Actualizado el jueves, 30 enero, 2025
Si eres propietario y estás buscando una alternativa para vender tu inmueble, es posible que el contrato de alquiler con opción a compra sea una opción que te interese explorar.
Estos tipos de contratos inmobiliarios ofrecen una flexibilidad que puede ser beneficiosa tanto para ti como para el inquilino, quien tiene la opción de comprar la propiedad al final del período de alquiler.
A continuación, explicaremos cómo funciona este contrato, las ventajas y desventajas, los gastos asociados y otros detalles importantes para que puedas tomar una decisión informada.
Vender tu casa con un contrato de alquiler con opción a compra
Un contrato de arrendamiento con opción de compra te permite vender tu inmueble en el futuro sin tener que hacerlo de inmediato, obteniendo ingresos mientras tanto.
El comprador potencial alquila la propiedad durante un período determinado con la opción de comprarla al final del contrato, generalmente por un precio acordado previamente. Esto ofrece ciertas ventajas tanto para ti como para el arrendatario.
¿Cuáles son las ventajas del contrato con opción a compra?
Al optar por un alquiler con derecho a compra, principalmente tienes la posibilidad de recibir ingresos por alquiler mientras te aseguras de que hay un comprador potencial interesado en el futuro:
Ingresos por alquiler durante el período de arrendamiento: Durante el tiempo en que el inquilino ocupa la propiedad, recibirás pagos de alquiler que pueden ayudarte a cubrir los costos de mantenimiento y otros gastos asociados con la propiedad.
Posibilidad de venta futura: Si el inquilino decide ejercer su opción de compra, habrás vendido tu propiedad sin tener que realizar un proceso de compraventa tradicional, que puede llevar más tiempo, esfuerzo y otros gastos propios de vender una vivienda.
Además, si no se ejerce, podrás quedarte con las rentas percibidas en concepto de alquiler.
Menor riesgo de impago: Esta modalidad reduce el riesgo de impago debido a que para ejercer la opción de compra las rentas deben de estar pagadas en su totalidad hasta el momento, esto te sirve como una especie de garantía o seguro de impago de alquiler.
Posibilidad de obtener un precio de venta superior: En algunos casos, puedes acordar un precio de venta que sea más alto que el valor actual de la propiedad, lo que puede beneficiarte si el valor de mercado de la vivienda disminuye durante el período de alquiler.
Posibilidad de percibir rentas de alquiler más altas de lo habitual: al otorgar esa posición de exclusividad en la compra de la casa al inquilino, tus rentas a percibir podrían incrementarse respecto a un alquiler normal.
Además, también consideramos que el contrato de alquiler con opción a compra puede ser beneficioso para el propietario, especialmente si se encuentra en una situación en la que no desea vender su vivienda de inmediato, pero le gustaría hacerlo en el futuro.
Independientemente de ello, otros aspectos positivos son:
Compromiso del inquilino con la propiedad: Al tener la opción de compra, los inquilinos suelen estar más comprometidos con el mantenimiento de la propiedad, ya que tienen la intención de comprarla eventualmente y en el mejor estado posible.
Atractivo para más compradores potenciales: Algunos inquilinos pueden ver este contrato como una oportunidad para probar la propiedad antes de tomar la decisión de compra.
Esto puede atraer a más personas que de otro modo no considerarían una compra inmediata.
Al igual que la venta de un inmueble, la compra del mismo también supone una decisión premeditada con muchos puntos a considerar: seguridad del barrio, amplitud suficiente de la vivienda, comodidad, comunidad de vecinos…
El hecho de poder cerciorarse de dicha decisión es una ventaja significativa para el arrendatario.
Otra ventaja muy atractiva para el arrendatario es el fundamental ahorro en costes que le supondría esta opción de financiación mediante el pago de rentas, en vez de tener que solicitar un crédito hipotecario tan grande: al ir descontándose del precio final un porcentaje de las rentas pagadas, el crédito solicitado será menor.
