Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
¿Sueñas con convertir tu casa en dos viviendas independientes? O tal vez has heredado un edificio y deseas dividirlo en diferentes propiedades para venderlas. Sea cual sea tu caso, la división horizontal de un inmueble es un proceso legal que te permite separar un inmueble en fincas registrales independientes.
¿Qué es la división horizontal de un edificio?
La división horizontal es un proceso jurídico por el que se convierte un edificio en un conjunto de viviendas o locales independientes.
Cada una de estas unidades, denominadas fincas registrales independientes, adquiere su propia referencia catastral y escritura de propiedad.
¿Cómo saber si necesitas hacer una división horizontal?
Antes de empezar con el proceso de división horizontal, es crucial saber si el inmueble que posees ya está dividido legalmente en varias fincas registrales o si aún figura como una única propiedad.
Para aclarar esta duda, el primer paso es sacar la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este documento proporciona detalles importantes sobre la situación jurídica del inmueble, incluyendo si está registrado como una sola unidad o si ya está dividido en varias propiedades.
Este paso es especialmente importante porque, aunque estés utilizando tu inmueble como si fuera varias viviendas, puede que legalmente no lo esté, lo cual podría ser un problema al momento de vender, heredar o alquilar las propiedades por separado.
Trámites y documentación necesaria para hacer una división horizontal
Los trámites y la documentación necesaria para realizar una división horizontal varían en función de si se trata de una obra nueva o de un edificio antiguo.
División horizontal de obra nueva
- Proyecto técnico: Debe ser redactado por un arquitecto o ingeniero y visado por el Colegio Oficial correspondiente
- Escritura pública de obra nueva: Otorgada por el promotor ante el notario.
- Solicitud de inscripción en el Registro de Propiedad: Se presenta junto con el proyecto técnico y la escritura de obra nueva.
División horizontal de un edificio antiguo:
Comunidad de propietarios
- Constitución de la comunidad de propietarios: Si no existe es necesario constituirla antes de iniciar el proceso de división horizontal.
- Acuerdo de la comunidad de propietarios: La división horizontal debe ser aprobada por la mayoría de los propietarios, que representen al menos tres quintas partes de la cuota de participación.
- Consentimiento de los titulares afectados: Este consentimiento debe constar por escrito y estar firmado por todos ellos.
Catastro
- Solicitud de división catastral: Se presenta en la Dirección General del Catastro junto con el proyecto técnico y la escritura de obra nueva (en caso de obra nueva) o con el certificado técnico y la escritura de división horizontal (en caso de un edificio antiguo)
Proyecto
- Proyecto técnico de división horizontal: Debe ser redactado por un arquitecto o ingeniero y visado por el Colegio Oficial correspondiente. El proyecto debe incluir la descripción de las nuevas fincas registrales independientes, sus linderos y superficies así como la distribución de elementos comunes del edificio.
Escrituras de división horizontal
- Otorgadas por todos los propietarios afectados ante el notario. La escritura de división horizontal debe incluir la descripción de las nuevas fincas registrales independientes, sus linderos y superficies, la distribución de las cuotas de participación y la determinación de los elementos comunes del edificio.
Impuestos
- Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados: Se paga por la consitución de la comunidad de propietarios (si es necesario) y por el otorgamiento de la escritura de división horizontal.
Registro de la Propiedad
- Inscripción de la división horizontal: Se presenta en el Registro Propiedad junto con la escritura de división horizontal y el pago de los impuestos correspondientes.
Requisitos de una división horizontal
Cuando necesitemos realizar una división horizontal, es necesario cumplir una serie de requisitos:
El edificio debe estar fuera de obra y en buen estado de conservación.
Las nuevas fincas registrales independientes deben tener acceso independiente a la vía pública.
Las nuevas fincas registrales independientes deben cumplir con los requisitos de habitabilidad establecidos por la normativa urbanística.
Es necesario obtener la autorización administrativa correspondiente.
¿Cuál es el precio de la división horizontal de una finca?
El precio de la división horizontal de una finca varía en función de varios factores, como el tamaño del edificio, el número de viviendas que se van a crear, la complejidad del proyecto y los honorarios de los profesionales que intervienen en el proceso.
A modo orientativo, se puede desglosar el coste de la siguiente manera:
Separación física y elaboración del proyecto: Entre 1.500€ y 3.000€
Licencia de obra: Entre 300€ y 1.000€
Notario: Entre 600€ y 1.200€
Registro de la propiedad: Entre 300€ y 800€
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Entre 0,5% y 1% del valor de las nuevas fincas registrales independientes
¿Es obligatorio hacer la división horizontal en la venta de tu vivienda?
La división horizontal no es obligatoria, salvo en algunos casos específicos, como cuando se quiere vender una vivienda de forma independiente.
Si estás pensando en realizar una división horizontal, te recomiendo que consultes con un asesor inmobiliario especializado. Ellos te podrán asesorar sobre el proceso y ayudarte a cumplir con todos los requisitos legales.
Normativa que regula la división horizontal
La división horizontal se regula por la siguiente normativa:
Código Civil
Ley Hipotecaria
Ley de Propiedad Horizontal
Ley de Suelo
