La escritura de hipoteca es uno de los documentos más cruciales en cualquier operación relacionada con un préstamo hipotecario.
A pesar de su importancia, a menudo es un tema que genera dudas y confusión entre los prestatarios.
Este artículo está diseñado para aclarar todas las preguntas sobre la escritura de hipoteca, incluyendo cómo se redacta, qué incluye, cuáles son los aspectos más importantes a tener en cuenta y cómo obtenerla en caso de extravío.
Además, se abordarán temas como las diferencias entre diversos tipos de escrituras y se ofrecerán consejos prácticos que rompen con el conocimiento comúnmente disponible.
¿Qué es la Escritura de Hipoteca?
La escritura de hipoteca es un documento legal esencial para formalizar el acuerdo entre el prestatario y el acreedor (generalmente un banco).
Este documento es redactado por un notario y detalla todas las condiciones y cláusulas del préstamo hipotecario.
Sin una escritura de hipoteca, el préstamo no tiene validez legal y no puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
La escritura de hipoteca no solo recoge el acuerdo económico, sino que también protege los derechos de ambas partes en caso de incumplimiento.
Es, por tanto, un elemento clave en operaciones como la compra de una vivienda financiada con un préstamo hipotecario, una ampliación del préstamo (novación), o la subrogación de deudor o acreedor.
¿Por qué es tan Importante la Escritura Hipotecaria?
La escritura hipotecaria es esencial porque es el documento que legaliza y da forma al acuerdo entre el banco y el prestatario.
Sin ella, no se puede constituir la hipoteca ni garantizar el cumplimiento de los términos acordados.
Por nuestra experiencia, es vital revisar este documento con detenimiento antes de firmarlo, ya que cualquier error o cláusula abusiva podría tener graves consecuencias financieras a largo plazo.
Contenido
La escritura de hipoteca incluye una serie de elementos que definen las obligaciones y derechos de ambas partes:
Datos del Prestatario
En esta sección, se detallan los datos personales del prestatario, como nombre, DNI, estado civil y domicilio.
Estos datos son fundamentales para identificar correctamente a la persona que asume la deuda.
Es importante señalar que el prestatario no siempre es el comprador de una vivienda.
Por ejemplo, en una novación hipotecaria, el prestatario puede modificar las condiciones de un préstamo ya existente sin estar comprando una nueva propiedad.
La escritura de hipoteca también entra en juego en casos de compraventa con subrogación del deudor o en la subrogación del acreedor.
Recuerda que para realizar cualquiera de las operaciones mencionadas se necesita la aprobación de la entidad financiera, normalmente un banco.
Condiciones del Préstamo
Aquí se especifican las condiciones económicas del préstamo: el importe prestado, el tipo de interés (fijo, variable o mixto), el plazo de amortización y las comisiones aplicables.
También se incluyen las condiciones para la amortización anticipada del préstamo y las penalizaciones en caso de impago.
Por nuestra experiencia, te comentamos lo siguiente: si el préstamo es a tipo variable, es común que el banco incluya un anexo en el que se establezca que el interés no será negativo en ninguna circunstancia.
Por ejemplo, si se ha pactado un interés de Euribor + 1% y el Euribor llega a estar en -1,25%, el banco no pagará intereses al deudor, aunque en teoría debería hacerlo.
En este caso, la hipoteca se quedaría en un 0% de interés, es decir, el prestatario no pagaría intereses, pero tampoco los recibiría.
Descripción del Inmueble
La escritura detalla las características del inmueble que se hipoteca como garantía del préstamo.
Esto incluye su ubicación, tamaño, características especiales y valor de tasación.
La correcta descripción del inmueble es crucial para evitar futuros litigios sobre la propiedad.
Obligaciones Financieras
Esta parte de la escritura establece las obligaciones financieras del prestatario, como el pago de las cuotas mensuales, los intereses de demora en caso de retraso en los pagos y las consecuencias de un posible impago.
Es vital que el prestatario entienda completamente estas obligaciones antes de firmar la escritura.
Valor de Tasación para Subasta
Uno de los puntos menos discutidos pero importantes en la escritura de hipoteca es el valor de tasación del inmueble a efectos de subasta.
Si el prestatario deja de pagar la deuda, el inmueble puede ser subastado para recuperar el dinero prestado.
Es importante aclarar que el valor de tasación a efectos de subasta no determina la puja mínima directamente.
Durante la subasta, se aplican diferentes porcentajes a este valor según si se trata de una vivienda habitual o de otro tipo de inmueble, lo que afecta el precio mínimo de la puja.
Escritura de Préstamo Hipotecario: Ejemplo Práctico
Entender un ejemplo de escritura de préstamo hipotecario puede ser útil para visualizar cómo se estructuran los documentos y qué información contienen.
