Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Seguro que alguna vez has escuchado que dos o más personas comparten la propiedad de un bien, es decir, que ambos son los propietarios.
Esto puede darse en distintas situaciones, por ejemplo cuando compras una casa con tu pareja, o cuando recibes una herencia en la que hay varios herederos, etc.
En este artículo comprenderás qué es el proindiviso, en qué situaciones suele darse y cómo disolverlo. Además, abordaremos cómo afecta esta dinámica al proceso de vender tu piso, proporcionando una visión integral sobre este tema.
Proindiviso ¿Qué es?
El proindiviso es una situación jurídica en la que varios propietarios comparten la titularidad de un bien, sin que exista una división física o material del mismo. En otras palabras, implica que varias personas son copropietarias de un bien en conjunto.
Cada copropietario tiene una cuota de participación en el bien, que puede ser igual o desigual dependiendo del acuerdo entre las partes o de la ley aplicable. Cada copropietario tiene derechos y obligaciones sobre el bien en proporción a su cuota de participación.
Es importante tener en cuenta que el proindiviso puede generar ciertas complicaciones y conflictos, ya que las decisiones relacionadas con el bien compartido deben tomarse de manera conjunta y existen restricciones para disponer libremente del mismo.
En algunos casos, los copropietarios pueden llegar a acuerdos para poner fin al proindiviso, por ejemplo, mediante una partición del bien o una venta conjunta.
Ningún copropietario puede usar, donar, hipotecar o vender la propiedad sin la autorización del resto. Lo que sí puede hacer cada copropietario es vender su parte a un tercero.
Ejemplo: Imagina que heredas una casa junto con tus dos hermanos. La casa tiene un valor de 300.000 euros y cada uno de vosotros tiene una cuota de participación del 33,33%. Esto significa que cada uno de vosotros es propietario de una parte del valor de la casa, es decir, de 100.000 euros.
Sin embargo, ninguno de vosotros puede ocupar o vender la casa sin el consentimiento de los otros dos. Esto es un proindiviso.
Proindiviso de pleno dominio, nuda propiedad o usufructo
Cuando hablamos de propiedad, podemos distinguir entre tres elementos: El pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo.
- El pleno dominio es el derecho más amplio que se puede tener sobre un bien, ya que implica poder usarlo, disfrutarlo y disponer de él libremente.
- La nuda propiedad es el derecho a ser el dueño del bien, pero sin poder usarlo ni disfrutarlo.
- El usufructo es el derecho a usar y disfrutar el bien, pero sin poder venderlo ni modificarlo.
Pleno dominio = nuda propiedad + usufructo
Estos elementos pueden darse de forma separada o conjunta. Por ejemplo, si heredas una casa en pleno dominio, eres el único propietario y puedes hacer lo que quieras con ella.
Pero si heredas una casa en nuda propiedad, solo eres el dueño, pero no puedes vivir en ella ni alquilarla, ya que el usufructo pertenece a otra persona, por ejemplo, a tu padre o a tu madre.
Y si heredas una casa en usufructo, puedes vivir en ella o alquilarla, pero no puedes venderla ni reformarla, ya que la nuda propiedad pertenece a otra persona, por ejemplo, a tus hijos o a tus hermanos.
El proindiviso puede darse tanto en el pleno dominio como en la nuda propiedad o en el usufructo. Por ejemplo, si heredas una casa en pleno dominio junto con tus dos hermanos, los tres sois copropietarios de la casa y tenéis los mismos derechos y obligaciones sobre ella.
Pero si heredas una casa en nuda propiedad junto con tus dos hermanos, los tres sois copropietarios de la nuda propiedad, pero no podéis usar ni disfrutar la casa, ya que el usufructo pertenece a otra persona.
Y si heredas una casa en usufructo junto con tus dos hermanos, los tres sois copropietarios del usufructo, pero no podéis vender ni modificar la casa, ya que la nuda propiedad pertenece a otra persona.
¿Cómo saber si en una vivienda hay varios propietarios?
Una manera eficaz de determinar si una vivienda tiene varios propietarios es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad.
