Contrato de rescisión de alquiler: Esto es todo lo que debes saber

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Actualizado el jueves, 30 enero, 2025

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En el ámbito del alquiler de inmuebles, es común que surjan situaciones en las que una de las partes quiera finalizar el contrato antes de lo previsto.

El contrato de rescisión de alquiler es el documento que formaliza este proceso, evitando conflictos legales y garantizando los derechos de propietarios e inquilinos.

En este artículo, exploramos a fondo qué es, cómo se aplica, cuándo es válido este contrato inmobiliario y las claves para gestionar este proceso de manera eficiente.

¿En qué consiste el Contrato de rescisión de alquiler?

Una rescisión de contrato es un acuerdo legal entre el propietario y el inquilino en el que ambas partes aceptan dar por finalizado un arrendamiento.

No es obligatorio firmarlo al inicio de la relación, pero sí muy recomendable, ahora veremos por qué. 

Este documento tiene como objetivo formalizar la cancelación del contrato de alquiler, asegurando que ambas partes estén de acuerdo con las condiciones de la rescisión.

En él se recogerá entre otras cosas el motivo de la finalización del contrato y la fecha exacta en la que se devuelve la posesión de la vivienda. De esta forma, se evitan futuros conflictos.

De hecho, en muchas comunidades autónomas, para la devolución de la fianza de alquiler se exige la entrega de dicho documento.

¿Diferencias entre rescisión del contrato de alquiler y desistimiento?

La rescisión y el desistimiento son dos conceptos legales que se aplican constantemente en el ámbito de los contratos de alquiler, pero no de forma análoga, pues tienen diferencias clave:

1. Rescisión del contrato: Implica la terminación anticipada del contrato por causas atribuibles a una de las partes, generalmente porque se ha producido un incumplimiento del contrato de alquiler

Puede ser solicitada por el arrendador o el arrendatario, y conlleva consecuencias legales, ya que se considera que una de las partes ha infringido el acuerdo.

En caso de rescisión, la parte que incumple suele ser responsable de las consecuencias y penalizaciones estipuladas en el contrato.

2. Desistimiento del contrato: Se refiere a la decisión de una de las partes de abandonar el contrato de alquiler antes de su vencimiento con un preaviso de fin del contrato, pero sin que exista un incumplimiento o culpa. 

Generalmente, esta opción está justificada y permitida bajo ciertas condiciones. El desistimiento suele estar sujeto a un preaviso y, a veces, a un pago de indemnización, dependiendo de lo pactado.

En resumen, la rescisión está vinculada a un incumplimiento de las condiciones del contrato, mientras que el desistimiento es una opción que permite a las partes terminar el contrato de manera anticipada sin que haya culpa o infracción.

¿Cuándo puede el propietario rescindir el contrato de alquiler?

Un contrato de alquiler de vivienda habitual, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene como norma general una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física y 7 años si es una persona jurídica, aunque hay excepciones.

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

Sin embargo, hay situaciones en las que un propietario puede rescindir este contrato antes de tiempo, incluso si no ha transcurrido ese periodo mínimo o el periodo pactado.

A continuación, te explico las principales causas que permiten a un arrendador dar por terminado el contrato de alquiler antes de lo previsto.

¿Por qué causas se puede rescindir un contrato de alquiler?

Existen varias situaciones específicas en las que un propietario tiene derecho a rescindir un contrato de alquiler: impago de rentas, subarriendo no autorizado, daños graves a la propiedad, necesidad sobrevenida de uso personal…

Sin embargo, cada caso requiere que el arrendador justifique adecuadamente su decisión y cumpla con los plazos establecidos por la ley.

Cancelación del contrato de alquiler por impago

Una de las razones más comunes para rescindir un contrato de alquiler es el impago del alquiler por parte del inquilino.

Si el arrendatario no paga la renta o realiza pagos de manera reiterada fuera de los plazos establecidos en el contrato, el propietario puede iniciar el proceso de desahucio por impago. 

Esto puede incluir tanto impagos totales como parciales, y en ambos casos el arrendador puede proceder legalmente para dar por terminado el contrato.

Sin embargo, el arrendatario tiene la opción de enervar el desahucio, lo que significa que puede evitar la cancelación del contrato si paga las cantidades adeudadas, incluidas las rentas impagas y, en algunos casos, los gastos procesales, antes de que se dicte la sentencia judicial de desahucio.

La enervación puede producirse en cualquier momento del procedimiento, hasta antes de que el juez dicte sentencia, y puede evitar la pérdida de la vivienda, siempre y cuando se subsanen los pagos pendientes.

