Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
¿Has terminado de pagar tu hipoteca y quieres liberar tu casa de esa carga? ¿O quizás quieres vender tu vivienda y necesitas cancelar la hipoteca antes? En cualquiera de estos casos, debes saber que hay unos gastos asociados a la cancelación de la hipoteca que tendrás que asumir.
Te voy a explicar qué son los gastos de cancelación de una hipoteca, quién tiene que pagarlos, qué pasos hay que seguir para cancelar la hipoteca y cómo puedes ahorrar con estos gastos. Así, podrás tomar la mejor decisión para tu bolsillo y tu tranquilidad.
Qué son los gastos de cancelación de una hipoteca
Los gastos de cancelación de una hipoteca son los costes que hay que pagar para eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad, que es el libro oficial donde se anotan todas las propiedades y sus cargas.
Cuando pides una hipoteca al banco, este se asegura de que si no le devuelves el dinero, pueda quedarse con tu casa. Por eso, inscribe la hipoteca en el Registro, para que todo el mundo sepa que tu casa está hipotecada.
Cuando terminas de pagar la hipoteca o quieres vender la casa, tienes que cancelar la hipoteca del Registro, para que tu casa quede libre de esa carga y puedas disponer de ella como quieras.
Para cancelar la hipoteca del Registro, necesitas hacer unos trámites y unos papeles que tienen un precio. Estos son los gastos de cancelación de una hipoteca. Los principales gastos son los de notaría, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Te los explico con más detalle a continuación.
Tipos de cancelación de hipoteca
Los tipos de cancelación de hipoteca se pueden clasificar según dos criterios: el ámbito en el que se produce la cancelación, y el grado en el que se reduce la deuda. Según el ámbito, se distingue entre cancelación registral y cancelación económica. Según el grado, se distingue entre cancelación total y cancelación parcial. Te los explico a continuación.
Cancelación registral y cancelación económica
La cancelación económica es el pago total o parcial de la deuda que tienes con el banco. Es decir, que le devuelves todo o parte del dinero que te prestó más los intereses y las comisiones que hayas pactado. Este pago se puede hacer de una sola vez o de forma anticipada, según las condiciones de tu hipoteca. Al hacer este pago, el banco te entrega un certificado de deuda cero o certificado de saldo pendiente, que es el documento que necesitas para hacer la cancelación registral.
La cancelación registral es el trámite que se hace ante el Registro de la Propiedad para que quede constancia de que ya no hay ninguna carga sobre tu vivienda. Es decir, que ya no le debes nada al banco y que eres el único propietario. Este trámite requiere de una escritura pública de cancelación, que se firma ante un notario, y tasas que se pagan al Registro.
Cancelación total y cancelación parcial
La cancelación total es el pago de toda la deuda que tienes con el banco, y la extinción de la hipoteca. Es decir, que le devuelves todo el dinero que te prestó, y que ya no tienes ninguna obligación con él. Este pago se puede hacer al final del plazo de la hipoteca, o antes si dispones de suficiente dinero o si vendes tu vivienda. Al hacer este pago, el banco te entrega un certificado de deuda cero, y puedes hacer la cancelación registral.
La cancelación parcial es el pago de una parte de la deuda que tienes con el banco, y la reducción de la hipoteca. Es decir, que le devuelves una cantidad de dinero, y que disminuyes el capital pendiente o el plazo. Este pago se puede hacer si quieres ahorrar en intereses.
Ejemplos en los que son necesario asumir los gastos de cancelación de la hipoteca
Hay varias situaciones en las que puedes necesitar asumir los gastos de cancelación de una hipoteca. Por ejemplo:
Si quieres cambiar de banco y subrogar tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones. En este caso, tendrás que cancelar la hipoteca económicamente con tu banco actual, y asumir los gastos de comisión por cancelación anticipada. Además, tendrás que hacer una nueva escritura de hipoteca con el nuevo banco, y pagar los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos que conlleve.