Es decir, a la hora de solicitar la hipoteca para ejercitar la acción de compra, supone un gran ahorro en intereses, ya que estos aumentan sobre la base del crédito que se otorga.
También es relevante cómo facilita la accesibilidad a la compra de una vivienda cuando ni siquiera hay grandes ahorros de por medio, como es el caso de personas jóvenes.
De hecho, el hecho de que ya se haya pagado una parte de la vivienda puede considerarse como estabilidad financiera para la concesión de la hipoteca.
Por tanto, el ahorro para el inquilino al solicitar una hipoteca en este modelo de arrendamiento y compra lo observamos en:
Una menor entrada inicial
Una hipoteca más baja
Una mejor posición económica ante el banco, ya que las rentas se consideran parte del precio de compra y no se pierden, lo que facilita el acceso a una hipoteca con condiciones más favorables.
Contrato de alquiler con derecho a compra: Posibles Inconvenientes
Ahora bien, aunque este tipo de contrato tiene muchas ventajas, también presenta ciertos inconvenientes que es importante considerar:
Posible no ejercicio de la opción de compra: El inquilino podría decidir no ejercer la opción de compra al final del contrato, lo que significa que tendrás que seguir buscando un comprador, lo cual podría ser una desventaja si esperabas una venta rápida.
Demasiado tiempo sin una venta definitiva: Si la venta no se concreta, podrías quedarte con la propiedad durante más tiempo del esperado, sin saber si será comprada o no, pues durante el tiempo que dure el contrato, no puedes transmitir la vivienda a un nuevo comprador interesado.
No obstante, los arrendatarios, como veremos a continuación, al principio del contrato depositan una prima que representa su real intención de futura adquisición del inmueble, por ello esto no suele ser frecuente, pero puede ocurrir.
Complicaciones fiscales: Al combinar alquiler y compra, los aspectos fiscales pueden volverse complejos, con el riesgo de enfrentarnos a una carga fiscal adicional.
Esto es así porque vas a tributar por la prima percibida, por las rentas de alquiler, y por la venta de la vivienda.
Posible pérdida de valor: Deberás respetar el precio fijado en el contrato independientemente de que aparezca un comprador que ofrezca un precio superior debido a la exclusividad que le otorga el contrato al inquilino.
Como se permite acordar un precio desde el inicio del contrato, más adelante veremos como puedes asegurarte un precio competitivo, teniendo en cuenta una previsión del mercado inmobiliario y llevando a cabo una correcta valoración inmobiliaria para conseguir la máxima rentabilidad en tu alquiler.
Diferencias entre el alquiler con derecho a compra y el tradicional
A diferencia de un contrato de alquiler tradicional, en un arrendamiento con opción a compra, el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad al final del contrato o incluso durante el mismo.
Esto marca una diferencia significativa en cuanto a derechos y responsabilidades.
La principal diferencia que observamos es que en el arrendamiento con opción de compra el arrendatario tiene la opción y el derecho de comprar la propiedad en cualquier momento dentro del plazo.
Además, parte del alquiler mensual puede ser utilizado como abono para el precio final de compra y descontado del mismo.
Derecho de adquisición preferente sobre la compra de la vivienda
En el alquiler tradicional el inquilino solo paga por el uso de la propiedad y en principio cuenta con un derecho de tanteo y retracto.
Sin embargo, en el contrato con opción de compra el inquilino sí cuenta con esta exclusividad, además de que las rentas pagadas pueden descontarse del precio de compra.
Alquiler con opción de compra según las condiciones del mercado
Deberías saber que, en la práctica, los contratos de alquiler con opción a compra no suelen ser frecuentes en grandes zonas urbanas con alta demanda de alquiler, como las grandes ciudades o áreas metropolitanas.
Esto se debe a que, en estos lugares, los propietarios de inmuebles prefieren arrendar sus propiedades sin la opción de venta, aprovechando precisamente la alta rotación, la gran demanda y la estabilidad en los precios de alquiler.