Pese a tener esta posibilidad de terminación del contrato, es recomendable contar con un seguro de impago que te satisfaga las rentas debidas hasta que se desaloje por completo el inmueble.

Resolución del contrato de alquiler por subarriendo no autorizado

Si el contrato de arrendamiento prohíbe el subarriendo, y el inquilino subarrienda la propiedad sin el consentimiento del arrendador, este tiene el derecho de rescindir el contrato.

Esto sucede cuando, por ejemplo, el inquilino lleva a cabo otro contrato de alquiler por habitaciones del piso del que es arrendatario. 

El subarriendo no autorizado es una violación directa de los términos pactados en el contrato y justifica la terminación anticipada del acuerdo, pues la propia Ley de Arrendamientos Urbanos exige el consentimiento expreso y escrito del propietario para ello.

Resolución del contrato de arrendamiento por daños a la propiedad

Otra razón válida para rescindir un contrato de alquiler es si el inquilino causa daños importantes en la propiedad, que afecten la estructura o el funcionamiento de la vivienda.

Si estos daños son graves y no se arreglan de manera oportuna, el propietario puede finalizar el contrato. 

Esto incluye tanto daños visibles como situaciones donde la propiedad no es mantenida adecuadamente, pero que sean causados por el arrendatario por su negligencia, no por desastres naturales o causa de fuerza mayor.

¿Se puede rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario?

El artículo 9.3 LAU permite la resolución del contrato por acción de necesidad del arrendador:

“Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. ”

Como observamos, esta cláusula se contempla solo para personas físicas, siempre y cuando conste de forma expresa en el contrato la posibilidad de dicha necesidad si surgen algunas de las causas expuestas. 

Para ejercer este derecho, el arrendador debe comunicar la situación de necesidad al menos con dos meses de antelación a la otra parte, justificando la causa. 

Además, la ley establece que si el propietario no cumple con la razón indicada (por ejemplo, si vuelve a alquilar la propiedad a un precio más alto), el inquilino podría reclamar la restitución de la vivienda y pedir una indemnización por los costos de mudanza.

Otros motivos para rescindir el contrato de alquiler

Otros motivos usuales por los que el propietario tendría derecho a rescindir del contrato de alquiler son, entre otros: 

  • No pagar la fianza: La fianza del alquiler es un pago obligatorio que el inquilino debe realizar al firmar el contrato, sirviendo como garantía ante posibles daños o impagos.

Si el inquilino no abona la fianza o se niega a actualizarla cuando corresponde, el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler.

  • Realización de obras sin autorización: No se refiere a reparaciones menores que pueda realizar el inquilino, sino a obras que alteran la estructura de la vivienda o de los espacios asociados, como trasteros o garajes.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige para este tipo de modificaciones el consentimiento escrito del arrendador.

  • Actividades molestas, insalubres o ilegales: El propietario puede rescindir el contrato si el inquilino lleva a cabo actividades en la vivienda que causen molestias a los vecinos, que pongan en riesgo la salubridad, que sean peligrosas o, en el peor de los casos, ilegales.

  • Uso inapropiado de la vivienda: Si el inquilino destina la vivienda a un fin diferente al de residencia habitual, como utilizarla para actividades comerciales, el propietario puede cancelar el contrato de alquiler, ya que se estaría incumpliendo el acuerdo inicial.

  • Tenencia de mascotas no autorizada

¿Cómo gestionar la cancelación de un contrato de alquiler?

La rescisión de un contrato de alquiler debe llevarse a cabo de manera formal y siguiendo una serie de pasos legales para evitar futuros problemas. 

Si eres propietario y necesitas cancelar el contrato de alquiler antes de tiempo, es importante que sigas un procedimiento adecuado. A continuación, te explico los pasos clave para gestionar esta cancelación correctamente.

1. Identificación de la causa de rescisión:

El primer paso es identificar la causa válida que justifique la cancelación del contrato.

Algunas razones comunes pueden ser como hemos visto el incumplimiento de los términos del contrato por parte del inquilino, como impagos o daños a la propiedad, o la necesidad del propietario de recuperar la vivienda para su uso personal. 

Como hemos mencionado, es fundamental que esta causa esté claramente documentada para que la rescisión se realice de forma legal y justificada.

2. Comunicación formal de la rescisión del contrato de alquiler:

Una vez que se haya identificado la causa, el siguiente paso es comunicar de forma formal al inquilino la intención de rescindir el contrato.

Esta comunicación debe ser realizada por escrito y de manera que se pueda comprobar su recepción, como a través de un burofax o correo certificado con una carta para rescindir el contrato de alquiler. 

