Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
¡Hola! Soy tu asesor inmobiliario de confianza y estoy aquí para acompañarte en todo el proceso de compra de tu nueva vivienda. Hoy quiero hablarte de un documento crucial en la recta final de la obra: el acta final de obra (AFO).
¿Qué es el Acta final de obra?
Es un documento oficial que certifica la finalización de las obras de tu vivienda de acuerdo con el proyecto inicial y las licencias concedidas. En él se detallan los trabajos realizados, los materiales utilizados y las pruebas realizadas para garantizar la calidad y seguridad de la construcción.
¿Qué contiene el Acta final de obra?
El acta final de obra es un documento completo que incluye información esencial sobre la construcción, como:
Tipo de obra: Vivienda unifamiliar, bloque de viviendas, local comercial, etc.
Emplazamiento y localidad: Dirección exacta de la vivienda.
Licencia de obras: Número y fecha de la licencia otorgada por el ayuntamiento.
Datos del promotor, constructor y proyectista: Identificación de las partes involucradas en la construcción.
Certificación del director de ejecución de obra: Confirmación de que la obra se ha realizado bajo su dirección y de acuerdo al proyecto.
- Certificación del director de obra: Indicación de la fecha de finalización de la obra y su conformidad con el proyecto y la documentación técnica.
¿Quién firma el certificado final de obras?
Para obtener el acta final de obra, es necesario obtener primero un certificado final de obra que debe estar firmado por dos figuras clave:
El director de obra: Es el técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) responsable del diseño y la supervisión de la obra.
El director de ejecución de obra: Es el profesional que se encarga de la ejecución material de la construcción, asegurando que se cumpla con todo lo establecido en el proyecto.
En caso de fallecimiento, incapacidad o ausencia del director de obra;
- Arquitecto técnico: Un arquitecto técnico facultado que cuente con la experiencia y las competencias necesarias puede firmar el Acta Final de Obra en su lugar.
Requisitos para solicitar el acta de finalización de obra
Ejecutar las obras de acuerdo con el proyecto y las licencias.
Recopilar la documentación necesaria: Esto incluye el libro del edificio, el libro de órdenes, los planos finales de la obra, la firma de la dirección facultativa y el visado del certificado final de obras del colegio de arquitectos, el certificado de eficiencia energética de obra terminada y las tasas correspondientes del ayuntamiento.
Presentar la documentación en el ayuntamiento: Una vez tengas todo listo, dirígete al ayuntamiento correspondiente y entrega la documentación completa.
Obtener las cédulas de habitabilidad: Una vez revisada la documentación, el ayuntamiento te entregará la cédula de habitabilidad y de primera ocupación, lo que te permitirá habitar legalmente tu vivienda.
- El plano detallado con las coordenadas georreferenciadas, conforme a lo indicado por la modificación de la Ley Hipotecaria y basándose en la información proporcionada por la Dirección General del Catastro.
¿Cuál es la diferencia entre Acta final de obra y Certificado final de obra?
Aunque ambos documentos están relacionados con la finalización de la obra, el acta final de obra y el certificado final de obra son dos documentos distintos con funciones diferentes:
Acta final de obra: Es un documento administrativo que acredita la recepción de la obra por parte de la propiedad. En el acta final de obra se detallan los trabajos realizados, las pruebas realizadas y la conformidad con el proyecto y las licencias.
Certificado final de obra: Es un documento técnico que acredita la correcta ejecución de la obra de acuerdo con el proyecto. El certificado final de obra es redactado por el director de ejecución de la obra y debe ser visado por el Colegio de Arquitectos.
Escritura de obra nueva
El Acta Final de Obra y la Escritura Pública de Obra Nueva son dos documentos que van relacionados en el proceso de construcción y registro de una propiedad inmobiliaria.
El documento notarial conocido como escritura de obra nueva certifica la creación de una construcción, ya sea un edificio o una edificación, sobre un terreno específico.
Esta escritura detalla las especificaciones y dimensiones de la vivienda con sus características de construcción y el régimen jurídico que le corresponde.
Ambos documentos son necesarios para la correcta inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad y para que el propietario pueda disponer de ella legalmente.
Seguro decenal y su función relacionada con el AFO
El seguro decenal es una protección que se otorga contra defectos estructurales en la edificación, y su validez se confirma en el momento de la expedición del AFO. Es una garantía que va a tener el edificio durante un período de diez años desde la finalización de la construcción.
Tiene como objetivo proteger al propietario o futuros compradores de aquellos defectos que puedan surgir después de la finalización de la obra y que comprometan la habitabilidad o seguridad del inmueble.
La existencia de este seguro es también una condición para inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad
¿No cuentas con la firma del director o arquitecto y quieres vender tu vivienda?
Necesitarás un certificado técnico con visado colegial dónde acredita la antigüedad de la vivienda de más de 10 años. Con este documento el notario resolverá el tema de “en construcción” que figura en la nota simple y formalizará la compra-venta.
El documento deberá facilitarlo la parte vendedora, ya que es su responsabilidad dejar el bien inmueble preparado antes de la firma.
¿Cuánto cuesta el acta final de obra?
El precio del acta final de obra suele oscilar entre el 1% y el 2% del valor de la obra finalizada (dependiendo del porcentaje del impuesto de AJD que fjie la comunidad autónoma). A este precio hay que sumarle los gastos del notario y del registro de la propiedad.
¿Dónde se regula este documento?
El marco legal que regula el acta final de obra es la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece los requisitos y obligaciones para la elaboración y presentación de este documento.
En resumen, el acta final de obra es un documento fundamental que certifica la finalización de una obra de nueva construcción de acuerdo a lo establecido en el proyecto y las licencias. Es un requisito indispensable para obtener la cédula de habitabilidad y disfrutar de tu nuevo hogar con tranquilidad y seguridad.