Además, en estas grandes ciudades o capitales, los inquilinos suelen estar más interesados en la flexibilidad de un arrendamiento tradicional, sin atarse a una posible compra futura.
Por tanto, los contratos de alquiler con opción a compra se dan con más frecuencia en zonas de baja demanda.
Aquí, los propietarios pueden recurrir a este tipo de contrato como una manera de atraer a inquilinos que, aunque no pueden comprar de inmediato, tienen la intención de asentarse en el futuro.
Por tanto, los contratos de alquiler con opción a compra, tienen una dimensión económica que se adapta mejor a mercados donde la demanda de viviendas para alquilar es baja o moderada, y donde los propietarios buscan asegurar una ocupación estable a largo plazo.
Arrendamiento con opción a compra: Cláusulas clave
El alquiler con opción a compra es un contrato mixto que combina las características de un arrendamiento tradicional con una cláusula de compra futura.
Si bien se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece las normativas generales para los arrendamientos urbanos, esta ley no regula específicamente la parte relacionada con la opción de compra.
Por lo tanto, la cláusula de compra se ajusta a lo acordado entre las partes, y se ve influenciada también por el Código Civil, especialmente en lo relativo a la opción de compra.
En caso de que llegase a ejercitarse la acción de compra, habrá que formalizar escritura pública de compraventa ante notario.
Cláusula de opción de compra
Por otro lado, la cláusula de opción de compra debe detallar los siguientes puntos:
Intención de venta por parte del propietario si el inquilino está interesado.
Prima a abonar por el inquilino, que suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio de venta.
No es obligatoria, pero sí recomendada y funciona como una garantía que asegura la intención de compra del inquilino, no sustituyendo en ningún caso a la fianza de arrendamiento, que tiene otra finalidad.
Es importante especificar si esta prima se descontará del precio de compra si el inquilino decide ejercer la opción de compra, y en caso de no ejercerla, la perderá.
Identificación del inmueble que se transferirá en caso de que se ejerza la opción de compra.
Precio pactado para la compra y, si es aplicable, el precio para conceder la opción.
Cuánto de los pagos, o qué porcentaje de las rentas mensuales de alquiler se descontarán del precio final de la vivienda. Este descuento puede ser total o parcial, dependiendo de lo que se haya acordado previamente.
El plazo para ejercer la opción de compra, que normalmente coincide con la duración del contrato de arrendamiento.
Cláusula de Opción de Compra en el contrato de alquiler
Prima: La opción de compra es gratuita, a menos que se acuerde un pago inicial no reembolsable si no se ejerce la opción.
Plazo: La opción de compra puede ejercerse hasta el vencimiento del contrato de alquiler, caducando al finalizar el mismo.
Precio: El precio de compraventa es fijo, más impuestos. Se aplicarán descuentos dependiendo del momento en que se ejerza la opción:
Primer año: 10% de descuento + 100% de la renta pagada.
Segundo año: 5% de descuento + 80% de la renta pagada.
Tercer año: No hay descuento, pero se descuenta el 60% de la renta pagada.
Cargas: El arrendador entregará el inmueble libre de cargas y al corriente de impuestos si se ejerce la opción.
Notificación: El arrendatario debe notificar al arrendador su decisión de ejercer la opción, con un plazo de 30 días para formalizar la compraventa en notaría.
Gastos: Los gastos de la compraventa serán asumidos por ambas partes conforme a la ley.
Duración del contrato de arrendamiento con opción de compra
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un mínimo de cinco años para contratos entre particulares y siete años si el arrendador es una empresa.
Este plazo será prorrogable si ambas partes lo desean sobre la base del derecho de prórroga anual por un máximo de tres años más, salvo que el arrendador comunique la intención de no renovarlo con una antelación mínima de cuatro meses, o el arrendatario con dos, antes de la fecha de terminación del contrato o de la prórroga.
