Actualizado el martes, 1 octubre, 2024
Hoy en día, uno de los tipos más populares de inversión es el alquiler de viviendas, y en este artículo vamos a enseñarte cómo conseguir la máxima rentabilidad a tu vivienda en alquiler. Pero antes, deja que te aclaremos una serie de conceptos que deberás tener muy en cuenta.
¿Qué es la rentabilidad del alquiler y cómo calcularla?
La rentabilidad de una vivienda en alquiler es el rendimiento económico que obtenemos al arrendarla a un tercero, el cual nos pagará una renta por su uso. Nos va a ser de gran ayuda para saber si nuestra inversión es viable o no.
Dentro de este concepto, podemos diferenciar entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta. Para la primera, los 2 factores principales son:
- El precio de compraventa de la vivienda que queremos alquilar, que, para este caso, vamos a pensar que son 90.000 €.
- La renta que vamos a percibir por el alquiler. Esta la calculamos multiplicando la renta mensual por 12 para así convertirla en anual. Por ejemplo, vamos a suponer que el alquiler es de 600 €, con lo cual, 600 € x 12 meses = 7.200 € anuales.
Una vez definidos estos dos términos, dividimos la renta anual entre el precio de compraventa, 7.200 €/90.000 € = 0,08. Y, por último, al multiplicarlo por 100, obtenemos la rentabilidad bruta: 0,08 x 100 = 8%.
La rentabilidad bruta nos ofrece una estimación aproximada de la realidad, pero, para ajustarlo más aún, debemos calcular la rentabilidad neta. En este caso, además de los 2 factores anteriores, también vamos a considerar:
- Los gastos fijos: son aquellos a los que tengamos que hacer frente, tengamos la vivienda en alquiler o no, por eso se les llama fijos. Por ejemplo, el IBI, la cuota de la Comunidad de Propietarios, gastos de luz y agua, el seguro de la vivienda, etc.
- Los gastos de mantenimiento: son gastos que pueden ir surgiendo y a los cuales debemos hacer frente. Por ejemplo, derramas o reparaciones.
- Coste de inversión, donde vamos a incluir, entre otras cosas, los impuestos que hemos pagado al comprar la vivienda (si es de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), los gastos de notaría, gastos de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, etc.
Para continuar con el ejemplo de antes, vamos a suponer que la suma de todos los gastos fijos es de 1.000 €, los gastos de mantenimiento son 700 € y el coste de la inversión es de 15.000 €. Los pasos a seguir son:
- Al precio de compraventa le sumamos el coste de inversión, es decir: 90.000 € + 15.000 € = 105.000 €. A esto le llamaremos Coste Total de Inversión.
- A la renta anual le restamos los gastos fijos y los gastos de mantenimiento: 200 € – 1.000 € – 700 € = 5.500 €.
- Por último: 500 €/105.000€ = 0,052. Al multiplicarla por 100, obtenemos la rentabilidad neta: 0,052 x 100 = 5,2%.
Lógicamente, la rentabilidad neta es inferior a la rentabilidad bruta, ya que tiene en cuenta más factores que la hacen aproximarse más a la realidad. Con estos sencillos pasos es como calculamos la rentabilidad de una vivienda en alquiler.
Vale, ya hemos aprendido a calcular la rentabilidad, pero….
¿Cuál es una buena rentabilidad para un alquiler de una vivienda?
No hay una respuesta exacta a esta pregunta, pero, normalmente, suele considerarse que una buena rentabilidad de una vivienda en alquiler es aquella en la que la rentabilidad neta se encuentre entre el 4% y el 7%.
Además, podemos tener en cuenta conceptos como la rentabilidad bruta media de España, de nuestra comunidad autónoma o incluso de nuestra ciudad.
Según diversos estudios de los principales portales inmobiliarios, la rentabilidad bruta media en España en 2021 se sitúa en un 6,5%, por lo que, volviendo al ejemplo anterior, nuestra rentabilidad bruta (8%) se encuentra 1.5 puntos por encima de la media española.
Dependiendo de tu ciudad y comunidad autónoma, tu rentabilidad bruta se encontrará por encima o por debajo de la media y, sabiendo esto, podrás ajustar tu precio de alquiler (subirlo o bajarlo), considerando dónde tienes la vivienda.
Pasos para conseguir la máxima rentabilidad de una vivienda en alquiler
Llegados a este punto seguro que ya tienes claro qué es la rentabilidad, cómo calcularla y qué gastos hay que tener en cuenta para ello, por lo que, desde AZ HOGAR, vamos a darte una serie de consejos para que puedas maximizar la rentabilidad de tu vivienda alquilada y obtener el mejor beneficio posible. ¡Vamos allá!
Se transparente y coherente con el perfil que buscas
En tu anuncio deberás dejar claro las condiciones del alquiler (¿está amueblado?, ¿está en el centro?, etc.). Esto te ayudará a ahorrar tiempo y a encontrar mejor y más rápido el perfil de inquilino que buscas, ya que debes tener en cuenta que, a la hora de buscar vivienda para alquilar, suele aplicarse una serie de filtros para agilizar la búsqueda.
Presenta tu vivienda en las mejores condiciones
¿Te imaginas visitar una casa que huela mal o donde el suelo esté sucio? Esto es algo básico, pero a la vez importantísimo. Debes tener la vivienda en óptimas condiciones para que dé una buena imagen y atraiga aún más a los posibles inquilinos.
Publica tu vivienda en los principales portales inmobiliarios
¿Cuántas veces te sale el mismo anuncio en la TV o en internet? Pues esto es algo parecido, cuanto más te anuncies, más posibilidades tienes de encontrar quien te alquile tu vivienda. Recuerda que en AZ HOGAR colaboramos con los principales portales inmobiliarios: Idealista, Fotocasa, Milanuncios, entre otros.
Realiza fotografías profesionales de la vivienda
Puedes tener la mejor vivienda del mundo, pero si tus fotos son malas o no muestran el encanto de tu casa, no servirá de nada.
Imagina que estás buscando alquilar una casa para ti y para tu familia. Te fijas mucho en las fotos, ¿verdad? Ten en cuenta que es la primera toma de contacto visual que los posibles inquilinos tienen con tu vivienda, y recuerda: ¡la primera impresión cuenta! Por ello, lo ideal es que dejes esto en manos de profesionales, en este caso, fotógrafos.
Fija un precio justo y conseguirás más rendimientos por tu alquiler
Si fijas un precio fuera de mercado puede que nadie quiera alquilar tu vivienda, pero, si fijas un precio por debajo de la media, puede que estés “perdiendo” parte del beneficio que podrías conseguir. Para ello, puedes aplicar lo explicado al principio del artículo, calcular la rentabilidad, considerar la rentabilidad media de tu zona, analizar los alquileres de viviendas similares en tu ciudad, etc.
Se amable y cordial en la visita
Si fueses a comprar algo a una tienda, ¿te gustaría que el dependiente te tratase mal? Pues en este caso ocurre lo mismo. Debes ser agradable y no asustar a los posibles arrendatarios.
Asesórate
Nunca viene mal que te echen una mano. Sabemos que todo este proceso puede ser un dolor de cabeza y que no consigas el resultado esperado. Con AZ HOGAR encontrarás los inquilinos perfectos, y además a coste 0. Sí, como lo oyes: gratis. Nos encargamos de asesorarte, actuar como intermediarios, elaborar el contrato de alquiler y todo lo que necesites durante el proceso.
