Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Si estás pensando en solicitar una hipoteca, lo más recomendable es acudir previamente a profesionales que sepan guiarte. Hay muchas dudas: elegir entre hipoteca fija o variable, las comisiones asociadas a la hipoteca, el plazo de devolución recomendado… que puede que desconozcas y que es fundamental que entiendas antes de solicitar tu préstamo hipotecario. Por ello, en este artículo te contamos qué es un asesor hipotecario y cómo puede ayudarte a conseguir la mejor hipoteca.
¿Qué es un asesor hipotecario o bróker hipotecario?
El asesor hipotecario se encarga de mediar, buscar y negociar la mejor hipoteca entre, la persona que desea comprar una casa y el banco. Además, son expertos en el mercado hipotecario, conocen las políticas de concesión de hipotecas de cada banco, sus tasadoras, las características de sus hipotecas y los procedimientos y plazos que tienen cada banco, etc.
Estos “bróker hipotecarios” tratarán de conseguir aquellas hipotecas de entre un 80% y un 100% de financiación, puesto que son las más difíciles de conseguir. Además, te asesorarán y acompañarán durante el proceso. Por otra parte, analizarán y estudiarán nuestra situación económica para ver qué tipo de hipoteca es más recomendable y accesible para cada uno, según tu capacidad de ahorro, ingresos, etc.
Los asesores hipotecarios pueden trabajar por su cuenta, para distintas agencias o para inmobiliarias y pueden ser gratuitos o de pago.
Servicios del asesor hipotecario
El tipo de operaciones que suele realizar un asesor hipotecario
1. Hipotecas hasta el 100 % del valor de compra de la vivienda.
2. Ampliaciones de hipoteca para reformas o para unificar deudas.
3. Mejorar el tipo de interés de la hipoteca.
4. Crédito puente.
5. Hipoteca a no residentes.
6. Hipotecas en extinciones de condominio.
7. Hipoteca para autopromociones.
Además, el asesor hipotecario te proporcionará acompañamiento, confidencialidad y rapidez con la tramitación de la hipoteca. Otra de las ventajas que te supone contratar un asesor hipotecario es el ahorro de tiempo que te supone.
Otra función clave que algunos asesores hipotecarios ofrecen es la comparación exhaustiva de ofertas hipotecarias entre distintas entidades bancarias.
A menudo, estos profesionales tienen acceso a productos exclusivos o negociaciones que no están disponibles para el público general.
Esto les permite asegurar condiciones más favorables en aspectos como tipos de interés, comisiones y plazos, ayudándote a ahorrar miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
Asesoramiento del asesor hipotecario
Los asesores hipotecarios cuentan con un conocimiento y experiencia superior al de un particular y te explicarán:
1. ¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?
2. Situaciones que se pueden dar en el futuro como lo que ocurre si no pagas la hipoteca, lo que es una novación, subrogación, etc.
Además, cuentan con una formación que les permite exclusivamente a ellos asesorar e informar a cualquier persona que desee solicitar una hipoteca. Igualmente, necesitarán continuar formándose año tras año.
Una vez acreditados los conocimientos y competencia a los que se refieren los apartados anteriores, el personal incluido en el artículo 32 deberá recibir anualmente módulos de formación continuada, de contenido tanto teórico como práctico, que tendrán un mínimo de 10 horas para el personal y directivo al que se alude en los apartados 1 a 3 y 15 horas para el personal del apartado 4.
Honorarios del asesor hipotecario
1. Suelen ser gratuitos en hipotecas que requieren un 80 % de financiación o menos y cuyo ratio de endeudamiento está por debajo del 35 %. Este tipo de hipoteca son las más “fáciles” de conseguir para los asesores hipotecarios. En este caso, el asesor hipotecario solo recibirá una pequeña comisión del banco, por lo que no podrá hacer un seguimiento personal tan exhaustivo de tu hipoteca.
2. Por otra parte, son de pago cuando requieren una financiación por encima del 80 % del precio de compra o ratios de endeudamiento por encima del 35 %. Son hipotecas más complejas que requieren de mayor tiempo de dedicación y un seguimiento exhaustivo. En España, lo que suele cobrar un asesor hipotecario suele oscilar entre el 1% y el 6% del capital de la hipoteca. Lo habitual es que reciban esos honorarios solo si acaban consiguiendo la hipoteca.
Hipoteca 100%
Hipotecas que se financian por encima del 80 % del precio de compra requieren de una tasación por encima del precio de compra siempre y cuando no se incorpore otra garantía inmobiliaria, además de la vivienda comprada. Ten en cuenta que el banco tomará como máximo el 80 % del valor de tasación.
Pongamos un ejemplo:
Precio de compra: 200.000 euros
Gastos de la compra: 20.000 euros
Ahorros con los que cuentas: 20.000 euros
Hipoteca que necesitas: 200.000 euros (100 %)
Tasación hipotecaria que necesitas para que te financien el 100 % 250.000 euros (200.000 / 80 %)
Te recomendamos que te asegures muy bien que la tasación bancaria saldrá un 25 % por encima del precio de compra porque si no estarás perdiendo el dinero de la tasación bancaria y sobre todo la imposibilidad de comprar la vivienda que te ha gustado. Si no lo crees, hablaría antes con un asesor hipotecario.
Ratio de endeudamiento
Algo que un asesor hipotecario estudiará de la persona que desea solicitar una hipoteca es el ratio de endeudamiento. Este ratio nos muestra la capacidad que tiene cada persona de acceder una hipoteca, es decir, el máximo que una persona puede pagar.
Lo recomendable, según el Banco de España, es que el resultado de los pasos anteriores, suponga, como máximo, entre el 30% y el 35% de tus ingresos netos, aunque a veces, podría llegar hasta el 40%.
Ratio de Endeudamiento= (Pagos totales mensuales/Ingresos totales mensuales)
Por ejemplo, imagina que tienes unos ingresos mensuales de 2.000 euros.
Por otra parte, tienes unos gastos mensuales (préstamos, tarjeta de crédito, etc.) de 300 euros. A esto le sumaremos la nueva cuota de la hipoteca, 400 euros.
Entonces, para calcular el porcentaje de ratio de endeudamiento, sería:
700/2000= 35%.
Optimización de endeudamiento para hipotecas
Los asesores hipotecarios también pueden ofrecer estrategias personalizadas para mejorar tu ratio de endeudamiento, como la consolidación de deudas o la reorganización de préstamos personales antes de solicitar la hipoteca.
Estas estrategias ayudan a mejorar las posibilidades de aprobación y conseguir mejores condiciones financieras.