Este documento, que se puede solicitar fácilmente, proporciona información esencial sobre la titularidad del inmueble, incluyendo el nombre de los propietarios, sus porcentajes de propiedad y cualquier carga o gravamen que pueda afectar a la propiedad.
Tener acceso a esta información te permitirá conocer mejor tu situación y los derechos que te corresponden, especialmente si te encuentras en un proindiviso.
Derechos y obligaciones del proindiviso
Los copropietarios de un bien en proindiviso tienen los siguientes derechos y obligaciones:
Derechos:
Derecho a participar en el uso y disfrute del bien, siempre que no se perjudique el interés común ni se impida el uso y disfrute de los demás copropietarios.
Derecho a participar en las decisiones sobre el bien, siempre que se respete la voluntad de la mayoría de los copropietarios.
Derecho a exigir la conservación y administración del bien, así como a contribuir a los gastos necesarios para ello.
Derecho a vender o ceder su parte del bien a un tercero, siempre que se respete el derecho de tanteo y retracto de los demás copropietarios, es decir, que se les ofrezca la posibilidad de comprar o recuperar la parte vendida o cedida.
Obligaciones:
Obligación de respetar el bien y no realizar actos que lo deterioren o disminuyan su valor.
Obligación de no usar, donar, hipotecar o vender el bien sin el consentimiento de los demás copropietarios.
Obligación de no impedir o dificultar el uso y disfrute de los demás copropietarios.
Obligación de informar a los demás copropietarios de cualquier hecho o circunstancia que afecte al bien o a su situación jurídica.
El incumplimiento de estos derechos y obligaciones puede dar lugar a reclamaciones judiciales o extrajudiciales por parte de los demás copropietarios, así como a la resolución del proindiviso por vía judicial.
Además, puede generar conflictos y tensiones entre los copropietarios, que pueden afectar a su relación personal o familiar. Por eso, es conveniente buscar soluciones amistosas y consensuadas para evitar o resolver el proindiviso.
Pros y contras del proindiviso
El proindiviso tiene algunos pros y contras que conviene conocer antes de decidir si mantenerlo o disolverlo.
Ventajas:
Permite compartir la propiedad de un bien sin tener que dividirlo físicamente, lo que puede ser útil si el bien tiene un valor sentimental o histórico, o si su división supone una pérdida de valor o de utilidad.
Permite beneficiarse de los ingresos que pueda generar el bien, como por ejemplo el alquiler, siempre que se repartan proporcionalmente entre los copropietarios.
Permite acceder a la propiedad de un bien sin tener que asumir todo el coste, ya que se comparte con los demás copropietarios.
Desventajas:
Limita la libertad de cada copropietario para usar, disfrutar y disponer del bien, ya que necesita el consentimiento de los demás copropietarios, o al menos de la mayoría, para cualquier decisión que afecte al bien.
Genera gastos e impuestos que deben asumir los copropietarios, como por ejemplo el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, etc.
Puede provocar conflictos y desacuerdos entre los copropietarios, especialmente si tienen intereses o necesidades diferentes respecto al bien, o si no se comunican adecuadamente.
¿Cuándo se suele dar el proindiviso?
El proindiviso puede darse en diferentes circunstancias, pero hay algunas que son más frecuentes que otras. Estas son las situaciones más habituales en las que puedes encontrarte con un proindiviso:
Cuando compras una vivienda con tu pareja y luego os divorciáis.
Cuando heredas una vivienda junto con otros herederos.
Cuando recibes una donación de una vivienda junto con otros beneficiarios.
Como ves, el proindiviso puede surgir en diferentes momentos de tu vida, y puede suponer un problema si no sabes cómo gestionarlo.
Por eso, es importante que conozcas las opciones que tienes para disolver el proindiviso y liberarte de las complicaciones que conlleva. A continuación, te explicamos cómo puedes hacerlo.
Disolver proindiviso
Disolver el proindiviso significa poner fin a la situación de copropiedad de un bien, de forma que cada propietario pueda disponer libremente de su parte.
Para disolver el proindiviso, existen varias posibilidades, que dependen de la naturaleza del bien, del acuerdo entre los propietarios y de la intervención judicial. Estas son las principales formas de disolver el proindiviso:
- Pérdida o destrucción del bien.
- Renuncia de la cosa común.