Ahora bien, lo que hemos visto hasta ahora es un contrato de alquiler de vivienda habitual con opción a compra, pero, ¿se puede hacer un contrato de alquiler temporal con opción a compra?
Pueden realizarse de la misma manera que un alquiler tradicional, contratos de duración inferior a cinco años, como contratos de un año que se renuevan cada año de forma automática e incluso pudiendo ser prorrogables por tres años más.
Este tipo de contratos se utiliza para situaciones puntuales, como estancias de pocos años o el tiempo necesario para decidir si se ejercerá la opción de compra.
Este contrato puede renovarse anualmente, pero debe quedar claro que no se trata de un contrato de vivienda habitual.
Es crucial evitar el fraude de ley en los contratos de alquiler temporal con opción a compra.
Este fraude ocurre cuando un contrato temporal se renueva abusivamente y realmente se convierte en un contrato de vivienda habitual, haciéndose pasar por contrato temporal eludiendo así las condiciones que la LAU establece para los contratos de largo plazo.
Si un contrato temporal se renueva automáticamente año tras año y excede los 5 años sin un plazo final claro, puede considerarse que se está abusando del alquiler temporal para evitar las prórrogas automáticas y los derechos del arrendatario, lo cual es ilegal.
Es esencial que el contrato especifique claramente su naturaleza temporal y el plazo dentro del cual se puede ejercer la opción de compra, para evitar confusión y posibles sanciones.
Alquiler con derecho a compra: Ejercicio, renuncia y caducidad
El plazo para ejercer la opción de compra generalmente coincide con el plazo del alquiler. Podría ser inferior al mismo, pero nunca superior.
Si se prorroga el contrato de arrendamiento, se debe formalizar un nuevo acuerdo que recoja de nuevo todas las condiciones y expresamente si se desea mantener la opción de compra; de lo contrario, se extinguiría.
Hablamos, por tanto, de que el derecho de opción de compra tiene un plazo de caducidad convencional, pues es fijado por las partes.
Si este plazo caduca, supone la extinción del derecho de compra de forma automática; además, no se devolverá la prima pese a que se hubiese pactado que se descontaría del precio final.
Cabe decir que, según el artículo 1964 del Código civil, la acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra tiene un plazo de prescripción de quince años.
Este plazo se refiere a la acción legal de reclamar el ejercicio del derecho, no al ejercicio en sí, que generalmente tiene un plazo más corto estipulado en el contrato.
Ahora bien, en lo relativo al contrato de arrendamiento, en caso de que transcurran 15 días tras la finalización del mismo, inclusive los tres años de prórroga obligatoria, y ninguna de las dos partes se manifiesten al respecto, es decir, ni abandonen la vivienda ni soliciten las llaves, se produciría la denominada “tácita reconducción”.
"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
Artículo 1566 del Código Civil
Esto es una nueva prórroga del contrato de alquiler sometida a las mismas condiciones que el anterior, pero bajo las cláusulas del Código Civil, que es la normativa supletoria a la LAU y además suele ser más favorable al arrendador.
Para ejercitar su derecho de compra, bastará con la declaración del arrendatario al propietario dentro de plazo.
Ahora bien, siempre cumpliendo las condiciones formales estipuladas en el contrato para dicha comunicación, ya sea a través de acta notarial, burofax o cualquier otro medio.
Además, la comunicación deberá incluir los detalles esenciales, como el precio acordado, la forma de pago y la fecha en que se tiene previsto formalizar la compra, si se hubiese pactado un calendario específico para ello.
Otra cuestión es cuando el arrendatario decide renunciar expresamente o simplemente no ejercer su derecho a compra.
Para llevar a cabo esta renuncia, el optante (arrendatario), que tiene el derecho de celebrar o no la compraventa, puede o bien renunciar mientras este resulte aún vigente o simplemente dejar transcurrir el tiempo hasta que el derecho caduque.