Si vendes tu vivienda y quieres entregarla libre de cargas al comprador. En este caso, tendrás que cancelar la hipoteca tanto económicamente como registralmente y por supuesto, asumir los gastos al vender un piso.
Quién paga los gastos de cancelación de una hipoteca
En general, los gastos de cancelación de una hipoteca los tiene que pagar el que cancela la hipoteca, es decir, el que pidió el préstamo al banco. Esto es así porque la cancelación de la hipoteca beneficia al deudor, que se libera de la obligación de pagar al banco y recupera la plena propiedad de su casa.
El banco no tiene por qué pagar nada, ya que solo se limita a recibir el dinero que le debían y a dar el visto bueno a la cancelación. En el caso de la venta de una vivienda el responsable sería la parte vendedora.
Sin embargo, hay casos excepcionales en los que se puede negociar con el banco o con el comprador de la vivienda para que se hagan cargo de parte o de todos los gastos de cancelación de una hipoteca.
Por ejemplo, si vas a vender tu casa y tienes una hipoteca pendiente, puedes pactar con el comprador que él se encargue de cancelar la hipoteca y de pagar los gastos, a cambio de negociar el precio de la venta. O si vas a pedir una nueva hipoteca con otro banco, puedes intentar que el nuevo banco te ofrezca una oferta que incluya la cancelación de la hipoteca anterior y los gastos correspondientes.
Estas opciones pueden ser interesantes si quieres ahorrar dinero o evitar complicaciones, pero siempre debes hacer las cuentas y ver si te convienen.
Cuáles son los gastos de cancelación de una hipoteca
Los gastos de cancelación de una hipoteca dependen de varios factores, como el importe de la hipoteca, el tiempo que ha pasado desde que la pediste, la comunidad autónoma donde está la vivienda y el profesional que contrates para hacer los trámites. No obstante, se puede hacer una estimación aproximada de los gastos más habituales, que son los siguientes:
Certificado de deuda pendiente de la hipoteca: Este documento, que acredita el saldo que queda por pagar, solo conlleva un gasto si efectivamente hay una cantidad pendiente de cancelar en la hipoteca. Es importante verificar con la entidad financiera si se aplican costos asociados al obtener este certificado.
Gastos de notaría: son los honorarios que cobra el notario por hacer la escritura de cancelación de la hipoteca, que es el documento que certifica que has pagado la deuda al banco y que la hipoteca se ha extinguido. El precio de la notaría depende del importe de la hipoteca y de la tarifa que aplique el notario, pero suele rondar los 450 euros.
Gastos de registro: son los honorarios que cobra el registrador por borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad, que es el trámite que hace efectiva la cancelación de la hipoteca. El precio del registro también depende del importe de la hipoteca y de la tarifa que aplique el registrador, pero suele rondar los 250 euros.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): es el impuesto que hay que pagar por la escritura de cancelación de la hipoteca, que es un acto jurídico documentado. Este impuesto está exento de pago, es decir, es gratis, en casi todas las comunidades autónomas, salvo en el País Vasco. En el País Vasco, el impuesto es del 0,5% del importe de la hipoteca. Pero debemos conocer que a pesar de ser gratuito es obligatorio presentarlo.
Gastos de gestoría: son los honorarios que cobra la gestoría si decides contratarla para que se ocupe de todos los trámites de la cancelación de la hipoteca. El precio de la gestoría varía según la empresa que elijas, pero suele rondar los 300 euros. En general, es un gasto opcional, salvo en dos casos:
Si vendes la casa y aún tienes una hipoteca pendiente, el banco del comprador puede retener una parte del dinero para pagar la gestoría y asegurarse de que la hipoteca se cancela correctamente.
Si has terminado de pagar la hipoteca, pero no has hecho los trámites de cancelación, el comprador puede retener parte del precio de la venta para pagar la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría.