- División de la propiedad entre los propietarios.
- Consolidación: Cuando uno de los propietarios se hace con la cuota o porcentaje de propiedad del resto. También sucede cuando todos los propietarios venden su porcentaje de propiedad a un tercero.
Como ves, hay varias formas de disolver el proindiviso, pero no todas son igual de fáciles ni de convenientes. Todo depende de las características del bien, de los intereses de los propietarios y de la existencia o no de un acuerdo entre ellos.
A continuación, te explicamos con más detalle cómo se puede disolver el proindiviso según sea divisible o indivisible.
Proindiviso divisible e indivisible
Proindiviso divisible
Un proindiviso divisible es aquel en el que el bien compartido se puede dividir física o materialmente en partes iguales o proporcionales a la cuota de cada propietario, sin que pierda su valor o su utilidad. Algunos ejemplos de proindiviso divisible son el dinero o una finca.
Lo más sencillo es dividir el bien en partes iguales o en función del porcentaje de propiedad, de forma que cada propietario reciba su parte correspondiente y pueda disponer de ella libremente.
Esta forma de disolución tiene la ventaja de que no requiere el consentimiento de todos los propietarios, sino solo de la mayoría, y que no implica ningún gasto ni impuesto adicional.
Sin embargo, si no se llega a un acuerdo, puede recurrirse a un juez, que será el encargado de ordenar la división del bien, lo que puede suponer un proceso más largo y costoso.
Como ves, el proindiviso divisible es el más fácil de disolver, siempre que haya un acuerdo entre los propietarios o una mayoría que lo respalde.
En caso contrario, se puede acudir a la vía judicial, pero esto puede conllevar más tiempo y dinero. A continuación, te explicamos qué ocurre cuando el proindiviso es indivisible.
Proindiviso indivisible
Un proindiviso indivisible es aquel en el que el bien compartido no se puede dividir física o materialmente en partes iguales o proporcionales a la cuota de cada propietario, ya que perdería su valor o su utilidad. Algunos ejemplos de proindiviso indivisible son un piso o una casa.
Al no poder dividirse el bien, la única vía sería vender el piso o alquilarlo. La venta puede realizarse a un tercero o que uno de los copropietarios compre al resto su parte.
Esta forma de disolución tiene la desventaja de que requiere el consentimiento de todos los propietarios, y que implica el pago de gastos e impuestos, como la plusvalía municipal.
Además, puede suponer una pérdida de valor del bien, si se vende por debajo del precio de mercado, o una renuncia al uso y disfrute del mismo, si se alquila.
Como ves, el proindiviso indivisible es el más difícil de disolver, ya que necesita el acuerdo de todos los propietarios y supone un coste económico y emocional.
Por eso, es importante que los propietarios se pongan de acuerdo y busquen la mejor solución para todos. A continuación, te explicamos una alternativa que puede facilitar la venta de un proindiviso indivisible.
¿Cómo vender un proindiviso?
Vender un proindiviso puede ser una solución para poner fin a la situación de copropiedad de un bien, especialmente si se trata de un proindiviso indivisible, como una vivienda.
Sin embargo, vender un proindiviso no es tan fácil como vender una propiedad individual, ya que implica el acuerdo de todos los propietarios y el cumplimiento de una serie de requisitos legales y fiscales.
Estos son los pasos que debes seguir para vender un proindiviso:
Comunicar a los demás propietarios tu intención de vender tu parte del proindiviso, y ofrecerles la posibilidad de ejercer su derecho de tanteo y retracto, es decir, de comprar tu parte antes que un tercero o de recuperarla después de la venta.
Buscar un comprador interesado en adquirir tu parte del proindiviso, o en comprar el bien completo si los demás propietarios también quieren vender. Puedes recurrir a una agencia inmobiliaria especializada en proindivisos, que te ayudará a encontrar un comprador y a gestionar la venta.
Firmar el contrato de compraventa ante notario, donde se especificará el precio, la forma de pago, la cuota de participación que se transmite, y los datos de los propietarios y del comprador. También se hará constar si los demás propietarios renuncian o no a su derecho de tanteo y retracto.
Liquidar los impuestos correspondientes a la venta, como la plusvalía municipal o el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