No tendrá que ser devuelta en este caso tampoco la prima pagada, pues como hemos mencionado anteriormente, podemos entenderla como una garantía de la intención de compra del arrendatario, y en este caso, se perdería.
Ahora bien, el arrendador no cuenta con esta opción de desistimiento de la opción de compra ni siquiera devolviendo la prima.
Está obligado a celebrar la compraventa si el arrendatario ejerce su derecho, pues en eso se basa la naturaleza propia de este contrato, de la certera posibilidad de compra del arrendatario.
El Alquiler en el contrato de arrendamiento con opción de compra
Respecto al arriendo es importante que queden claramente estipulados en el contrato los puntos esenciales de cualquier contrato de alquiler, como puede ser la cuota mensual del arriendo, la responsabilidad por gastos de comunidad, la fianza de alquiler, mantenimiento o reformas, la duración del contrato…
A continuación veremos todo lo que debe incluir este tipo de contratos en lo relativo a la futura compra del inmueble arrendado.
Arriendo con opción de compra: Protege tus intereses como vendedor
Asegúrate de incluir una cláusula que establezca qué sucede si el inquilino no ejerce la opción de compra.
Especifica en el contrato las condiciones en las que el arrendatario puede perder la opción de compra, por ejemplo por impagos u otros incumplimientos del contrato de alquiler.
Claridad en cuanto a los términos financieros.
Especificar el procedimiento para la compra, en caso de que el inquilino decida ejercer la opción.
Contrato de arrendamiento con opción de compra: Un caso real peculiar
Todo comenzó cuando un familiar compró una vivienda en un barrio de Sevilla con la intención de alquilarla. En un principio, parecía una buena decisión, pero pronto empezó a arrepentirse.
Percibió que el barrio estaba en riesgo de deteriorarse y temía que la propiedad perdiera valor con el tiempo. Su objetivo era claro: deshacerse de la vivienda en tres años, pero mientras tanto, obtener ingresos alquilándola.
Sin consultar a ningún experto, tomó una decisión que parecía ingeniosa: firmar un contrato de alquiler con derecho a compra con una inquilina.
No incluyó ninguna prima inicial y tampoco ofreció descuentos en las cuotas de alquiler para que se dedujeran del precio de compra. Todo parecía ir sobre ruedas… al menos en apariencia.
Pasaron los tres años y llegó el momento clave: la inquilina quería comprar la vivienda, pero no podía hacerlo. Resultó que su situación económica no le permitía acceder a una hipoteca, algo que ya era evidente desde el inicio.
Si el propietario hubiera contado con el asesoramiento de un asesor hipotecario antes de firmar, habría sabido que esta compradora no era viable.
Lo que inicialmente parecía un plan bien estructurado terminó extendiéndose más allá de lo previsto. El propietario tuvo que esperar otros dos años para encontrar un comprador, acumulando desgaste y retrasando sus planes.
Este caso nos recuerda la importancia de tomar decisiones informadas y, sobre todo, de buscar asesoramiento profesional antes de firmar un contrato con opción de compra.
Fiscalidad del Arrendamiento Con Opción De Compra
Podría decirse que el arrendamiento con opción de compra es un negocio jurídico conformado por dos contratos y una cláusula excepcional: alquiler, opción de compra y compraventa.
Ahora bien, ¿cómo tributa cada uno? , ¿y cada una de las partes?