A continuación, se presenta un esquema simplificado:
Datos del Prestatario
Nombre: Juan Pérez García
DNI: 12345678X
Estado Civil: Soltero
Domicilio: Calle Falsa 123, Madrid
Datos del Acreedor
Entidad: Banco Ejemplo S.A.
Domicilio Social: Avenida de la Banca 45, Madrid
Descripción del Inmueble
Dirección: Calle Real 456, Madrid
Referencia Catastral: 1234567VK4713A0001XA
Superficie: 100 metros cuadrados
Condiciones del Préstamo:
Importe del Préstamo: 150.000 €
Tipo de Interés: 2,5% fijo
Plazo de Amortización: 25 años
Cuota Mensual: 673,84 €
Comisiones: 1% por cancelación anticipada
Obligaciones del Prestatario
Pago de la cuota mensual de 673,84 € antes del día 5 de cada mes.
Interés de demora del 3% en caso de retraso en los pagos.
Obligación de contratar un seguro de hogar con cobertura contra incendios.
Firma y Registro
El documento es firmado por Juan Pérez García y un representante del Banco Ejemplo S.A. ante el notario, y posteriormente registrado en el Registro de la Propiedad.
En la siguiente imagen te proporcionamos un ejemplo más visual:
Tipos de Escrituras Hipotecarias: ¿Cuál Necesitas?
Existen diferentes tipos de escritura de hipoteca, adaptados a diversas situaciones.
Es importante conocer cuál es el que se ajusta a tu caso:
Escritura de Compraventa con Hipoteca
En algunos casos, la escritura de compraventa se firma junto con la escritura de hipoteca.
La escritura de compraventa con hipoteca es un documento que formaliza tanto la compra de la propiedad como la constitución de la hipoteca simultáneamente.
Es crucial entender que esta escritura incluye tanto los términos de la transacción de compraventa como los detalles del préstamo hipotecario.
Ambos documentos deben ser revisados con cuidado para asegurarse de que todos los términos sean claros y justos.
Escritura de Préstamo Hipotecario
Este es el tipo más común, utilizado para formalizar el préstamo que financia la compra de una vivienda.
Incluye todas las condiciones del préstamo y define la relación entre el banco y el prestatario.
Escritura de Cancelación de Hipoteca
Escritura con Hipoteca
Diferencias entre la Escritura de Compraventa y la Escritura de Hipoteca
La escritura de compraventa y la escritura de hipoteca, aunque relacionadas, son documentos distintos:
• Escritura de Compraventa: Este documento formaliza la transferencia de propiedad del inmueble entre el comprador y el vendedor.
Se firma al momento de la compra de la vivienda.
• Escritura de Hipoteca: Este documento formaliza el préstamo hipotecario con el banco y detalla las condiciones del préstamo y las obligaciones del prestatario.
Se firma en paralelo con la escritura de compraventa cuando se financia la compra con un préstamo hipotecario.
Es importante firmar ambas escrituras el mismo día para completar el proceso de compra y financiación.
Se utiliza cuando el préstamo hipotecario ha sido completamente pagado y el prestatario desea cancelar la hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad.
Este documento libera la propiedad de cualquier carga hipotecaria.
Sin embargo, no es necesario haber terminado de pagar todo el préstamo para solicitarla. Por ejemplo, si te quedan 20.000 € de hipoteca y decides vender tu casa por 100.000 €, puedes utilizar parte del dinero de la venta para cancelar la hipoteca.
En este caso, en lugar de un certificado de deuda cero, deberás solicitar un certificado de deuda pendiente.
Pasos para la Formalización de la Escritura de Hipoteca
Solicitud del Préstamo Hipotecario
El primer paso es negociar y acordar las condiciones del préstamo con el banco.
Esto incluye la cantidad prestada, el tipo de interés, el plazo de amortización y cualquier comisión adicional.
Tasación del Inmueble
Antes de la firma, el banco exigirá una tasación del inmueble para determinar su valor y asegurarse de que cubra el monto del préstamo.
Esta tasación debe ser realizada por una empresa tasadora autorizada.
Redacción de la Escritura
Una vez acordadas las condiciones, el banco proporciona un borrador de la escritura, previamente aprobado por su departamento jurídico, al notario.
El notario revisa el borrador para asegurarse de que cumple con todas las normativas legales y que no contiene errores ni cláusulas abusivas.
En la mayoría de los casos, el notario da el visto bueno al documento, ya que ha sido revisado previamente por los expertos legales del banco.
Firma Ante Notario
Después de que la escritura esté redactada, el prestatario y el banco deben firmarla ante el notario.
Esta firma es necesaria para que la escritura tenga validez legal.
Es obligatorio que el prestatario acuda al notario al menos 10 días antes de la firma para revisar el documento en detalle.
Este paso es crucial para asegurarte de que comprendes todas las cláusulas y condiciones del préstamo.
La revisión no es opcional y debe hacerse con la debida antelación para evitar errores o malentendidos.