Es importante que el mensaje incluya una explicación clara de las razones de la rescisión, y que, si es necesario, se haga referencia a las cláusulas del contrato o a las leyes que respaldan esta decisión.

3. Período de preaviso:

La ley y los contratos de alquiler suelen establecer un período de preaviso, que debe cumplirse a menos que se trate de una violación grave del contrato. La ley lo establece en 30 días siempre que se hayan cumplido 6 meses del inicio del contrato

Si no se cumple el preaviso, o no se rescinde antes de los seis meses, esto dará lugar a la indemnización acordada en el mismo precepto:

“El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido, al menos, seis meses y siempre que se lo comunique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el acuerdo que, para el caso de desistimiento, deba el inquilino indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Este período permite al arrendatario tener tiempo suficiente para encontrar una nueva vivienda o, en el caso del arrendador, buscar un nuevo inquilino.

El respeto a este tiempo de preaviso es fundamental para que el proceso se realice de forma correcta y sin contratiempos.

4. Negociación y mediación:

En algunos casos, especialmente cuando las razones para la rescisión no son extremadamente graves, es recomendable intentar una solución negociada antes de recurrir a medidas legales. 

La mediación puede ser una excelente opción para resolver el conflicto de manera amistosa, sin necesidad de llegar a un proceso judicial.

A través de la mediación, ambas partes pueden llegar a un acuerdo que permita la cancelación del contrato sin generar grandes inconvenientes para ninguna de las partes.

5. Rescisión legal del contrato de alquiler:

Si no se llega a un acuerdo mediante negociación o mediación, y una vez cumplido el período de preaviso, se puede proceder a la rescisión formal del contrato. 

En este caso, el arrendatario deberá desocupar la propiedad, y el propietario podrá iniciar un proceso de desalojo de vivienda si el inquilino se niega a abandonar la vivienda voluntariamente.

6. Documentación de la rescisión del contrato de alquiler:

Es crucial documentar todo el proceso de rescisión. Guarda copias de todas las comunicaciones enviadas y recibidas, así como cualquier acuerdo alcanzado durante las negociaciones y los recibos relacionados con la fianza o los pagos pendientes

Esta documentación será esencial en caso de que surjan disputas legales después de la rescisión del contrato.

7. Devolución de la fianza:

Finalmente, una vez que el contrato se rescinda, es necesario liquidar las cuentas, lo que incluye la devolución de la fianza al arrendatario. La fianza debe devolverse, descontando, si es necesario, los daños que excedan el desgaste normal de la vivienda. 

El proceso de devolución debe ser transparente y conforme a lo pactado en el contrato, garantizando que ambas partes reciban lo que corresponde.

Infografía sobre el proceso de rescisión de contrato de alquiler
Creado por AZHogar

Consejos adicionales

  • Visita de inspección: Es recomendable que acuerdes con el inquilino una visita a la vivienda para comprobar si existen desperfectos que deban repararse antes de la finalización del contrato.

  • Pagos pendientes: Asegúrate de que el inquilino no tenga pagos pendientes, como mensualidades, suministros o cualquier otro gasto asociado al alquiler.

  • Devolución de la fianza: Determina con claridad cómo y cuándo se procederá a la devolución de la fianza de alquiler, tomando en cuenta los posibles daños a la propiedad.

Si sigues estos pasos de manera ordenada y justa, podrás gestionar la cancelación del contrato de alquiler sin mayores inconvenientes, protegiendo tus derechos como propietario y asegurando que el proceso se realice de forma legal y respetuosa.

¿Y si el inquilino se niega a la resolución del contrato de alquiler?

Aunque lo ideal es que todo quede claramente especificado en el contrato de arrendamiento, puede ocurrir que el inquilino se niegue a desocupar la propiedad cuando el propietario le notifique la terminación del contrato.

En tal situación, el propietario se verá obligado a recurrir a los tribunales pertinentes y deberá aportar pruebas durante el proceso legal de que el inquilino no ha cumplido con las condiciones acordadas.

¿Qué debe incluir el Contrato de rescisión de alquiler?

Para que el contrato de rescisión sea completo y eficaz, debe incluir los siguientes puntos clave:

1. Debes incluir los datos completos de identificación de las partes, del arrendador y del arrendatario, tal y como en el contrato original de alquiler.

2. Es importante incluir la fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento y cuándo se da por terminado el mismo, especificando si el alquiler es de vivienda habitual u otro tipo de propiedad. 

Si es el inquilino el que ha decidido marcharse antes de lo previsto, también se debe mencionar la fecha de aviso de abandono y las razones de la decisión.

3. Debe indicarse exactamente cuándo la propiedad ha sido devuelta al propietario, incluyendo las llaves y otros accesos, como mandos de garaje o llaves de zonas comunes.