Fiscalidad del Arrendamiento Con Opción De Compra
Concepto | Propietario (Vendedor) |
---|---|
IVA | El alquiler de inmuebles nuevos está sujeto a IVA, pero exento si el inmueble no se destina a actividades comerciales (art. 20 Ley IVA). |
IRPF/IS (Ingresos del arrendador) | El propietario debe declarar las rentas del alquiler como rentas de capital inmobiliario en la declaración de la renta (si es persona física) o como ingreso ordinario en el Impuesto sobre Sociedades (si es persona jurídica). |
IRPF/IS (Pago por la Opción de Compra) | El propietario debe declarar el pago recibido por la opción de compra como ingreso patrimonial. Este pago debe incluirse en la base imponible del ahorro en la declaración de la renta. |
IRPF/IS (Ganancia Patrimonial) | Debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble en su declaración de la renta (si es persona física) o en el Impuesto sobre Sociedades (si es persona jurídica). |
Fiscalidad del arrendatario/comprador
Concepto | Inquilino (Comprador) |
---|---|
IVA | No paga IVA si el inmueble no se destina a actividad comercial, es decir, si es de uso residencial. |
ITP/AJD (Alquiler) | Debe presentar el ITP a cero (sin pagar nada), debido a que la operación está exenta, aunque con obligación de presentación. |
IRPF/IS (Gastos del arrendatario) | Podrá deducirse parte de las rentas pagadas por su vivienda habitual en el IRPF. |
ITP/AJD (Opción de Compra) | Paga ITP sobre el monto pagado por la opción de compra, que será la base imponible.Varía según la Comunidad Autónoma |
ITP/AJD (Compraventa) | Paga ITP por la compraventa. Este tributo varía según la Comunidad Autónoma. |
"Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos."
ART. 14.2 LEY ITP
Caso práctico: Tributación del arrendamiento con opción de compra
Juan, de 42 años y Carlos de la misma edad, son partes de un contrato de arrendamiento con opción a compra de una vivienda.
La opción de compra tiene un valor de 5.000 euros, el precio del piso asciende a 150.000 y la renta del aquiler es de 1.000 euros mensuales.
Vamos a ver cómo se resuelven los impuestos en las diferentes fases de este proceso.
1. Durante el Arrendamiento:
Situación: Carlos, el propietario, alquila el inmueble a Juan durante un periodo de 2 años. Esto supone un ingreso de 24.000 € (1.000 € x 24 meses) que Carlos recibirá del inquilino.
Impuestos por el alquiler:
IVA/ITP:
Al ser una vivienda, el arrendamiento no está sujeto a IVA, pero sí está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Sin embargo, esta operación está exenta de ITP, por lo que Juan, como inquilino, deberá presentar el impuesto a cero, es decir, no pagará nada, pero tiene la obligación de presentar la declaración ante la Hacienda Pública.
IRPF (Ingresos por alquiler):
Carlos, como persona física, deberá declarar los ingresos del alquiler en su IRPF. Estos 24.000 € serán considerados rentas de capital inmobiliario, por lo que deberá incluir esta cantidad en su declaración anual de la renta.
- Juan no tiene obligación de declarar el alquiler, ya que es un gasto personal y no está sujeto a impuestos.
2. Opción de Compra:
Situación: A lo largo del arrendamiento, Juan decide ejercer la opción de compra sobre el inmueble:
Impuestos de la opción de compra:
ITP (Opción de Compra):
La opción de compra está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Si el precio de la opción de compra fuera inferior al 5% del valor de la compraventa futura del inmueble (en este caso, 150.000 €), entonces se tomaría como base imponible el 5% de ese precio de compraventa.
En este caso específico:
El precio de la opción es 5.000 €.
El 5% del precio de compraventa de 150.000 € es 7.500 €.
Dado que 5.000 € es menor que 7.500 €, el valor de la opción de compra a efectos fiscales sería 7.500 €, ya que el 5% de la base aplicable al contrato de compraventa se consideraría el valor mínimo de la opción.
A este mínimo ha de aplicarse en Andalucía el tipo del 7%, aunque nos encontramos con ciertas bonificaciones relativas al valor de la vivienda que lo rebajarán a un 6%, pues éste no supera los 150.000 euros.
Tributará 450 euros en concepto de ITP por la opción de compra.
IRPF (Ingreso Patrimonial):
Carlos, el arrendador, deberá declarar los 5.000 € recibidos por la opción de compra en su IRPF. Este ingreso se considerará un ingreso patrimonial y deberá incluirse en la base imponible del ahorro.