Registro de la Escritura
Finalmente, la escritura debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Este paso es esencial para que la hipoteca sea reconocida oficialmente y el inmueble quede ligado al préstamo como garantía.
Consejos para Prestatarios: Qué Debes Tener en Cuenta
Antes de firmar una escritura de hipoteca, es crucial estar bien informado y entender todos los términos del documento.
A continuación, se destacan algunos puntos clave que debes tener en cuenta:
Cláusulas Abusivas
Algunas hipotecas pueden incluir cláusulas abusivas, como intereses de demora excesivamente altos o condiciones desfavorables en caso de impago.
Es fundamental revisar la escritura con un abogado o asesor financiero para identificar y eliminar cualquier cláusula abusiva.
Tipos de Interés y Comisiones
Entender el tipo de interés (fijo, variable o mixto) y las comisiones asociadas al préstamo es crucial.
Asegúrate de que las condiciones sean claras y de que comprendes completamente cómo afectarán a tus pagos mensuales.
Revisión de la Escritura
Es recomendable solicitar una copia del borrador de la escritura de hipoteca antes de la firma para revisarla con calma y hacer preguntas al notario o al banco si hay algo que no entiendas.
¿Qué Hacer si la pierdes?
Es crucial saber quién te tiene que dar la escritura de la hipoteca.
Generalmente, el banco se encarga de entregarte una copia una vez que se ha firmado ante notario.
Sin embargo, es importante que conserves esta copia en un lugar seguro, ya que es el documento que acredita tu propiedad y las condiciones del préstamo.
Si has extraviado la escritura de tu hipoteca, existen varias formas de obtener una copia:
1. Acudir a la Notaría
Solicitar una copia en la notaría donde se firmó el documento.
Este trámite tiene un coste, pero suele ser más rápido que esperar la respuesta del banco.
El notario tiene la obligación de conservar una copia del documento durante al menos 25 años.
2. Solicitarla al Banco
Otra opción es pedir una copia directamente a tu banco mediante una solicitud por escrito con acuse de recibo.
El banco tiene un plazo de dos meses para responder.
3. Contactar al Promotor
Si no es posible localizar al notario, también puedes acudir al Registro de la Propiedad donde se inscribió la hipoteca, ya que ahí se conserva una copia del documento registrado.
Es un proceso sencillo, pero puede requerir un coste adicional.
Siempre es una buena idea mantener una copia digital de tus documentos importantes, incluyendo la escritura de hipoteca, para evitar complicaciones en caso de pérdida.
Aspectos Financieros en la Escritura de Hipoteca
Intereses y Comisiones
Uno de los elementos más importantes de la escritura de hipoteca es la estipulación de los intereses y las comisiones.
El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto, y debe estar claramente especificado cómo y cuándo se aplicará.
Además, las comisiones por cancelación, subrogación, y otros servicios también deben detallarse con precisión.
Amortización y Vencimiento
El sistema de amortización, que en España generalmente sigue el método francés, y las condiciones de vencimiento anticipado son otros aspectos cruciales.
Es fundamental entender cómo se desglosan las cuotas para poder planificar correctamente los pagos a lo largo de la vida del préstamo.
¿Quién Debe Pagar la Escritura de Hipoteca?
La normativa vigente en España establece que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco debe asumir la mayor parte de los gastos asociados a la formalización de la escritura de hipoteca.
Sin embargo, el prestatario sigue siendo responsable de algunos costes, como la tasación del inmueble.
Es importante informarse bien sobre quién asume cada gasto para evitar sorpresas al momento de formalizar el préstamo.
¿Cuánto Cuesta Obtener una Copia?
El coste de obtener una copia de la escritura de hipoteca puede variar dependiendo del notario y del tipo de copia solicitada (simple o autorizada).
Generalmente, los precios oscilan entre 20 y 50 euros para una copia simple, y entre 50 y 150 euros para una copia autorizada.
Conclusión
La escritura de hipoteca es un documento esencial en cualquier proceso de préstamo hipotecario.
Su importancia radica en la protección que ofrece a ambas partes y en la formalización de los términos del acuerdo.
Ya sea que estés comprando una vivienda, ampliando tu préstamo a través de una novación o subrogando una hipoteca, es vital comprender cada detalle de la escritura antes de firmarla.
En AzHogar, nos comprometemos a acompañarte en cada paso del proceso, garantizando que tomes decisiones informadas y seguras.
Para obtener más detalles sobre el proceso hipotecario, no dudes en visitar nuestros otros artículos y guías prácticas.
¿Necesitas ayuda para entender tu escritura de hipoteca? Contacta con AzHogar hoy mismo y asegura tu futuro financiero.
Cuenta con más de 5 años de experiencia en el sector inmobiliario. Ha sido asesor hipotecario y controller en un centro hipotecario. Miembro registrado LCCI: 17658 por EFPA, cuenta con la certificación y recertificación necesaria para asesorar e informar en crédito hipotecario según Banco de España.