4. Una cláusula clave es la que establece el estado en que se devuelve la propiedad. Aunque no siempre es posible prever todos los detalles, se recomienda hacer una revisión de la vivienda en el momento de la entrega de llaves.

Podría ser buena idea incluir en el contrato de alquiler un inventario, fotografías, e incluso un vídeo del estado del inmueble en el momento de la entrega al inquilino, a la que se recurrirá al finalizar el mismo.

Así, puedes añadir una cláusula que diga que se realizará una inspección pormenorizada, tras la cual se determinarán posibles daños no reportados.

5. Cláusula de liquidación de las obligaciones económicas, la cual debe incluir todo lo relacionado con la fianza, el pago de mensualidades pendientes, y cualquier penalización por cancelación anticipada. Si el inquilino debe pagar alguna cantidad extra o la fianza se devuelve, este apartado tiene que quedar claro.

6. Si el contrato no ha sido actualizado para los suministros (agua, gas..), el propietario debe tener una autorización para cambiar la titularidad a su nombre o al de un nuevo inquilino, de forma que el proceso de transferencia de suministros sea más ágil.

7. Finalmente, es importante incluir una cláusula que deje claro que, con la firma del documento, ambas partes se eximen de futuras reclamaciones, finalizando la relación contractual y dejando atrás todas las obligaciones que recogía el contrato para ambas partes.

Efectos de la resolución del contrato de arrendamiento

Si se cumple lo anterior expuesto, las consecuencias inmediatas del contrato de rescisión serán por tanto: 

  • Devolución de la posesión de la propiedad: Una de las consecuencias inmediatas de la resolución del contrato es que el arrendatario debe desocupar la vivienda o el local arrendado y devolver la posesión al arrendador en el plazo estipulado.

El arrendador podrá recuperar la posesión de la propiedad para disponer de ella según lo desee.

  • Obligación de pagar rentas pendientes: En caso de que la resolución del contrato sea causada por un incumplimiento del arrendatario, este deberá abonar las rentas pendientes hasta el momento de la terminación del contrato, así como cualquier otro gasto o penalización estipulado en el acuerdo.

  • Indemnización por daños y perjuicios: Si la resolución del contrato es consecuencia de un incumplimiento por parte de una de las partes, la parte perjudicada podrá solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados debido al incumplimiento de las condiciones del contrato.

Esta indemnización puede incluir tanto los daños materiales como la pérdida de ingresos por la falta de ocupación del inmueble.

Es importante señalar que el arrendador debe considerar el desgaste normal de la vivienda, el cual es inevitable debido al uso y al paso del tiempo.

Este tipo de deterioro no se considera como un daño, por lo que no se incluye en la indemnización, a menos que sea consecuencia de mala conducta o negligencia por parte del arrendatario.

Durante la vigencia del contrato, el arrendador no está obligado a cubrir las reparaciones por desgaste habitual, pero una vez finalizado el contrato, tampoco es responsable el arrendatario de este deterioro natural, ya que se considera parte del uso normal del inmueble.

Por lo tanto, si no te haces cargo de estos aspectos, es importante tener en cuenta que el desgaste inevitable de la vivienda puede afectar al valor de tu propiedad.

Si deseas conocer el valor de venta de tu vivienda, te ofrecemos un valorador que tiene en cuenta el estado del inmueble para hacer una estimación más precisa.

  • Restitución de garantías: En muchos casos, al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendador debe devolver la fianza o cualquier otro depósito entregado por el arrendatario, siempre que no existan deudas o daños a la propiedad.

Si hay daños, el arrendador podrá descontar el costo de la reparación de la fianza.

  • Liberación de obligaciones contractuales: Con la resolución, ambas partes quedan liberadas de las obligaciones futuras estipuladas en el contrato, a menos que existan cláusulas que continúen siendo aplicables después de la resolución, como la obligación de pagar ciertas penalizaciones o compensaciones.

Cancelación del contrato de alquiler: Aspectos legales

Ahora que ya sabes que se puede anular un contrato de alquiler, es esencial que tanto el arrendador como el arrendatario busquen la orientación de un profesional especializado antes de proceder con la rescisión del contrato.

Un profesional legal puede brindar orientación sobre los derechos y responsabilidades de ambas partes, así como sobre las posibles consecuencias legales de las acciones que se quieran emprender.

Cuando se lleva a cabo de manera adecuada, la rescisión de un contrato de alquiler protege los intereses de ambas partes, garantizando que se cumplan todas las disposiciones legales y contractuales pertinentes. En AZ Hogar podemos ayudarte. ¡Mucha suerte!

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