Esto significa que, aunque este pago no forme parte del alquiler, se considera una transmisión de derechos y debe ser declarado como ingreso en su declaración.
Deberá de aplicársele un tipo del 19%, teniendo que pagar 950 euros.
Base Imponible del Ahorro (€) | Tipo Impositivo |
---|---|
Hasta 6.000 € | 19% |
De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
De 200.000 € a 300.000 € | 26% |
Más de 300.000 € | 27% |
Impuestos por la compraventa (Ejercicio de la Opción de Compra):
Situación: Finalmente, al final de los dos años de alquiler, Juan decide ejercer la opción de compra y adquirir el inmueble por el precio previamente pactado de 150.000 €.
Impuestos:
ITP (Compra):
Al ser una compraventa de inmueble en segunda mano, Juan debe abonar el ITP correspondiente a la compraventa, que es del 7% en Andalucía. Sin embargo, como el valor de la vivienda no es superior a 150.000 será el 6%.
Esto se calcula sobre el precio de venta de 150.000 €, lo que da un total de 9.000 € en concepto de ITP.
IRPF por la Ganancia Patrimonial del Arrendador (Venta)
Carlos, como vendedor del inmueble, debe declarar la ganancia patrimonial obtenida de la venta.
Para calcular esta ganancia, se debe partir del precio de venta (150.000 €) y restar las cantidades recibidas previamente, si se pactaron, por la opción de compra (5.000 €) y las rentas del arrendamiento (20.000 €).
El precio de transmisión neto sería:
150.000 € – 5.000 € – 20.000 € = 125.000 €
A este precio de transmisión neto se le resta el precio de adquisición, que en su momento fue 110.000 €, incluyendo los gastos de compra. Por lo tanto, la ganancia patrimonial sería:
125.000 € – 110.000 € = 15.000 €
Esta ganancia patrimonial deberá incluirse en la base imponible del ahorro de su declaración de IRPF en el ejercicio fiscal en el que se produce la alteración patrimonial (es decir, la venta).
La ganancia tributará según los tipos impositivos vigentes para la base del ahorro. En este caso, dado que la ganancia es de 15.000 €, se aplicarán los siguientes tramos:
Para los primeros 6.000 €, el tipo es del 19%:
6.000 € × 19% = 1.140 €
Para los 9.000 € restantes (15.000 € – 6.000 €), el tipo es del 21%:
9.000 € × 21% = 1.890 €
La suma total a pagar sería:
1.140 € + 1.890 € = 3.030 €
¿Es Posible El Desistimiento en el Contrato con Opción a Compra?
Como hemos mencionado anteriormente, el arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento, pero, ¿puede el propietario rescindir del contrato de alquiler?
Por otro lado, el arrendador podrá desistir en cualquier momento siempre y cuando sea por una causa justificada, entre ellas: impago de las rentas por parte del arrendatario, daños graves a la propiedad, subarriendo no autorizado, incluso por estado de necesidad sobrevenida de ocupación de la vivienda.
Para ejercer este último debe haber transcurrido al menos un año del contrato, y deberá comunicarlo con mínimo dos meses de antelación, junto con la acreditación de necesidad.
Si el arrendador desiste del contrato (por ejemplo, por necesidad sobrevenida de uso de la vivienda), el derecho de opción de compra se extingue, ya que está vinculado a la vigencia del contrato de arrendamiento.
Si el contrato se rescinde, el arrendatario pierde su derecho a ejercer la opción de compra.
Esto significa que, aunque el arrendador esté obligado a vender la propiedad si el inquilino decide ejercer la opción de compra, aún puede cancelar el contrato de alquiler bajo las mismas condiciones que lo haría en un contrato de alquiler común, es decir, si hay motivos legales o cláusulas específicas que lo permitan.
Cabe decir que, en este caso, la prima pagada por la opción de compra debe ser devuelta, pues el arrendatario ha perdido su derecho a compra.
