Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
Al vender un piso deberás pagar una serie de impuestos. Uno de ellos es el IRPF, puesto que, tendrás que pagar la ganancia patrimonial por venta de inmueble que has obtenido. Pero si no sabes de qué trata, no te preocupes, en este artículo te enseñamos qué es la ganancia patrimonial, cómo se calcula y algunas de sus exenciones.
¿Qué es la ganancia patrimonial por venta de inmueble?
La ganancia patrimonial por venta de inmueble se refiere al beneficio económico obtenido por una persona o entidad al vender una propiedad o inmueble. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de venta del inmueble y su valor de adquisición. En definitiva, es la ganancia que estás obteniendo al vender un inmueble y, con lo cual, está aumentando tu patrimonio.
¿Cuándo hay que pagar la ganancia patrimonial por venta de inmueble?
La ganancia patrimonial deberás incluirla en la declaración de la renta y, por ello, la pagarás como IRPF. Pero recuerda que solo tendrás que pagarla en caso de que hayas obtenido beneficio con la venta, es decir, que el precio por el que has vendido el inmueble haya sido superior al precio por el que lo compraste. Si has obtenido una pérdida patrimonial, también debes incluirla en la declaración de la renta, puesto que, no tendrás que pagar por ella y en un futuro podrás compensarla con otras ganancias patrimoniales.
Además, es importante que sepas que puedes compensar tanto ganancias y pérdidas patrimoniales (en este caso, la venta de una casa), como los rendimientos del capital mobiliario (por ejemplo, compraventa de acciones). Tendrás 4 ejercicios fiscales para compensar las pérdidas con las ganancias patrimoniales. Por ejemplo, si en una operación has ganado 5.000 euros de ganancia patrimonial y en otra operación has perdido 3.000 euros, puedes compensarlo y que solo tengas una ganancia patrimonial de 5.000-3.000= 2.000 euros.
Otro ejemplo sería que, el año pasado perdiste 3.000 euros en una venta de acciones y este año has obtenido una ganancia patrimonial de 30.000 euros. Con lo cual, este año puedes compensar la pérdida patrimonial y te quedaría una ganancia patrimonial de 30.000 – 3.000= 27.000 euros.
Tributación venta vivienda
Debes incluir la ganancia patrimonial en la declaración de la renta y solo deberás pagarlo en caso de que hayas tenido beneficio. Si hubieses obtenido pérdidas, puedes compensarlo con otras ganancias patrimoniales. El tipo impositivo que se aplica en la ganancia patrimonial por venta de inmueble es:
- Ganancia patrimonial de hasta 6.000 euros: 19%.
- Ganancia patrimonial de entre 6.000 hasta 50.000 euros: 21%.
- Ganancia patrimonial de más de 50.000 euros: 23%
- Ganancia patrimonial de entre 200.000 hasta 300.000 euros: 27%.
- Ganancia patrimonial superior a 300.000 euros: 28%.
Calcular ganancia patrimonial
En resumidas cuentas, la ganancia patrimonial por venta de inmueble se obtiene de calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Pero a ello habrá que multiplicarle el tipo impositivo y otra serie de elementos. No te preocupes que vamos a ver un ejemplo.
En primer lugar, para calcular el valor de transmisión, habrá que restarle, al precio de venta, algunos gastos al vender la vivienda que sean justificables.
Entonces, Valor de Transmisión= Precio de Venta – Plusvalía Municipal – Honorarios de inmobiliaria.
Por otra parte, para calcular el valor de adquisición, tendrás que tener en cuenta el precio al que compraste el inmueble y añadirle los gastos de notaría, registro de la propiedad, ITP, honorarios de inmobiliaria e IVA en caso de ser la compra de una vivienda nueva.
Con lo cual, Valor de Adquisición= Precio de compra + gastos de notaría + gastos de Registro de la Propiedad + Honorarios de inmobiliaria.
Vamos a ver un ejemplo.
Ejemplo de calcular ganancia patrimonial
Supongamos lo siguiente: Vendemos nuestra vivienda por 300.000 euros. Para ello, contratamos a una inmobiliaria que nos cobrará, en concepto de honorarios, 10.000 euros. Además, el impuesto de plusvalía municipal nos sale a pagar 4.000 euros.
Entonces, el Valor de Transmisión sería= 300.000 – 10.000 – 4.000 = 286.000 euros.
Por otra parte, el precio por el que compramos la vivienda hace unos años fue 240.000 euros. Para ayudarnos a buscar la vivienda, contratamos a una inmobiliaria que nos cobró unos honorarios de 7.000 euros. Los gastos de notaría fueron 1.000 euros y los del registro fueron 500.
Entonces, el Valor de Adquisición fue= 240.000 + 7.000 + 1.000 + 500= 248.500 euros.
En este ejemplo, la ganancia patrimonial por venta de inmueble sería Valor de Transmisión – Valor de Adquisición = 286.000 – 248.500 = 37.500 euros.
A esto habría que multiplicarle el tipo impositivo que mencionamos antes:
- Los primeros 6.000 euros= 19% x 6.000 = 1.140 euros.
- Siguiente ganancia 37.500 – 6000= 31.500. Esto entraría en la segunda categoría, de 6.000 euros hasta 50.000. Con lo cual, 31.500 x 21%= 6.615 euros.
Con lo cual, lo que tendrás que pagar por ganancia patrimonial es 1.140 + 6.615= 7.755 euros.
Coeficientes de abatimiento
En este caso, los coeficientes de abatimiento permiten una reducción en la ganancia patrimonial por venta de inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994. La reducción se aplica a la ganancia obtenida en proporción al número de días que han transcurrido entre la fecha de compra y la fecha de venta. Pero, esta reducción solo se le aplica a la cantidad proporcional al número de días desde la fecha de compra, hasta el 19 de enero de 2006. Se reducirá un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de 2, contando desde la fecha de compra hasta el 31 de diciembre 1996.
Por ejemplo, si compraste la vivienda el 01/01/1990 y la vendes en 2008. El coeficiente de abatimiento se le aplicará a la cantidad correspondiente a la proporción desde la fecha de compra hasta el 19 de enero de 2006.
Y el coeficiente será 11,11% multiplicado por el número de años de permanencia que exceda de 2, desde la fecha de compra, 01/01/1990 hasta el 31/12/1996, es decir, 7 años – 2= 5.
El coeficiente de abatimiento sería 11,11 x 5= 55,55% a aplicar a la cantidad de ganancia patrimonial obtenida desde la fecha de compra hasta el 19 de enero de 2006.
Sabemos que calcular esto es algo complejo, así que:
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Ganancia patrimonial exenta
Ten en cuenta que existen diferentes exenciones para situaciones en las que no tendrás que pagar IRPF por una ganancia patrimonial por venta de inmueble. Las 2 situaciones más comunes son:
- Exención por reinversión: En el caso de que vendas tu vivienda habitual y con ese dinero que has obtenido compres una nueva vivienda habitual, no tendrás que pagar el IRPF de ganancia patrimonial. Tendrás un plazo de 2 años para que compres el nuevo inmueble, desde que vendes tu antigua vivienda habitual.
- Exención por venta de vivienda habitual para personas mayores de 65 años: Aquellas personas mayores de 65 años que vendan su vivienda, no tendrán que pagar ganancia patrimonial por venta de inmueble en el IRPF.
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