Actualizado el viernes, 12 abril, 2024
¿Quiéres vender tu vivienda o lo has hecho recientemente? Si es así, es posible que tengas que pagar un impuesto llamado plusvalía municipal. Este impuesto se basa en el aumento de valor que ha experimentado el terreno sobre el que se asienta tu propiedad desde que la adquiriste hasta que la transmitiste. ¿Cómo se calcula este impuesto? ¿Qué factores influyen en su cuantía? ¿Qué puedes hacer para reducirlo o evitarlo? En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la plusvalía municipal, un impuesto que puede suponer un gran desembolso si no lo tienes en cuenta
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica en algunos países sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos al momento de su transmisión. Se trata de un impuesto local que grava la diferencia entre el valor del terreno en el momento de la adquisición y su valor en el momento de la venta o transferencia. Este impuesto dependerá de cada ayuntamiento y suele darse principalmente en la venta de inmuebles, en herencias y en donaciones. En este artículo hablaremos de cómo calcular la plusvalía municipal, pero, si quieres saber más, deberías leer nuestro artículo centrado en qué es la plusvalía municipal.
Calcular la plusvalía municipal
Existen 2 métodos para poder calcular la plusvalía municipal y podrás elegir el que mejor te convenga.
Método objetivo para calcular la plusvalía municipal
(Valor catastral del terreno x coeficiente de cada ayuntamiento) x Tipo de gravamen de cada ayuntamiento. En este caso, lo que se tiene en cuenta para calcular la plusvalía municipal es el valor catastral del terreno x el coeficiente que establece cada ayuntamiento. Este dependerá del tiempo en el que has sido dueño del inmueble. Esto dependerá de cada ayuntamiento, pero Hacienda ha interpuesto unos coeficientes máximos comunes a todos:
- Menos de un año = 15%
- 1 año = 15%
- 2 años = 14%
- 3 años = 15%
- 4 años = 17%
- 5 años = 18%
- 6 años = 19%
- 7 años = 18%
- 8 años = 15%
- 9 años = 12%
- 10 años = 10%
- 11 años = 9%
- 12 años = 9%
- 13 años = 9%
- 14 años = 9%
- 15 años = 10%
- 16 años = 13%
- 17 años = 17%
- 18 años = 23%
- 19 años = 29%
- 20 años = 45%
Ejemplo del método objetivo
Imaginemos que una persona compró su vivienda en 2020 por 60.000 euros y la vende en 2023 por 100.000 euros. Es decir, ha sido el dueño de la vivienda durante 3 años.
Vamos a suponer que eligiese el método objetivo para calcular la Plusvalía Municipal, que el valor catastral es 25.000 euros y, concretamente, el valor del terreno es 10.000 euros.
Entonces, usando el método objetivo, obtendríamos:
- Valor catastral del terreno: 10.000 euros.
- Coeficientes (esto irá en función de cada ayuntamiento, pero para el ejemplo vamos a coger el máximo establecido por hacienda) para 3 años: 15%.
Por lo que, 10.000 x 15%= 1.500 euros. A esto habrá que aplicarle el tipo de gravamen específico de cada ayuntamiento, que no podrá ser superior al 30%. En el caso de que el tipo de gravamen del ayuntamiento fuese el 30%, lo que tendríamos que pagar por Plusvalía Municipal, según el método objetivo son 1.500 x 30%= 450 euros.
Método real para calcular la plusvalía municipal
[(Precio de venta – Precio de compra) x Porcentaje del valor catastral del terreno respecto al valor catastral total x Tipo de gravamen de cada ayuntamiento]. En este caso, para calcular la plusvalía municipal, se tiene en cuenta el Valor de transmisión (precio de venta) – Valor de adquisición (precio de compra). El resultado, siempre y cuando sea positivo (implicaría que has obtenido beneficios) se multiplica por el porcentaje del valor catastral (puedes encontrarlo en el catastro o el recibo del IBI) que corresponde al terreno. Además, como en el método anterior, finalmente necesitarás también multiplicarlo por el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento, en ningún caso podrá superar el 30%.
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Ejemplo del método real
Siguiendo con los datos del primer ejemplo, lo que haríamos sería hacer la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. En este caso:
100.000 (valor de venta o transmisión) – 60.000 (valor de adquisición) = 40.000 euros de beneficio.
Ahora deberíamos calcular el porcentaje de lo que supone el valor catastral del suelo (es lo mismo que terreno). Entonces, cogiendo los datos anteriores:
- Valor catastral del suelo o terreno= 10.000 euros.
- Valor catastral total de la vivienda= 25.000 euros.
Porcentaje del valor catastral del suelo respecto al total= 10.000/25.000= 40%.
Entonces, siguiendo la explicación del método real, multiplicamos el porcentaje del valor catastral del suelo x la diferencia entre valor de venta y valor de compra: 40% x 40.000 euros= 16.000 euros.
Finalmente, habría que aplicarle el tipo impositivo que establece cada ayuntamiento. Si, como en el otro ejemplo, suponemos que es del 30%, lo que tendríamos que pagar de Plusvalía Municipal es 16.000 x 30%= 4.800 euros.
En este caso, comparando ambos ejemplos, el contribuyente elegiría el método objetivo, puesto que se ahorraría 4.350 euros. Pero esto dependerá del tipo impositivo y el coeficiente según el número de años que se aplique en cada ayuntamiento.
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