Conclusión: ¿Es el Alquiler Con Opción De Compra Adecuado Para Ti?
El alquiler con opción a compra puede ser una excelente opción si eres propietario de una vivienda que deseas vender, pero no quieres hacerlo inmediatamente.
Esta modalidad te brinda la posibilidad de recibir ingresos por alquiler mientras aseguras una futura venta.
Sin embargo, es fundamental que todas las condiciones y cláusulas estén bien redactadas para evitar malentendidos y garantizar que ambas partes estén protegidas.
Si decides optar por este tipo de contrato, asegúrate de consultar con un abogado especializado para que el acuerdo sea legalmente sólido. ¡En AZ Hogar estamos encantados de ayudarte!
Preguntas frecuentes de un contrato con opción a compra
¿Cuánto cuesta registrar un contrato de alquiler con opción a compra?
El coste de registrar un contrato de alquiler con opción a compra es variable.
Por lo general, los gastos de registro pueden incluir el pago de una tarifa por la inscripción en el Registro de la Propiedad, que se calcula sobre el valor del contrato o el valor de la opción de compra. Esto puede oscilar desde los 200 hasta los 350 euros aproximadamente.
Para obtener una confirmación oficial de que la opción de compra ha sido registrada, se puede solicitar nota simple, que es el documento oficial que certifica que la opción de compra ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga los gastos en un alquiler con opción a compra?
En un alquiler con opción a compra, los gastos suelen ser acordados entre las partes. El arrendador es responsable del pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y las cuotas de la comunidad de propietarios, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato.
El arrendatario, por lo general, paga el alquiler mensual, se hace cargo de los suministros como el agua, la electricidad, el gas, y otros servicios que son necesarios para el uso cotidiano de la vivienda.
Sin embargo, algunas veces se pacta que el arrendador cubra ciertos suministros o que los comparta con el inquilino en función del consumo y, si se establece, parte de los gastos de mantenimiento del inmueble.
La distribución de los gastos debe quedar claramente reflejada en el contrato para evitar confusiones.
¿Qué pasa si se incumple un contrato de alquiler con opción a compra?
Si se incumple el contrato de alquiler con opción a compra por la parte arrendataria, las consecuencias dependen de lo pactado en el mismo.
Por lo general, si el arrendatario no paga el alquiler, el arrendador puede rescindir el contrato, quedándose con los pagos realizados hasta ese momento y reclamando las rentas impagadas.
También es posible que el arrendatario pierda las cantidades entregadas como parte del precio de la opción de compra, si así se estableció en el acuerdo.
En general, si es el arrendador el que no cumple con sus obligaciones (por ejemplo, si no mantiene la vivienda en condiciones adecuadas o no respeta el derecho del arrendatario a ejercer la opción de compra), el arrendatario puede rescindir el contrato y, en algunos casos, exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Además, si el incumplimiento del arrendador afecta directamente a la opción de compra, el inquilino podría reclamar la devolución de la prima pagada por la opción o incluso demandar por el incumplimiento de la promesa de venta.
El arrendatario puede tener derecho a recuperar las cantidades entregadas como parte de la opción de compra, si así se establece en el contrato, y el arrendador podría ser responsable de compensar esos gastos.
¿Quién hace el contrato de alquiler con opción de compra?
El contrato de alquiler con opción a compra debe ser redactado y firmado por ambas partes: arrendador y arrendatario.
Aunque no es obligatorio, es recomendable que el contrato sea elaborado por un abogado o notario para asegurarse de que cumpla con las normativas legales vigentes y contemple todas las condiciones necesarias para evitar futuros problemas.
¿Qué porcentaje se descuenta de un alquiler con opción a compra?
De las rentas pagadas puede descontarse el monto total o parte de ellas. Normalmente, se descuenta el 100% durante los dos primeros años, y es a partir del tercero que se empieza a descontar el 70% o el 80%.