Comisión por cancelación total o desistimiento: es la comisión que te cobra el banco por terminar la hipoteca antes de lo previsto. Esta comisión se encuentra registrada en la escritura de la hipoteca que firmaste, sin embargo, hay unos máximos legales que son los siguientes:
Tipo de interés | Fecha de la hipoteca | Porcentaje máximo |
Variable | A partir del 16 de junio de 2019 | 0.25% si cancelas en los primeros 3 años, 0.15% si cancelas en los primeros 5 años, 0% después |
Fijo | A partir del 16 de junio de 2019 | 2% si cancelas en los primeros 10 años, 1.5% después |
Variable | Entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019 | 0.5% si cancelas en los primeros 5 años, 0.25% después |
Fijo | Entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019 | Según lo que ponga en el contrato |
Variable o fijo | Antes del 9 de diciembre de 2007 | 1% durante todo el plazo |
Además, el banco puede cobrarte una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, que suele ser de entre el 0.5% y el 5%.
En total, el coste medio de cancelar una hipoteca suele ser de unos 1.000 euros (notaría, registro y gestoría), aunque puede variar según el caso. No obstante el comprador o su banco podrían provisionar una cantidad mayor para asegurarse de que se van a cubrir los costes y luego el sobrante es devuelto a la parte vendedora.
¿Qué gastos no son legales que cobren por cancelar una hipoteca?
Hay algunos gastos que no son legales que te cobren por cancelar una hipoteca, y que debes reclamar si te los intentan cobrar. Por ejemplo:
Gastos de novación: es el cambio de las condiciones de la hipoteca que se hace con el mismo banco. Este gasto solo se aplica si modificas algún aspecto de la hipoteca, como el plazo, el tipo de interés, o las garantías. Si cancelas la hipoteca sin hacer ningún cambio, no tienes que pagar este gasto. Si el banco te lo cobra, puedes reclamarlo.
Certificado de saldo cero: es el documento que acredita que has pagado toda la deuda que tenías con el banco por la hipoteca. Este documento es obligatorio para hacer la cancelación registral, y el banco te lo debe entregar gratuitamente. Si el banco te lo cobra, puedes reclamarlo.
¿Por qué el comprador retiene un importe para cancelar la hipoteca?
Las consecuencias de no asegurarse que se va a cancelar la hipoteca para el comprador pueden ser las siguientes:
El comprador puede tener problemas para inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad, ya que la hipoteca sigue figurando como una carga sobre la misma.
El comprador puede tener que asumir los gastos de cancelación de la hipoteca que corresponden al vendedor, si este no los ha pagado o no los ha negociado con el comprador. Estos gastos pueden suponer entre el 0,5% y el 1% del importe de la hipoteca, más los costes de notaría, registro, gestoría e impuestos.
El comprador puede verse afectado por posibles reclamaciones del banco o de terceros que tengan derechos sobre la hipoteca, si el vendedor no ha saldado completamente la deuda o si hay algún error o fraude en el certificado de deuda cero. Esto puede suponer un riesgo para el comprador, que podría perder la propiedad o tener que responder con su patrimonio.
Por estas razones, es recomendable que el comprador exija al vendedor que cancele la hipoteca registralmente antes de formalizar la compraventa, o que se asegure de que el precio de venta incluye los gastos de cancelación de la hipoteca. Así, el comprador podrá adquirir la vivienda libre de cargas y evitar posibles problemas futuros.
Pasos y plazos para realizar la cancelación de una hipoteca
Para realizar la cancelación de una hipoteca, tanto económica como registral, debes seguir los siguientes pasos:
Solicitar al banco el certificado de deuda cero o el certificado de saldo pendiente: es el documento que acredita que has pagado toda o parte de la deuda que tenías con el banco por la hipoteca. Si vas a cancelar la hipoteca totalmente, debes solicitar el certificado de deuda cero. Debes solicitarlo al menos con 15 días de antelación a la fecha en que quieras cancelar la hipoteca, y el banco te lo debe entregar en un plazo máximo de 10 días.
