad de vender toda la propiedad.
En caso de que un heredero se oponga a la venta, es posible resolver la situación legalmente, dado que se puede vender una propiedad si un heredero no quiere, aunque pueden requerirse ciertos procedimientos adicionales.
4. Adaptación familiar
Para adaptarse a nuevas necesidades familiares, como crear un espacio independiente para hijos adultos o familiares mayores.
5. Divorcios
¿En caso de divorcio quien se queda con la casa? Este proceso puede complicarse si ambos cónyuges desean mantener la propiedad.
La segregación de la vivienda es una opción que permite dividirla en unidades independientes, facilitando una repartición más clara y, en muchos casos, evitando la venta inmediata o conflictos prolongados.
6. Inversiones inmobiliarias
Para maximizar el valor de la propiedad, incrementando la rentabilidad mediante la creación de varias unidades habitacionales.
¿Cuál es el precio de un proyecto de segregación de vivienda?
El coste de la segregación de vivienda puede variar significativamente dependiendo de diversos factores, como la localización, el tamaño de la propiedad y la complejidad del proyecto.
A continuación, se presenta una tabla con cifras aproximadas:
Concepto | Coste Aproximado (€) |
Proyecto de obra | 1,000 – 2,500 |
Licencia de segregación de vivienda | 250 – 500 |
Honorarios notariales | 300 – 600 |
Gastos de registro de la propiedad | 150 – 300 |
Cédula de habitabilidad | 50 – 150 |
Licencia de primera ocupación | 100 – 250 |
Tasas administrativas | 150 – 350 |
Obras de adecuación | Variable |
Actos jurídicos documentados (AJD) | Variable según comunidad |
Total Aproximado | 2,000 – 4,700 |
Diferencias entre segregar y dividir una vivienda en dos
| Aspecto | Segregar una Vivienda | Dividir una Vivienda |
|---|---|---|
| Inmueble Matriz | Se mantiene, perdiendo una parte para el segundo | Desaparece para dar lugar a dos inmuebles nuevos |
| Carga Impositiva | Impuesto recae solo sobre la vivienda segregada | Impuesto recae sobre todas las viviendas |
| Registro de la Propiedad | Requiere actualización del registro | Requiere actualización del registro |
| Licencias y Permisos | Necesita licencia de segregación y otros permisos | Necesita permisos específicos de división |
| Normativa Aplicable | Cumple con regulaciones más estrictas | Cumple con regulaciones específicas pero menos estrictas |
| Cuotas de Participación | Ajuste necesario en la comunidad de propietarios | Ajuste necesario en la comunidad de propietarios |