Solicitar al notario la escritura de cancelación: es el documento que formaliza la cancelación de la hipoteca y que se firma ante el notario. Debes pedir cita con el notario que elijas, y llevarle el certificado de deuda cero y la escritura original de la hipoteca. El notario redactará la escritura de cancelación y te la hará firmar. Este trámite suele tardar unos 15 días.
Liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): con la escritura de cancelación de la hipoteca, hay que liquidar el impuesto de AJD, que es el impuesto que grava los actos jurídicos documentados. Este impuesto está exento de pago en casi todas las comunidades autónomas, salvo en el País Vasco. En el País Vasco, el impuesto es del 0,5% del importe de la hipoteca. Para liquidar el impuesto, hay que rellenar un modelo y presentarlo en la oficina liquidadora que corresponda.
Presentar la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad: es el trámite que se hace para que el registro anote la cancelación de la hipoteca en el folio real de tu vivienda. Debes presentar la escritura de cancelación en el registro que corresponda a tu vivienda, y pagar los impuestos y tasas que se generen. Este trámite suele tardar unos 30 días.
Solicitar la nota simple al Registro de la Propiedad: es el documento que certifica que tu vivienda ya no tiene ninguna carga hipotecaria. Debes solicitarla al registro una vez que hayan inscrito la cancelación de la hipoteca, y te la deben entregar en un plazo máximo de 10 días.
El tiempo que se tarda en hacer la cancelación de una hipoteca depende de varios factores, como el tipo de cancelación que se haga, la rapidez del banco, del notario y del registro, y la complejidad del trámite. Pero, en general, se puede estimar que se tarda unos 2 meses desde que se solicita el certificado de deuda cero hasta que se obtiene la nota simple. Este plazo se puede acortar o alargar según las circunstancias de cada caso.
Cómo ahorrar con los gastos de cancelación de una hipoteca
Los gastos de cancelación de una hipoteca pueden suponer un desembolso importante, sobre todo si acabas de terminar de pagar la hipoteca y no tienes mucho ahorro. Por eso, te voy a dar algunos consejos para que puedas ahorrar con estos gastos y no te supongan un problema.
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Comparar precios: no todos los notarios, registradores y gestorías cobran lo mismo por sus servicios. Por eso, te conviene comparar precios y elegir el que te ofrezca la mejor relación calidad-precio. Puedes consultar las tarifas de los notarios y registradores en sus páginas web oficiales y pedir presupuestos a varias gestorías. Así, podrás ahorrar unos cientos de euros.
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Negocia con el banco: el banco puede estar dispuesto a asumir parte o todos los gastos de cancelación de la hipoteca si le interesa mantener una buena relación contigo o si vas a contratar otro producto con él. Por ejemplo, si vas a pedir una nueva hipoteca con el mismo banco, puedes intentar que te incluya la cancelación de la anterior y los gastos correspondientes en la oferta. No pierdes nada por intentarlo y puedes ganar mucho.
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Aprovecha la cancelación de la hipoteca por caducidad: la cancelación de la hipoteca por caducidad es una forma de cancelar la hipoteca sin tener que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría. Consiste en esperar a que pasen 20 años desde que terminaste de pagar la hipoteca y solicitar al Registro de la Propiedad que la cancele de oficio, es decir, sin necesidad de hacer la escritura de cancelación. Para ello, solo tienes que presentar el certificado de deuda cero del banco y pagar el impuesto de AJD, que es el único gasto que tendrás que asumir. Eso sí, esta opción solo es recomendable si no tienes prisa por cancelar la hipoteca y no vas a vender la casa en ese tiempo, ya que mientras tanto la hipoteca seguirá figurando en el Registro y te impedirá hacer cualquier operación con la vivienda.
Estos son algunos de los consejos que te puedo dar para que ahorres con los gastos de cancelación de una hipoteca. Espero que te hayan sido útiles y que puedas cancelar tu hipoteca sin problemas y con el menor coste posible.
Y hasta aquí el artículo de blog que he preparado sobre los gastos de cancelación de una hipoteca. Espero que te haya gustado y que te haya servido para aclarar tus dudas sobre este tema
